轉自︱方張接
F1.
從「沒得選」到「有得選」，這是近期新房搖號的顯著變化。
樓盤選擇面的增加，是件好事。但是，這也就需要我們做更多的功課，多跑盤，做到信息對稱和獨立思考。畢竟，買房作為人生最大一宗消費，做再多功課其實都不為過。
比如，目前的搖號樓盤名單裡，有一個很容易被習慣性忽視的板塊，就可以發現一個不應該被忽視的樓盤——金輝·江山雲著。
F2.
「均好度突出」，這是我們一向對楊柳郡的評價，因為地鐵、學校、公園、商業街等齊整地環伺著樓盤。
同樣是地鐵1號線的翁梅站，我們發現了「均好性」也非常不錯的江山雲著。
▲金輝·江山雲著鳥瞰圖
地鐵口是剛好合適的步行距離，地鐵上蓋有個商業綜合體——綠地魔方，已經營業；樓下就是杭州師範大學附屬文正小學，這個學校今年已經開學；東邊隔條馬路是規劃中的三甲醫院；西側隔條馬路規劃有四星農貿市場；現在售樓部所在地，以後要做一個公園。
這樣的配套齊整度，杭州在售樓盤中是不多的。
F3.
評價一個樓盤的「均好度」，當然離不開產品。
江山雲著給我們印象最深的一點，是沒有做眼下極為流行的園區「高低配」。「高低配」其實是土地成本走高之後，開發商為了保證利潤空間的一種無奈之舉。
就園區齊整度和通透性來說，江山雲著的17幢小高層統一排布，一眼看去就會顯得比較舒展。
另一個讓人留下印象的，是主打的97方、101方戶型，空間尺度都比較大方、舒適。三個房間、兩個衛生間，以及廚房、客廳，每個功能區都不會有捉襟見肘的感覺。
▲金輝·江山雲著約97㎡戶型示意圖
F4.
如果能夠加上不錯的性價比，那這個「均好度」就更有分量了。
所謂性價比，都是相比較而言的。
沿著地鐵1號線看過來，艮北新城單價4萬+的樓盤，搖號熱度挺高；九和路站的武林郡，3萬+的毛坯價，這次勢必要搶；再看看2號線地鐵末端的良渚，和光塵樾兩萬四五的單價，中籤率低至不到4%。
那麼，處於地鐵1號線中途、與艮北新城幾站之差的江山雲著，25500元/㎡的精裝限價標準， 在目前杭州整體價格體系的座標系裡，是能夠比較出價格優勢來的。
F5.
評價一個新盤性價比的另一個維度，是我們比較習慣的跟周邊二手房比。
江山雲著算不上價差特別大、投資客特別喜歡的那類逐利盤，但與周邊小區的二手房比，還是妥妥有優勢。周邊中介門店逛一圈就能發現，金地藝境、朗詩·未來街區在已有回落的情況下，目前成交價也在兩萬五六的水平線。
不過，像金地藝境還都有雙稅，二手房的交易成本是比較高的。周邊中介坦言，當江山雲著的價格逐漸清晰之後，很多二手房買家都被吸附走了，畢竟新房價格不貴，而且產品有迭代。
F6.
如果一定要說江山雲著「均好度」的短板，那隻能怪翁梅這個板塊缺少光環了。
杭州該炒的板塊都炒過不止一輪了，東西南北華麗麗的故事也都講過了，地鐵1號線也都已經開通運行六年了，但是翁梅這一帶，也僅僅只有翁梅板塊，還是一塊似乎被遺忘的安靜之地。安靜得沒有道理。
▲金輝·江山雲著區位示意圖
事實上，就是這個沒被各種光環籠罩、沒被各種概念炒作的翁梅，已經默默生長成為一個成型的住宅區——朗詩未來街區、金地藝境、怡豐城、風景晨園等一批商品房，以及幾個建造水準不錯的安置房小區。
在地鐵1號線各站點沿線，目前已經形成這樣一片新居住區的，其實也沒幾個。
F7.
那麼，誰來激活這個沉睡已久的板塊？
杭州東擴、城市版圖迅速向東部生長，錢江新城2.0版圖也已經逼近七堡九堡，連臨平新城都已經攜藝尚小鎮往南步步拉近主城，被東西南北「拱起」的翁梅，還能安靜多久？
從錢江新城、城東新城、到艮北新城、到九堡，板塊能量逐層傳遞，翁梅這塊窪地還能停留多久？
事實上，這一帶的交通已經悄然在改變。東湖高架已經貫穿了翁梅，依託東湖高架，往西往南就可以連接上德勝快速路、秋石快速路。因此，不經意間，這裡也能發現錢江新城、濱江購房者的身影。
畢竟，城市東部一路過來，可以選擇樓盤非常有限。最近幾個月以來的搖號名單裡，過了艮北之後，地鐵沿線也就出了一個江山雲著。
也許，這一次，江山雲著的這127套搖號房源，可以小小地激活一下這裡。
寫於京杭大運河畔
2018年11月9日10:12
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