文|凱風
每一次房價調整，都是剛需入場機會，這一機會稍瞬即逝。
然而，最好的抄底時機，並非樓市剛剛調整之際，也非房價下跌趨勢確立之時，更不是苦等樓市跌到谷底的機會。
樓市調整時，市場情緒遊移不定，房價只會來回波動；下跌趨勢確立之時，一切才剛剛開始；樓市跌到谷底固然最好，但沒人知道真正的底在哪裡。
那麼，到底什麼時候抄底最合適？
01
歷史上的兩次大跌
不熟悉歷史，就無法認清現在。
在中國20年樓市上行週期裡，至少有兩次大回調。
第一次是2008年，受全球金融危機影響，樓市首度出現大調整。這一年，廣州房價一度下跌30%，深圳房價最高回撤36%，而到了2009年河2010年，這兩大城市不約而同走出翻倍行情。
第二次是2014年，樓市高庫存問題突出，一二線城市房價全面回撤，三四線城市成交量萎靡。直到2015年多輪降準降息齊上陣，加上政策全面寬鬆，樓市才又重回上升通道。接著在漲價去庫存和棚改貨幣化的強刺激下，幾乎所有城市都走出翻倍行情。
在中國樓市裡，一直都有房價“只漲不跌”的神話。這兩次調整，正是對這一神話最好的反駁。
顯然，樓市運行的真相是：房價漲起來一飛沖天，跌起來也會一瀉千里。
買在最高點的人，固然不會永遠在山頂上站崗，但與後來者相比，承受的風險與獲得的收益，都不可同日而語。
02
何時是底？
從現在回望過去，我們或許斬釘截鐵，認為最好的抄底時機就在2008年和2014年。
但這是後來者思維，沒有誰全能全知。在不確定面前，有兩個問題需要回答。
其一，身處其中，你知道什麼時候是底？
以廣州為例，2007年10月，廣州房價攀上階段性高點11574元，而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅為19.6%，隨後在4月份迅速反彈回10996元。但到了2008年年底，房價進一步跌到8000元，跌幅擴大到30%以上。
顯然，2008年4月不是底，2008年12月也沒到真正的低點，如果房價一下跌就蜂擁而入，被套個20%也不是什麼難事。
其二，市場情緒極度悲觀，你敢不敢進去抄底？
無論是2008年還是2014年，房價下跌的同時，伴隨著土地流拍、降價維權以及房企裁員。連身在其中的開發商都紛紛收緊擴張步伐，遑論一般購房者。
這個時間點，固然房價已經到了最低點，也不會有多少人敢於進場抄底。
除了資金盤龐大且不在乎損失的土豪們，大多數人都冒不起這個險。
03
最好的抄底時機
那麼，最好的抄底時機，是什麼時候？
答案是，在樓市開始復甦時。
於歷史而言，這是2009年四萬億大投資正式啟動之際，是2015年一年五次降準六次降息全面開動之時，是“樓市去庫存”被定為年度任務之際，是“棚改貨幣化”全面加碼之時。
為什麼選擇這個時機？
第一個原因是，中國樓市是典型的政策市。當政策放鬆信號重啟時，意味著房價下跌已經觸及有關方面所能承受的尺度。
當然，政策放鬆信號重啟，房價未必就能迅速反彈。因為無論市場情緒的修復，還是寬鬆政策的落地，都需要時間。
繼續看歷史，到2014年底，除北上廣深之外，全國42個城市全部取消限購，但只有廈門深圳兩地房價開始復甦，多地仍在繼續探底。
直到2015年一年五次降準六次降息開啟之後，二線城市房價才正式步入復甦通道。而三四線城市，則要看2016年底棚改貨幣化全面加碼之際。
所以，在政策市，跟著政策走是保險選擇。當行政管制與金融管控接連放鬆時，那就意味著進場的機會到來。
第二個原因是，右側交易，在樓市是相對安全的選擇。
右側交易是個股市術語，簡單點說就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側交易固然買不到最低點，但相比於抄底抄到山腰上，則更為穩妥，且更適合剛需。
