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筆者認為，作為距離青島市南區中心區域40公里外的鰲山衛，每平2萬的房價，已經過早透支了未來紅利，至少目前不值得介入。 第一，鰲山灣的房價較多地透支了未來紅利。鰲山灣2萬的房價，是自去年以來成功劃區、地鐵開通、藍谷升溫等多重利好疊加，包括山東大學的正式入駐，再加上全國和青島大部分地區的房價普漲，推高了該區域的房價，與西海岸、紅島的新房以及李滄相同價位的二手房相比，該區域性價比並不突出，至少已經透支了未來三年的利好。
第二，正確理性看待該地區的各種利好因素。比如：劃區，是行政區劃的調整升級，但其帶來紅利也許要五年以後才能顯現，短期內更多地只是心理上的滿足和驚喜，“變現”需要一個過程；再如：地鐵，地鐵的便捷有目共睹，不多贅述，但是2萬的價格或許可以在李滄及周邊淘到性價更高的房子（包括二手房），畢竟到市中心的距離可以縮短四分之三。
第三，調控政策不變，短期內房價難以上漲。國家和地方秉持“房住不炒”的理念，經過二年多的不懈調控，目前取得了來之不易的效果。不管是住建部的表態，還是主流媒體的發聲，都表明國家對房價的調控和監管不會“見好就收，小成即滿”。隨著未來長效機制的建立，房價繼續大漲的概率極小，相反，類似鰲山灣這些遠郊的房子，不排除下跌的可能。
第四，靜觀其變，等待機會或許是眼前上策。個人認為，從五年以後的中長期來看，鰲山灣的宜居環境和便利交通，還是有較大吸引力的，尤其是對於養老養生的人群。因此，如果確實對鰲山灣的房子情有獨鍾，建議在當前形勢下，仔細實地考察調研，認真綜合對比，等待更加合適的機會入手，可免去早投入資金的持有成本，縮短“站崗”時間。
恐龍之想
首先個人一句話：放眼十年，這個價格值。
首先。海景房放在哪裡都是稀缺資源，其次，山東大學東校區建起來，周邊一定不缺人氣。按現在的速度，5年左右就可以成規模。屆時房價肯定不是現在這個數。
很多說什麼鬼城沒人住的，給大家看幾張照片。從上到下：唐島七星、海上嘉年華、月亮灣、建邦聽海。
在西海岸拍的，半年前還N多人說西海岸鬼城呢，這些小區才交付三年左右，已經如此高的入住率了。鬼城何來？
青島種人口大幅度淨流入的城市，主力建設區域，如“紅黃藍”，一定是最值的，能上船就趕緊上。
Magicocean60981045
三盛公司領導：\r 這是來自三盛國際海岸2.2期，代表了高層業主共同心聲的一封信，請貴公司領導層認真對待。\r 我們於2017年10月至2018 年6月購買了貴公司開發的青島市即墨區領海西路35號三盛國際海岸項目2.2期工程21#到25#樓。經過眾多業主的共同反映，我們對購房合同合同和捆綁的裝修合同產生嚴重質疑，認為合同存在以下嚴重不公平之處：\r 一、三盛國際海岸2.2期21#到25#高層樓房因為政府限價總房價單價在每平米9000元左右，精裝費竟高達每平米3600元（從合同總裝修價格除以房屋面積得出）。武漢等地已經執行精裝限價，售價低於一萬的全裝修不高於2000元。三盛2.2期售價一萬以下，每平米3600元的裝修價格太高。 \r 二、公攤面積計入精裝修費用。住建部明確規定開發商不得計算公攤部分的裝修費用，三盛國際海岸2.2期每套房屋公攤面積高達25%，全部以每平米3600元精裝收費，平均每家額外收取裝修費大約10萬元。\r 三、裝修單明細問題嚴重：1、沒有明確標明具體品牌和材料數量以及單價，高層樓房電梯這麼重要的設備沒有註明品牌，壁紙也沒有註明品牌，壁紙低端品牌可以低達每卷十元，馬可波羅瓷磚同一品牌價格差距巨大，同等品牌含糊字眼有以次充好弄虛作假之嫌。2、被櫃體背板遮擋的部位無牆磚、地磚、石材、地板、塗料等裝飾面，櫃體局部無背板，影響房屋裝修質量。3、無玄關櫃，外窗為塑鋼材質，裝修簡單裝修材料廉價，與每平米3600元的精裝標準不符。4、地暖、水電燃氣、信報箱以及可視對講、管線之類都是毛坯自帶，不應算入裝修部分，裝修總款絕對有房款溢價。