前两天，好友标叔在酒桌上问我，钱花不出去咋整？作为一个资深的老油条，他股市刚解了套，也没做什么其他风险大的投资。不过家里十年前囤了几箱茅台而已，现今翻了好几番。
只是眼瞅着深圳楼市结了冰，按捺不住抄底的心。
抄底这两个字听起来是个好词儿，但成功了就是抄，失败了就变只剩底了。正如西门庆最后死在石榴裙下的那一瞬间，前一秒是极度的火热，后一秒就是永久的冰冷。
所以这个关口，有些话不得不出来念叨一下。最后两个月了，我可不想粉丝朋友们连年都过不好，万一春晚把《难忘今宵》听成一首《凉凉》，就是我的责任了。
关于年底的深圳楼市，以下这9点建议一定要看完。
1、初冬已至，深圳也是会调整的
这是一张让许多深圳地产老板们无眠的新房销售去化表。
尽管没有人承认，但是也没有哪家开发商出来否认。
除了华润城三仍然撑着深圳楼市的底线，其他的新盘销售都不是很理想。
去年很火的香山美墅，在没有涨价的情况下，今年这期去化率只有35%；而让市场等了三年的绿景红树湾一号，项目开盘当天虽然去化率有70%，但售罄的居然是137/167两种大户型。
而在以往，一般适合投资的小户型最先卖完。
不仅是一手住宅，二手住宅也没了以往的傲气。
时间：2018.10.21-2018.10.27
仅在一周之内，银湖豪宅片区报价往回调了13%。根据安居客的数据，目前银湖的二手房均价是8.60万元/平。以此粗略估算，回调13%那就是7.48万元/平。
就算你不愿意也不得不承认，凛冬已至。
2、刚需的别慌，现在你是大爷
楼市是个追涨杀跌的过程，过去一段时间，深圳的房子一直是抢着买的，大多数房子买到就是赚到，例如上半年遭到疯抢的南山华润三，招商双玺等。
哪怕是半年前，开发商都是大爷。即便你挥舞着钞票，他也不一定理你。
但现在不一样了。不断增加的供应、不断增加的库存，外加年底了不得不完成的任务。甚至，有些开发商的资金链本来就紧张，他也要赶紧卖了房子，把自家的日子过下去。所以，这个时候，拿着钞票的你，难得的当了回大爷。
这个时候你就别在家窝着了，建议迈开你的小短腿，多跑多看看。
预计接下来的两个月，可能会出现更多的新盘选择低价开盘，而之前销况较差而回款压力又大的楼盘，会有机会推出更多的特价。
3、改善型还是盯着南山福田，仍可套利
李嘉诚说过一个基本的定律，买房子看三点：地段，地段，地段。
选地段和囤黄金是一个道理，都是看增值保值能力。一般来说，一个城市的核心区域具有地段优越、配套完善、交通便利、聚集高端人群的特点，也就是所谓的黄金地段。
深圳核心区域的房产，抗跌性强，又能对抗通胀。
比如国庆假期前开盘的华润城三期，555套住宅开盘4小时去化率100%，其中190平方米户型在选房开始不到2小时，就已全部售罄。事实上，尽管下半年深圳楼市整体价量齐跌，但是南山中心区、红树湾、后海等片区的房价仍是呈上涨趋势。
即使面对最坏的情况，核心区域也是相对稳健安全的选择。
所以改善性需求的也别怕。虽然村长不发表投资建议，但深圳楼市在以往过去的波动中，香蜜湖、后海、华侨城等核心区域一直都是坚挺的。
投资客如果这段时间选择入手，建议买城市主中心和副中心的核心地段最优质的物业。
4、置换别着急，先卖后买
房地产市场的需求总是多样的，上面提到了刚需和改善，还有一种购房者在这个时间段也是要小心上车，谨防脚下有坑。
前段时间，村长有个朋友手里有点闲钱，就蠢蠢欲动想要把关外自住的小户型换个小三房住。选来选去最后借了点钱买了龙岗中心城一个二手现房，本想着过两天直接搬进去然后再把原来的房子卖了还钱，结果新家是搬了，但是原来的小户型挂了2个月无人问津。
朋友愁的过年连饺子都吃不起了。
现在的深圳二手市场，可以说是上坡容易，下坡难。 市场的涨跌基本都是同涨同跌，或者优质片区和小区上涨、普通片区和小区不涨甚至下跌的分化行情。
所以置换尽量要先卖后买，先多跑多看看，看房可以提前进行，心里有了主意之后签了卖房合同再下定下一套。不然在深圳二手房遇冷的情况下，可能造成巨大的资金风险敞口。
5、多请中介小哥喝酒，笋盘才有机会
巴菲特的投资之道认为：要在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。
当然，我的意思不是让你甩开膀子进楼市。就目前的情形来看，淘到笋盘的几率还是蛮大的。最近就看到了不少业主割肉套现的例子：
比如香蜜湖247平的次新房，挂牌总价3650万。而同户型价格都在4000万以上，也就是直接割肉了近400万。有消息称，该房子是投资客之前以公司名义纯投资，现在市场下行，打算早点撤场。但是消息是否属实，我们也无从考证。
另有一个案例，是说半岛城邦的二期一个245平的房子，价格从原来的的大约12万/平米爆降到了7万多/平米，降幅约有40%以上。而同户型报价2400万，等同于直接割肉600万。周末的朋友圈被刷屏，说是上门抢房的买家络绎不绝。