有人說，剛需無論什麼時候入場都合適。言外之意是，反正用來自住，能夠承受風險，即使在高位站崗也不用怕。
這顯然是不負責任的論調，為什麼投資者可以謹慎，剛需就必須一往無前？
相比而言，剛需依靠六個錢包湊齊的首付，比投資者手中富餘的資金更加重要，更難以承受房價大幅回調所帶來的衝擊。
所以，越是剛需，越需要謹慎。
04
現金為王
美國經濟學家、《房地產週期百年史》作者霍伊特發現一個有趣的現象。
他在對芝加哥地區100年房價走勢進行分析時，發現房地產大週期的年限是18年，而小週期則是三到五年。
這個週期律早已為人所熟知，真正有意思的是另一個發現。
霍伊特說，賺錢最多的人，是在危機期間抄底的人，但這些人往往不是專家，而是皮貨商和零售商。因為當房價真正下跌時，專家可能也趕上了低迷時期，手中的流動現金極度匱乏。
所以，那些在房價暴漲期大肆加槓桿的投資者，一旦遭遇房價下跌，不僅自己的現金流會成問題，而且面對兩成乃至三成的房價回撤，也會喪失最好的機遇。
而在樓市巨輪剛剛調整時就蜂擁抄底的人，也很容易陷入困境。抄底，最怕的是抄到半山腰，當底真正來臨時，手中沒有現金可用了。
現金流的重要，於房企而言，也是如此。
2015年到2018年，一眾二線房企，通過高週轉與高負債，迅速躋身到第一陣營。但形勢一旦逆轉，高負債就成為損及根本的拖累，輕者傷筋動骨，重者萬劫不復。
這個時間點，誰有充足的現金流，誰就有瘋狂抄底的機會。
對，我說的就是萬科和融創。
05
春天會來，但先要熬過冬天
雖然春天一定會到來，但不是每個人都能熬過冬天。
以香港為例，從2003年到2018年，香港樓市拉出一條壯觀的大陽線，房價翻了7倍有餘。只要在這其中任何一年買入，收益都頗為可觀。
然而，很多人只知道香港房價漲出天際，卻不知道香港房價曾經大跌70%。
從1997年到2003年，香港房價指數從最高的102.93下跌到最低點的31.77，下跌超過70%。
換言之，如果你在1997年以200萬的價格入手一套住宅，五年過去，這套房子只剩下60萬左右的價值。這時候，房子大幅貶值，但債務一點都沒少，就是賣掉房子，也不足以償還銀行的債務。
當時，一夜之間，無數香港家庭淪為“負資產者”。
當然，從歷史的大趨勢來看，只要熬過這5年，又是朗朗晴天。房價又會從60萬攀升到四五百萬，一切烏雲都將消散。
但問題是，當房價跌破首付，資產不斷貶值，而銀行貸款債務卻一點都不少，賣掉房子都不足以償還債務。更不用說，房價暴跌的市場，根本就不會有人接盤。
那幾年，“燒炭自殺”成了時常見諸於媒體的熱詞。
06
樓市調控逆轉的信號
樓市巨輪的調整，從來都不是一蹴而就的，它需要反覆的試探與確認，由此也帶來市場情緒的起起落落，乃至房價本身的震盪。
在此期間，由於利益因素的存在，各種小道消息也會甚囂塵上。取消限購的謠言滿天飛，呼籲政府救市乃至放水的聲音一直都不缺乏，“樓市爆出大消息”之類的標題黨更是甚囂塵上。
當這些現象出現時，並不意味著樓市調控發生逆轉，而是有些人希望調控發生逆轉。
真正的放鬆信號，從來都不是一些從業人員的鼓吹與蠱惑，而需要實質性的政策落地。
就常規而言，樓市真正的寬鬆只有兩個：一是降息以及放水重啟，二是限購陸續取消以及其他調控政策次第鬆動。
放水能否啟動，受制於貿易爭端能否平息、美聯儲加息進程是否收縮；限購及限售會否取消，則取決於經濟基本面和金融風險壓力。
如果外界大環境沒有太大變化，內部的政策調整就無從談起，樓市冰封的期限只會進一步延長。
總之，不要被標題黨蠱惑，也不要被市場的紛雜信息誤導，拿好現金，等待時機。
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