兩個大佬，同時開啟“樓市大收購”！

文／劉曉博

2018年11月13日，樓市有兩條消息值得關注：

一個是新加坡的最大房企，一個是中國的最大房企，兩個“大佬”同時開啟了“買買買”的模式，這意味著什麼，不言自明。

上圖中“紅1”標記的就是“星港國際中心”的位置，堪稱一流。

上圖是這個盤的實景圖，快建成了。

如果你搜一下上海媒體關於這個“雙子塔”的報道，就會發現充滿了自豪感。媒體歷數的亮點有：

據報道，這個盤佔地面積為4.06萬平方米，總建築面積41.61萬平方米，其中地上建築面積為24.38萬平方米。

此次轉讓的方式是：項目公司100%股權掛牌轉讓，成交價是127.86億元。賣方是上海國資委旗下的上市公司“上港集團”；買方是凱德集團旗下的“來福士基金”與新加坡政府組成的投資公司。

上圖是“上港集團”就此事在11月12日夜間發佈的公告。公告說，這次交易的投資收益約人民幣15.5 億元，歸屬於母公司股東的淨利潤約人民幣 11.7 億元。應該說，相對於交易總金額來說，利潤率並不高。

如果我們把這個盤的地下部分建築面積按照一半計算（價值打折），獲得的加權平均樓面價是3.87萬元人民幣。雖然建設尚未完工，還需要內外裝修的投入，但3.87萬元的價格仍然堪稱“划算”。

更值得注意的是：“星港國際中心”是上港集團和中國金茂聯手開發的項目，之前雙方各佔50%的股權。2017年12月，上港集團通過產權交易所以59.98億元的代價從中國金茂子公司威旺置業手中拿下上海星外灘50%的股權。至此，這個項目100%的股權都歸了上港集團。

然而，僅僅在11個月後，上港集團就賣出了這個項目，相比去年12月的估值只升值了不到8億元。

也就是說，上港集團認為引入凱德集團之後，可以讓商業開發、運營更專業。因為凱德的確是這方面的專家，之前凱德就在上海運行兩個來福士廣場。但問題是，上港集團在陳述原因的時候，顯然是“站在市政府的角度”，是犧牲小我，成就大我。

巧的是，在交易宣佈的當天，中國領導人正在訪問新加坡，中新自貿協定升級版有望簽署。

所以我們可以這樣猜測：站在中國改革開放40週年的歷史節點上，深耕中國多年的凱德集團繼續看好中國、看好上海的不動產，所以才投入巨資，準備在上海運營全球第十座來福士（凱德旗下商業綜合體品牌），這同時也是上海的第三座來福士。

對於凱德集團的投資意向，上海官方應該非常重視，所以才有了這次“非常划算”的交易。不過“星港國際中心”的名字也很有前瞻性，“星”可以理解為新加坡的簡稱，“港”可以理解為香港的簡稱（也可以理解為“上港集團”）。所以，必然被新加坡或者香港的企業收購。

另外一個買買買的企業，是萬科。這次萬科從上市公司嘉凱城手中，買下了5個項目公司，並承擔了相應的債務。所以成交金額看起來不多，只有3.55億元。嘉凱城今年前三個季度虧損大約5.4億元，這家企業正在“去地產化”、轉型影視業。

萬科在喊出“活下去”的戰略後，就一直在買買買。此前，在環京地區買下了華夏幸福的大量項目，此次買下的嘉凱城項目則主要在杭州。而在上述兩次交易之間，萬科買下了海航集團在廣州“寰城海航廣場”等。

上述成交，基本上都帶有“撿漏”性質。因為現在市場偏冷，一些企業資金鍊存在問題，而萬科向來穩健，現在恰恰是拿地、拿項目的好時候。

事實上，今年年初，萬科還從凱德集團手中，一口氣購買了20個購物中心。

那麼問題來了：既然這麼看好中國，凱德為什麼把20個購物中心賣給萬科？

原因很簡單，凱德集團正在調整在中國的策略，開始把投資集中在一線二線城市。賣給萬科的，多是三四線城市、單店面積較小的購物中心。而在上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、武漢、重慶等城市，凱德集團不斷的在收購、上馬新項目。

可以這樣說：萬科正進入“通吃”狀態，從住宅開發到購物中心運營，從物流地產到城市建設承包等，統統拿下。而凱德集團則把戰線收縮到了大城市，試圖深耕核心城市。

如果說凱德試圖當中國商業不動產領域的“蘋果”，萬科的目標似乎是房地產全領域的“蘋果+華為+vivo、oppo”。

總之，他們都非常看好未來，都在用真金白銀在行動。或許他們都深知，這個看似偏冷的“樓市冬天”，恰恰是最好的播種季節。

另外，今天下午財政部還公佈了今年前10個月的財政數據。值得關注的幾組數據如下：

可以看出，隨著國家加大減稅力度，財政收入的增速在不斷放慢，單月甚至出現了下滑（單月負增長可能會維持一段時間）。賣地收入仍然高速增長，但也從之前的40%以上回落到32%左右。這些都告訴我們，樓市如果繼續冷下去，對穩增長將不利。

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