有自媒体专门整理了最近深圳割肉的笋盘，数量实在不少。
那怎么才能买到真笋盘？
还是那句话，功夫不怕有心人。人在家中坐，笋盘是不可能从天上掉在你怀里的，毕竟卖房子不是卖菜，割肉的业主也不会到处嚷嚷，这个时候重点就在四个字：信息优势。
有目标盘的话，尽量选择和小区附近的中介打好关系，用茅台暖暖中介冬天遇冷的心。因为楼盘附近的中介往往是拿到第一手资料的人，这个时候有关系比什么都好使。
6、刚需的选择多，大运和大空港最优
我们一般把深圳划分为关内和关外。
关内的房子不用多说，也就是我上面说的核心资产，比较抗跌。但是除去关内之外，深圳还有6个行政区划。据美联物业统计，光是11月份关外就预计共有16个新盘入市。
首先，坪山、光明一贯被称为刚需重镇。
就在11月8日下午，金融街以28.1亿元、配建13800平方米人才房的代价，拿下深圳光明区一宗住宅用地，可售住宅楼面价33504元/平方米。拍地成本很高，按此成本估算，预计一两年后的开售价格会是5—6万。
这个价格封杀了光明的下跌空间，光明目前在售的几个盘，如勤诚达正大城、星河天地等，目前价位大都在4-5万/㎡，地价都要3万多了，说明房价再低就不可能了。
基于此，可以多关注一下光明片区。
另一方面，就片区投资来说还是龙岗和大空港会更好一点。
作为深圳面积最大的区，龙岗在售新盘数量也是全深圳最多的。随着旧改的推进，龙岗的配套也会进一步的跟上，目前龙岗中心城的三馆一城也开放了，生活便利性大大提高。
而大空港位于深圳西部发展的重要支点，未来潜力很大。
根据我掌握的信息，预计就在这个月底，位于福永的华强城和位于沙井的万科星城两大网红盘，都要开卖了。接下来的几个月乃至一两年内，整个大空港还会有大量新盘入市。
7、罗湖真的被抛弃了，一路向西吧
前面说了深圳的发展一路向西，处于深圳最东边的罗湖就比较尴尬。
我这些天在罗湖看盘的时候发现，蔡屋围6年来首个纯住宅新盘——实地剑兰郡卖的不是很理想。
多年没有住宅入市的罗湖，出来一个住宅，本来应该可以搅动下市场，可是，根据深圳中原地产的开盘简报，实地剑兰郡开盘当天仅销售约15套，去化率4.7%。
事实上，实地剑兰郡虽然楼盘是单栋，但是周边配套和学位都还可以，而且据说还有智能化家居护身，户型也不大，起价6万多，总价不高，整体便宜过很多罗湖的二手楼。
这样的销量实在是有些不可思议。
而随着深圳发展重心的西移，福田、南山的崛起，罗湖似乎成为了“没落的贵族”。如果罗湖想要重新焕发活力，只能依靠其长期旧改规划带来价值升值潜力。
尽管有湖贝的旧改在，但还是要好多年。
8、保好现金流，防范风险
刚来深圳不久的人，都没有经历过真正的房价下跌。
但前车之鉴告诉我们，火烧到眉毛的时候就晚了。
2008年，深圳楼市的暴跌让很多人想跳楼。比如，当年7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供。也就在同年，某银行深圳支行被坊间推测，其在深圳个人住房贷款一项上所产生的坏账已经达到200亿元。
还好天无绝人之路，2009年4万亿强刺激，救活了房地产市场。
目前深圳市场的整体流动性不是特别强，这也就意味着一旦高杠杆的人现金流出现差错，拆东墙补西墙的办法将失去效用，最终面临的就是断供的风险。
据水库论坛某购房者反映，自己在2016年和2017年，以背负多种高杠杆融资方式为代价，在深圳买入了5套大户型房产，可随着调整日趋严厉，房产的变现能力大打折扣。如今每个月要还高达25万的高额负债，面对巨额的现金流水，已经是夜不能寐即将断供了。
而对于现在的买家而言，则又有不同。手里有钱又低负债的买家，现在已经开始热身做准备了，在等待那个“好价格”出现——当然，更多的投资者仍然是在观察确认。
9、家里没矿的，离公寓远点
我一直在强调：住宅＞公寓。同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。
首先，公寓是731政策里被伤最深的产品：
1、新供应用地上建设的一律商务公寓只租不售；2、新购买的商务公寓5年内禁止转让。
加上两年的交楼时间，公寓的投资资金直接被锁定了7年以上。
再者，是市场信心的缺失。
从上半年的宇宙神盘华润城三期来说，下半年推出的公寓销售情况一度十分紧张，开发商甚至启用了二三级联动，让全深圳的中介帮着推房子。从9月17日开盘到10月底清盘，这个曾经遭到疯抢的网红盘，在公寓的销售上也是无可奈何。
作为投资产品，公寓当然是总价越低越适合投资。
但深圳市场的公寓和住宅差价相当低，以往公寓备案价格还只是住宅的85折左右，如今因为住宅限价，基本公寓的备案价和住宅就持平了。
投资公寓还是先放放，当然你家里要是有矿当我没说。
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