武漢，一向是全省房地產市場的主戰場、風向標。今年9月和10月這段傳統的銷售旺季，武漢樓市的表現均不如往年，可謂“金九”未現，又失“銀十”。
近日，湖北日報全媒記者走訪武漢樓市發現，武漢房價漲幅放緩，成交下滑，房地產商開始重拾促銷措施，政府出臺政策保障剛需，樓市天平正逐漸向購房者傾斜，但新的問題和矛盾也在顯現。
新房、二手房齊降溫
部分購房者持幣觀望
14日，記者在中南路商圈發現，街頭大屏幕上不斷滾動播出樓盤廣告，在地鐵口、天橋上不時能遇到發傳單拉客的樓市“小蜜蜂”。“現在要拉到客人去看盤，才算完成任務。最不濟也要留下客人的電話號碼。”一名“小蜜蜂”告訴記者。
今年1-10月，武漢市新建商品住房銷售127980套，銷售面積1381.06萬平方米，同比減少18.72%。受成交下降影響，不僅“小蜜蜂”重現街頭，近段時間以來，武漢精裝修改毛坯、裝修可貸款、推薦買房返現等變相打折促銷的樓盤逐漸增多，在東西湖區，甚至出現了去化率不足5%的新建樓盤。種種跡象表明，武漢房地產市場正在逐步降溫。
9月30日，位於歡樂大道的某摟盤推出面積約140-230平方米的高層房源，含精裝整體價格約每平方米28000-31000元。到11月初，該樓盤再次開盤，採取精裝改毛坯的策略，整體均價變為每平方米23000-26000元，面積段調低至148-170平方米，但未重現此前出現的開盤即罄局面。
記者走訪發現，正榮紫闕臺、華髮外灘首府等前期疊加精裝修的高端樓盤，近來也紛紛採取了精裝改毛坯的策略。大家顧問高級分析師王玲稱，改善型樓盤含精裝均價一般高於片區均價，今年三季度出現普遍的去化困難局面，精裝改毛坯策略既能迴避價格調控，也是迎合購房者之舉。
降溫效應，開始傳導至二手房市場。今年1-10月，武漢存量住房（即二手房）成交65325套，成交面積606.67萬平方米，同比減少7.80%。武漢吉家市場研究部經理王璇介紹，該公司9月帶看房源數量環比下降了6%，成交量環比下降10%，10月數據繼續下探，帶看房數量環比下降了8%，交易量環比下降10%。貝殼研究院武漢分院院長鍾濤表示，今年6月開始，武漢鏈家二手房成交數據已連續5個月下滑，10月二手房成交均價較年初下跌3%。
中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，在當前嚴控房價上漲的情況下，成交量下滑，一般購房者會認為房價還有下降的可能，更傾向於觀望等待時機，這種心理可能使成交量繼續下降。
供應量創單季度之最
置業顧問變殷勤了
房子不如以前好賣了，對於購房者來說是好消息，至少樓盤置業顧問的態度有了明顯變化。
“剛需購房者有了更多主動權。”看房近一年的剛需購房者李輝（化名）有著親身感受。他說，自己幾乎看遍了白沙洲、後湖等區域的所有樓盤，不少樓盤曾滿是套路，臨近開盤時才突然通知購房者，還多次遭遇閉門開盤的情況。十月以後，他明顯感覺開發商加快了銷售速度、賣房更加透明，置業顧問會隔三差五同步樓盤最新消息。目前，他已在後湖買了新房。
改善型購房者王女士稱，去年她購買了位於漢口二七濱江的某樓盤，當時房源十分緊俏，最終她選擇了一個並不十分滿意的樓層。近期，王女士多次接到該樓盤置業顧問電話，聲稱後期所推房源樓層、朝向均有較大選擇餘地，請王女士介紹朋友購買。
樓市調控政策，也不斷釋放出對購房者有利的信號。記者梳理武漢市房管局發佈四季度可達銷售條件的商品房項目發現，四季度武漢市有205個樓盤、超過1334萬平方米房源可入市銷售，這也是2017年7月起武漢市房管局發佈可入市房源清單以來，單季度供應量之最。而今年1月至10月，武漢新建商品住房批准預售164988套，批准預售面積1902.53萬平方米，環比增長12.98%，同比增長17.75%，武漢房地產市場供應量持續增加。
而從11月15日起，武漢剛需優先選房比例繼續擴大：備案均價低於每平方米2萬元（不含2萬元／平方米）的商品房項目中，銷售面積小於140平方米（不含140平方米）的房源優先提供給剛需無房家庭購買。江岸區後湖片區、漢陽區四新片區、東湖高新區光谷東片區、洪山區白沙洲片區、東西湖區常青片區、蔡甸區六大熱點區域，剛需房源比例提高至100%，其他區域提高至80%。
湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建表示，2016年9月起，武漢多次出臺調控政策，取得了顯著成效。數據顯示，武漢新建住宅成交套數2016年為29萬套，2017年為20萬套，今年預計為18萬套-20萬套，投資性購房逐漸退出，逐步轉變為居住型需求市場。推進房地產市場健康發展，保障剛需購房者話語權，將對武漢引進人才、建設國家中心城市產生積極影響。
市場降溫矛盾凸顯
質價不符增多，盼強力監管
前兩年，武漢樓市成交量和價格一路上行，如今行情變得微妙起來，一些矛盾凸顯出來。
“好不容易買到的精裝修房卻是這樣，令人難以接受。”武漢市民吳先生說。今年5月，他在沌口某小區購買了一套住宅，當時房價每平方米6000多元，加上每平方米2000元的精裝修後，房子總價接近90萬。然而當業主們看到樣板間後，發現裝修材料和施工質量都達不到他們的預期。“每平方米2000元的裝修標準，用的材料卻顯得很廉價，我們到售樓部進行了多次交涉，至今沒有得到滿意的答覆。”
類似吳先生的情況並未個例，記者在武漢城市留言板上查詢發現，今年市民對精裝修商品住宅的投訴意見不少，涉及的樓盤遍及各城區。一些市民認為毛坯房價沒漲，漲價全在裝修上，而且質價不符，開發商是在搞明降暗升。
“一些開發商在一兩年前拿地，結果現在遇上了行情變化。”中指院華中分院研究總監李國政表示，各項成本在上漲，但房價上漲幅度有限，部分樓盤為管控成本，就出現了一些縮水。不僅體現在裝修標準上，像有些樓盤當初承諾有高檔入戶大堂、園林景觀等，結果後來沒有兌現，也引發了業主不滿。但不管怎樣，在樓盤質量上打折扣，是一種行業的倒退行為，需要政府加強監管。
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