\r 四、住宅開發單位和購房者應按照國家和地方的有關規定簽訂制式合同，並在房屋結構及設備標準中設置相關全裝修標準的內容，我們的合同不是制式合同。\r 五、居室裝修質量表現在樣板間上，樣板間真實地反映裝修檔次和裝修施工質量。交付給購房者的裝修質量，不應低於樣板間的質量水平。作為裝修質量的衡量標準，樣板間在購房者入住之前不得拆除，但是三盛開發商樣板間開放不久立即拆除。\r 為了尊重合同的公正性，降低業主的損失，三盛國際海岸2.2期高層業主經共同商議，提出以下訴求：\r 1、要求貴公司退還業主額外收取的公攤面積裝修費用，公示裝修材料明細清單及價格，提供準備選用的裝修產品、材料的合格證書，使用書名書及售後維修服務材料，最後裝修質量我們會要求第三方介入。如果貴公司拒絕這一條我們要求房屋毛坯交付，退返每平米3600元的精裝費用。\r 2、同是2.2期高層，23#24#25#高層贈送車位，21#22#不送車位，要求21#22#業主免費使用車位。\r 希望三盛公司領導認真考慮我們業主的提議，儘快給出明確滿意的答覆。如果三盛公司置業主的利益於不顧，我們將採取進一步的維權活動。我們希望和三盛公司雙贏，和睦相處，祝願三盛四期五期六期銷售順利，財運滾滾。\r 三盛國際海岸2.2期全體業主\r 二零一八年十一月四日
三盛國際業主
個人很明確的講，五年以內都是不值的，就目前來看，投資自住都不是很合適。
我去過幾次鰲山灣附近的青島國際博覽中心，就在鰲山灣附近，因為是去參加展會，提前就要訂賓館，離那裡最近的商務賓館自駕都要有50分鐘的車程，周邊配套及不完善 ，這不僅僅是在鰲山灣附近如此，包括即墨區的很大一部分都是這樣，房子都是高樓大廈，商鋪都是一排一排，小吃街、風情路什麼的規劃都很完美，但是就是沒有人！樓上空的沒人住，商鋪十有八九是空的沒人租，按照地圖找個吃飯的地方去了發現倒閉了。。。這是我去過幾次的真實寫照。
由於即墨最近撤市劃區，鰲山灣還是青島的“三灣發展戰略”中的一環，還有受到整個青島樓市利好的影響，鰲山灣的房價泡沫已經很大了，但是很多地方不是配套不完善，而是根本就沒有配套，如此情況下，這麼高的房價，不明就裡的情況下入手，肯定會摔的很慘。
文末說一下，鰲山灣的環境還是可以的，因為沒什麼人，沙灘很乾淨，我沒下去只是路上看了一下。公路也很寬，沒什麼車，那次去的時候都是去會展中心的，限速80隨便開。溫泉沒去泡，不過知道很好。會展中心附近有幾個上星級的酒店，死貴死貴。這個地方有錢人買個別墅度度假倒是不錯，簡直是世外桃源。
A唱唱舞跳跳歌A
作為一個財經工作者，我覺得青島鰲山灣房價房價20000元還是有點虛高，或者說存在一定的泡沫，也是房價透支的一種反映。
一方面， 儘管青島鰲山灣靠著即墨區，有地鐵線通過，加上建設比較到位，區內文化教育及科研發達，如山東大學及其不少的科研院所雖然對帶動該區域房價起到一定作用，但房價從2016年的不到10000元漲到現在的20000元，確實已屬飛漲態勢。
另一方面，目前該區的購房屬投資需求明顯，不少本地人購房及外地人購房是看到這裡的環境，為以後升值作準備，房子買了之後並不是真正用來住的，現在房子空置率比較高；導致這種現象發生主要是該區域不限購。
再一方面，20000元的房價與青島市主城區的房價差不多，而各方面條件及資源是無法與主城區相比的，顯然，鰲山灣房價被人為炒高。
對此，我認為隨著樓市調控政策繼續深入，及該區人口流入有限，鰲山灣房價有可能會出現下跌，所以從整體上看，目前20000元的房價顯得不值當。
財經深思
