本文是淘房志踩盘评级四十三篇，作者：九爷，交流可加微信（wenxiaolou_）
最近的深圳楼市真的凉凉了！
过去的两个多月，开发商似乎着了魔，拼命的抢跑入市，但买家却十分的不买账，结果就是楼盘去化真的惨不忍睹。
而上周九爷去了一趟宝安西乡踩盘，发现今年也将涌现一批新盘，包括碧桂园前海荟、中国天谷、碧桂园凤凰国际智谷、会展湾南岸等，估计年底前也会开卖了。
今天，九爷要给大家讲解的是前海荟，现简单分析了下:
1）
前海荟自身携带1.9万平米商业，旁边还有将于2019年开业的宏发前城12万平米商业，可以说下楼便能吃喝玩乐，适合年轻人居住。
2）
项目体量小，自身的配套缺乏，比如说幼儿园、游泳池等等，没有大型一点的社区居住体验感强。
3）
这盘挨着宝安大道，早晚高峰车流量真的大，尤其这段还有个红绿灯，车辆很容易堵在这里，估计噪音难免了。还有住宅下面就是商业，估计未来会聚集很多的人流，喜欢安静的朋友可能会不习惯了。
4）
楼盘周边存在着大量的旧改，对面就是佳兆业河东旧改，体量很大，重建后建面有200万平米，稍远一点还有鸿荣源西乡旧改。但这些旧改目前还都处于前期的阶段，未来耗时太长了。
5）
项目所处的西乡板块近距离挨着宝中和前海，地理位置比较优越。另外，距离地铁1号线坪洲站步行大概10分多钟，挨着宝安大道，开车10多分钟就能到前海，道路交通完善。
6）
前海荟这次开卖的只有两个户型，71平米2+1房，119平米3+1房，客厅及阳台开间达3.75米，主卧开间达3.65米，空间利用率高，户型真心不错。
7）
最后价格方面，旁边的宏发前城去年10月份开盘，备案价在7万左右，目前尾盘卖到了7.5万，远点的凤凰天誉6.5万左右，碧海的标杆华丰前海湾最高到了8万，相信项目会参考这些楼盘价格。
西乡板块周边有腾讯科技岛、宝中、前海等重磅规划，具备较强的购买消费能力，区域发展潜力也较强！
地段评级：三星
前海会位于宝安西乡，具体位于宝安大道与新安六路交汇处，紧挨着宏发前城。
从地理位置上来说，西乡板块是宝安面积最大的街道，常住人口最多，并且由于西乡与宝中前海的距离非常近，生活了很多在南山科技园后海上班的人群。
并且，由于原关外30年之寒和本身的工业区定位的属性，导致整个片区的经济发展较为落后，周边环境品质也较差。
实际上，西乡内部也存在着分化，碧海片区的居住氛围浓厚，整体规划和环境也比较好，缺点是飞机噪音也是最大的。西乡老城也以生活居住为主，农民房较多，工业较少。铁仔山-平峦山片区工业用地最多，住宅用地占比最少，是典型的工业集中区，旧改也大多是工改项目。
前海荟位于西乡板块，紧靠着碧海，所在片区的商品房市场也较为活跃，购房者对这块也是非常看好。
总体来说，项目周边规划和在建的有腾讯科技岛、宝中、前海等高新产业聚集区域，未来相对高净值人群较为集中，具有较强的购买消费能力，相对周边的产业集中、交通便利，人流密集，未来区域发展潜力较强。
更加值得注意的是，随着西乡工业旧改的持续深入和滨海休闲设施建设，未来西乡的经济发展非常值得期待，宜居性也会增强。
总而言之，对于项目所处的西乡板块，给予三星的推荐。
项目自带1.9万平米的商业，周边道路网络发达，缺陷是环境一般！
配套评级：两星！
说完了西乡板块，接下来就具体看看项目周边的配套情况。
商业方面，项目自带1.9万平米的商业，且未来可共享宏发前城12万平米的大型商业---天荟购物中心，距离项目约700米，预计2019年开业。同时，医疗配套和休闲娱乐配套也都较为成熟完善。
不仅如此，项目与宝中的核心区域，如宝安体育场、区政府办公楼、大型购物中心壹方城等相隔也不远。
交通方面，项目距离1号线坪洲站距离也有些距离，大概步行要10多分钟，而未来坪洲站将与地铁15号线换乘，15号线是前海-南山-宝安环线。
目前，项目出门就是宝安大道，周边道路网络发达，自驾可直达福田南山等地。
不过，前海荟目前的周边较差，居住的氛围一般，体验感不好，前后多为农民房，违建的程度高。一般来说，此类建筑改造的难度极大。
从长远看，西乡的旧改普遍规模较小，罕有像龙华老城一带聚集鸿荣源、海岸城、中洲等知名开发商的旗舰型项目。
而前海荟隔着宝安大道的便是佳兆业河东旧改，占地超过10万平米，稍远点还有西边的沙头坊一样也在意向征集，尽管是品牌开发商鸿荣源意向操盘，推动起来也举步维艰。
总体来说，前海荟虽然体量小，但也算是麻雀虽小五脏俱全了，集商业、办公、住宅为一体，自带商业，周边配套也齐全完备，能够满足小区业主的居住需求，并且项目所处的区位，还是有一定的升值潜力。
目前看来，该项目最大的不足该是居住环境不佳，周边旧改的项目不少，私建民宅多，整体环境受到很大影响。另外，由于靠近主干道及机场，部分单位可能会受到噪音影响。
项目只有88套，户型71平米2+1房，119平米3+1房，户型不错！
产品评级：三星
前海荟总建面8.7万平米，项目建设包括住宅、办公和商业，共三栋，其中两栋为住宅产品，能卖的房源只有88套，带装修，另一栋为商务公寓和写字楼的综合体。项目容积率6.21，总车位520个。
据了解，项目还有两栋6层的商务别墅产品，可办公可自住，性质为商业产品。据现场的销售介绍，这两栋产品已经被开发商的关系户已经内定了，购房者想买现在也买不了。
根据开发商的宣传，这盘将被打造成“H系”国际高定住宅，至于什么是H系，我看了半天，总结就是精装修花了很大的功夫。
比如，他们的宣传中提到：为打造深圳“H系”国际高定住宅，前海荟项目汲取曼哈顿中城H系豪宅与深圳豪宅6.0的DNA。
而在楼体的外立面，采用干挂陶和部分铝板，华润城润府、深圳湾一号等高端住宅均采用了这种设计.....
