济南好多楼盘降价了，该不该买房？

2018-11-14 04:32:32 佚名

济南房价太高啦

如果是刚需，钱够的话就买，幸福感是无法量化的。

如果是投资的话，建议不要参与。首先房地产价格目前处于高位；其次，济南并不在国家规划的几大城市群中。未来中国房价仍然能够持续上涨的城市：京津冀、长三角、珠三角、以武汉为中心的长江中游城市群、以成渝为中心的西南城市群；济南的人口会被京津、长三角地区大量吸引，人口很难快速上升。

新增人口逐渐降低，超低生育率不可逆转。随着经济发展人口增长率逐渐降低是世界所有国家发展不可逃避的梦魇，中国自然也不能例外；好在山东是人口大省，短期内房价还可以坚挺，一旦人口掉头下降，济南房价就会逆转。

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好吧，老麦再借这个问题从重新的收录一下济南的房价问题，到底什么时候买房最合适，那么首先亮出老麦的观点。老麦的观点很明确：2018年年底，房价将会进入冰封期，2019年持续冰冻，如果买房的话18年底或19年都是比较好的选择。在这段冰封期内，房价肯定会降，至少降掉30%，以济南为例，也就是平均下来至少每平米要降5000左右，部分楼盘可能会降六七千以上

——老麦就是这么预测的，而事实也会如此发生。

而且就在写下这段话，老麦看到了一则新闻，地产老大万科已经开始提前要割仅剩的最后一茬韭菜了，英雄山路与南环的万科山望项目装修价：19500，而且是一口价，是的你没看错。按照以往的预判，这个地段还带装修要是卖不到25000，那就对不起鲁能，对不起中海，对不起济南人民——然而事实是，一口价19500，充分印证了这两天万科振臂一呼的那一句“活下去”。是啊，收完最后一茬韭菜，就该过冬了。

为什么会出现这样的情况呢？如果诸位还记得2016年那个春天，那么就会记得2016-2017，两年时间济南的房价平均至少翻了一番，有的地段甚至翻了两翻（想必全国很多城市也是如此，三四线城市滞后半年到一年时间），而在此之前的若干年，如果你有细心去注意，你会发现房价的涨幅平均下来也就每年10-15%之间。也就是说16-17年两年时间，房价涨了7-8年的增幅——这是很多人始料未及的。而房价翻跟头的直接结果就是——很多济南人顿时觉得自己是有钱人了，虽然仿似什么都没改变过，但至少心理上是这么想的——假装自己很有钱的样子，因为随便一套房子就是三四百万的样子。

这种错觉直接的结果就是，蜂拥跟进，生怕自己买不到高价房，而手里有几套房子的朋友，做梦都会笑醒，凭空多了几百万资产——却没想到另一点，只有变现这资产才会产生价值。而早在当初，官方其实已经把变现的路给堵死了，新购商品房下证两年内不得交易——好了，一竿子把交易时间指定到了四五年后（盖房需要两三年，交房后办证又得需要一两年）——四五年后是哪年？2020-2021年。

老麦还是那句话——楼市已经炒成了股市，你还待如何？最惨的是谁是最后一批接盘侠。而楼市真正最精彩的部分其实还不是房价下跌的这几年，而是下跌之后的楼市——也就是2020-2021年。

那么2020—2021年会发生什么？是啊，会发生什么？

前文已经提到了，当初一竿子政策已经把楼市的后半场甩在了这两年，而这里两年发生的事情，用屁股可以想到的是——进一步加大二手房交易税费（或者说是严格二手房交易税费），会加大到多少呢？这么说吧，如果那时候你的房子依然有增值的话，那么增值部分的一半以上你得贡献出来——官方又割了一茬韭菜。

所以，不管你信或是不信，你骂或是不骂，这次房价大降价是来真的了。不过老麦还有话说，从远期来说，房价会再涨上去的（平均下来仍然是10%左右的涨幅，那么这一次如果下跌30%-40%的话，至少需要七八年以上才能涨到18年上半年最高峰价格，也就是2025年以后），但是那是很久以后的事情了，作为接盘侠，你是否能坚持到那一天而不抛售手里的资产？

说明：本文原创老麦，图片来源于东方IC，首发今日头条（laomaiss），拒绝转载，如确想转载请联系老麦。敬请关注今日头条号：老麦说说，与老麦一起去探寻那些未知的人和事。

老麦说说

现在国内很多城市都是降声一片，北京通州等一部分北京地段，厦门，杭州，济南等一二线已经下降，三四线城市房价下跌的就更是多了。看看著名的燕郊，有些盘已经腰斩由四万一平降到了两万一平，有些盘已经降到了两万以下。大家想想如果燕郊是自住为主会在短时间内被腰斩吗？很显然燕郊的暴涨暴跌始作俑者是炒房团。而且最近各地一些降价楼盘又出现被围攻的现象，是自主的刚需吗？很显然不是，而是不断加杠杆的炒房团，因为楼盘降价使他们损失惨重。山东经济广播有个房产栏目，其嘉宾是业内相关行业的一位总经理，这位老总就不断的告诫需要买房的刚需不要参加开发商的认筹，开发商找了一批托来表演抢房大战，这时候参加认筹的刚需会被误导，认为再不买就再也不会有这么低的价格了，房价就是这么被开发商推高的。炒房团在其中也起到了推波助澜的作用，有电视台报道，炒房团通过短时间在有题材有政策的地段扫货垄断大部分房源来推高房价，然后把房子卖出去，大家听听是不是和股市炒题材股很像。要知道现在房价已经已经严重偏了普通工薪阶层的购买力，房价下跌早晚的事，具体什么时候只有天晓得。

房价下跌肯定会出现断供。一部分是杠杆率过高的人，有些人首付都是贷得款，然后再按揭，这种疯狂行为的人在我的亲朋好友中就有，为什么非要买房不是自住，而是看到自己周围很多人买房挣了二三百万眼热了。如果房价下跌最先支撑不住的就是高杠杆的买房者，他们不想断供但无可奈何，还有一少部分人会恶意断供，这些人不会是主流。因为法律规定即使购房者放弃所购房产，银行也可以通过法律诉讼要求断供者偿还所欠银行欠款，而且断供者必败。所以，房价下跌断供肯定会发生，但肯定不会是主流，以日本，香港，美国等地房地产泡沫破裂都有断供的现象，但都不是主流，因为一旦断供你将失去信用，在信用社会失去信用你将寸步难行。

财经一刻

济南的房价的确是开始降了！万科在国庆节之前高喊活下去，反应在济南市场的一个案例就是位于二环南路片区的万科山望开出精装修特价房19500每平。而之前附近的新建楼盘售价均已来到20000以上，而它主要竞争对手绿地新里程首次开盘价也在22000左右。单单从这就能看出，房地产即便是不是来到寒冬，也已经在经历深秋。

再拿万科山望举例，此次它的广告是19500精装仅限国庆七天，仅推出100套！而笔者我在国庆假期最后一天下午路过该处时，还是收到了几张这次活动的推广传单。我猜测过去了七天，这100套或许还未售罄，由此可想，购房者也都处在一个观望阶段。

至于目前适不适合购房，我觉得还是可以再等一段时间，毕竟它已经不是前两年的飚涨时期。现在的话，如果来年开春房价没有大跌持续在这个价位，刚需者就可以入手，至于投资客不建议！