值！值！值！剛看了樓上的幾位回答，感覺有些很有道理，不過鰲山灣的價值遠不止房價20000能體現的！以前青島提出的口號是擁灣發展-也就是圍繞膠州灣來發展，現在上的思路是：三灣三城，鰲山衛鰲山灣處於青島市戰略發展前沿，鰲山灣依託國家藍色戰略的前沿，國家海洋實驗室，深海基地...，山東大學，北京航天大學...灣區的建設所達到的標準都是市南市北，嶗山城陽，等其它區市無法比擬的！老青島都知道，市南嶗山包括鰲山灣是青島人成為的“前海”，膠州灣內灣成為“後海”，膠州灣沿岸的老企業的排放給膠州灣的環境造成了很大的影響！兩者差異不言而喻。從各方面看，嶗山，市南發展已經相對成熟，鰲山灣從環境，產業（高端海洋科技，區內無汙染工業企業），大學城，天時地利人和，鰲山灣註定成為青島市著重發展的一片熱土，所以說20000元，遠遠不能體現它的價值！雖說現在配套還沒有到位，單應該以發展的眼光看待它！老青島都知道：當年發展東部，浮山所也是一片菜地啊，老西鎮拆遷讓他們往東部搬，沒人去啊。所以。如果現在鰲山衛的配套都成熟了，20000還能買到嗎？
老炮投資
實際上鰲山灣很大，從濱海大道沿線兩側很多房子，但是人很少，還大多都是投資買房。現在是因為不限購，所以能吸引外地的投資需求，如果即墨限購，鰲山灣房價一定是青島最脆的那個，比高新區還脆，鰲山灣的房價也很有可能降。
青島鰲山灣2萬的房價，短期看肯定是不值的。為什麼要在一個配套欠缺，工作機會很少，離主城區很遠，生活不方便的地方買一個2萬的房子呢？青島主城區的房價才2萬多，李滄2萬多還有不少房子，無論位置配套都比鰲山灣好。就算城陽，城陽中心1萬5的房子配套位置也比鰲山灣好。 六種打死不能買的房子 : 1、在鐵路旁的住宅：住在鐵路旁邊的工人大部分非常容易得耳聾，聽力不好。 2、加油站旁邊最好不要住：油裡面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對健康危害極大;另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大，噪音汙染嚴重。 3、城市的立交橋旁邊：高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流，對於比較敏感的人來講，容易造成精神衰弱。 4、住宅外邊能直接看到非常高大的煙囪，甚至是墳場：時間長了精神壓抑可以造成機體的功能紊亂，容易引起腦血管疾並腦中風、腦腫瘤。 5、高壓電塔和電視塔的旁邊：電視塔的發射功率很強，中國聯通、中國電信有好多電塔，它的電磁波會造成人的免疫機能下降，引起白血病，精神分裂症，嚴重的還會引起各種癌症。300米以外的房子一般來說要好一些。 6、家住一套別墅或者一個院子的別把圍牆圍得很高：如果建牆太高，會感覺自己在一個封閉的環境中特別不舒適，容易得精神抑鬱症。
碧海藍天3672
首先，看你要幹啥，自住?還是投資，投資的話，只能看5-10年週期，近5年漲幅不會很大了。
自住麼，如果在市區的上班族，有娃在市區上學，就別考慮了，是11號沿線附近還可以，遠的就算了，時間不划算。
自由職業，時間充足，或者在附近發展的倒是很不錯，有輕軌，有居住環境，空氣質量比市區好多了，人少是個雙刃劍，清淨，但也確實會不太便利。
不過想想我朋友自己在嶗山景區裡的獨棟，也沒啥配套，無非偶爾開車會市區採購下，網購也沒啥不方便。
還是看職業了，上班族千萬別買遠郊，折騰時間，有閒的推薦買咯，畢竟這邊海灘上還是滿滿的螃蟹，市區內只有滸苔。
隨史
青島岙山灣的房價2萬，不值！
首先，青島目前最宜居的板塊分別是市南、嶗山、黃島、市北、城陽，
最具性價比的是黃島、市北、城陽、即墨，
最有潛力的板塊當屬高新區。
怎麼看怎麼比，岙山灣都是炒作的雞肋板塊。
2萬的價位我可以在黃島和高新區隨便選，為什麼要去岙山灣那個兔子不拉屎的荒灘野嶺呢？
薰衣草戶外旅行
青島就剩這塊淨土了。
優美環境使未來升值最大的支持。
窮人看短期和便利，富人看環境和未來。
看好藍谷發展和未來！
補充：
1·該區域是我國海洋經濟的龍頭核心區，海洋經濟是未來最有潛力的產業，因此非常看好藍谷經濟發展潛力。
2.該區域流入的主要是知識分子和中產以上階層，人員層次高，因此看好藍谷的社會發展潛力。
3.藍谷高的房價有利於阻擋低層次人士進入，有利於提高藍谷經濟社會的層次。