看到了吧，这就是对标豪宅，显示自己也是用豪宅标准打造了。
而据销售介绍，项目全屋采用了一线品牌装修。收纳功能方面，采用日本收纳系统美学，做到同样面积内收纳空间更多。比如玄关柜，增加了挂衣功能，可容纳约70双鞋；主卧衣柜可容纳约60件衣物。
最后，再来看看户型吧，这个项目只有88套，两个户型71平米2+1房和119平米3+1房，采用2梯4户的建筑结构，实话说，这个户型还真的不错。
其中，71平米户型为南向设计，客厅及阳台开间达3.75米，主卧开间达3.65米，空间利用率高；71平米能做到3房，而且主卧和客厅开间能这么宽敞的，现在的深圳新盘中已经非常少见了。
119 平米户型为南北通透的双卫生间双阳台设计，打造7.25米超大客厅面宽，主卧开间更达3.75米。119平米户型3+1房，适合改善型家庭，居住的舒适型也有不错。
总而言之，项目产品户型和还是非常不错的，产品样板房还没有开放，但估计开发商会比较用心，给予三星评价。
项目周边商品房较少，备案价还没有出，预估会在6.5万—7万之间！
价格：暂不做评级！
西乡板块已然成为房地产开发的热土，在建楼盘非常多，此片区的居住氛围和商业氛围十分浓厚，在前海的整体规划之下多项市政配套工程也破土动工，城市化程度越来越高。
值得一提的是，西乡板块也可享受宝中的繁华便利，入则可观浩瀚海景、听澎湃海声，尤其是西乡的碧海片区内多个楼盘可提供难得的城市海岸生活，比如华丰前海湾、松茂御龙湾等楼盘。
不过，这个片区的楼价相对于红树林片区和蛇口后海片的这两个关内的海岸豪宅区，价格算比较低洼。
由于楼盘还没有开卖，九爷选取了片区的几个代表性的楼盘做对比，大家可以用参考。
离项目最近的就是宏发前城，这盘二期去年10月份开盘，全部毛坯交付，当前价格约在7万/平米出头。
另外远点的碧海片区的代表新盘华丰前海湾单价已经快接近8万了，新安的凤凰天誉，联建君御府单价基本在6万5左右。
二手房方面，距离项目最近的是宏发前城一期，目前二手卖到了7.1万，与项目一样小体量的白金假日公寓单价在5.8万，财富港大厦5.7万。
值得一提的是，项目周边几乎没什么商品房，农民房居多，从上图中便可以看出。至于价格这一栏，可以参考下周边的楼盘价格，再来考虑这个楼盘。
目前备案价没出，对于这盘价格九爷暂时不做星级评论，不过我估计这盘应该单价会在6.5万—7万之间，果真是这个价格，也算不上便宜。
楼盘体量小，但户型不错，只要价格合适，刚需购房者还是可以考虑！
对于这盘最后简单评论一下吧。
1）
总体来说，项目周边环境是硬伤，这个短时间内很难有突破和改变，推出的房源只有88套，靠近宝安大道的一侧难免会有噪音影响，但项目的户型不错，还带商业，居住生活还算便利。
2）
这盘推出的79平米2+1房，119平米3+1房，精装修交楼，户型超过很多深圳的楼盘，刚需朋友还是可以关注。
3）
关注这盘的大多数是南山科技园和西乡本地的购房者，最终能不能买，关键还是看价格，只要价格适中还是可以入手的。
另外，这盘所在的西乡板块前景不错，虽然未来不可能领涨西乡，但也能随着西乡板块的整体上升，价格也能上涨。
本文作者：九爷，现任深圳淘房志副主编，平日工作踩盘研究楼市，欢迎大家爆料，也非常乐意结识志同道合的朋友，共同实现财务自由！
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