撰文=徐三刀
PART1-成交榜单
11月1日，中国指数研究院公布《2018年1-10月全国房地产企业拿地排行榜》，其中《2018年1-10月全国土地成交城市排行榜TOP10》之中，西安土地成交榜上有名，位列全国土地成交城市第三位。
从城市排行榜来看，一二线城市仍是房企的拿地重点，部分城市土地成交放缓。
2018年1-10月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元，同比下降11%，增速较1-9月回落2个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交26232万平方米，同比增长13%，增速较1-9月回落4个百分点。
其中，杭州以2315亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长22%，上海和北京分别以1533亿元和1094亿元的成交总额占据榜单第二、三位。
规划建筑面积方面，郑州以3614万平方米稳居榜首，武汉和西安分别以3340万平方米和3028万平方米紧随其后，西安土地成交城市排位第三。
（备注：以上四段为中国指数研究院原文引用，请参见公众号《2018年1-10月全国房地产企业拿地排行榜》）
但不出意外，西安虽然同比土地成交排行榜位列第三，但土地成交金额、亩单价名落孙山，不仅没有登上前十，如果按照9月份成交58.6亿元，仅相当于杭州月成交金额四分之一！
PART2-典型土地
以下为1-10月份，西安市土地成交重点地块，仅为例举：
其一，华润集团与曲江政府合作平台公司合作。2018年1月9日，华润与曲江政府合作平台公司合作，以11亿的价格摘得曲江97亩商住用地，该地块为曲江文化产业园项目配套用地。QJ4-2-73-1号，亩单价1101万/亩，楼面价5892.94元/㎡.
其二，配建文化产业，规定建设期限及投资成本。2018年2月12日，中海地产以14亿摘的长安两宗共计197亩商住地块，需配建文化产业项目，并规定建设期限及投资成本。CA06-23-6&CA06-23-8号，亩单价689万/亩，楼面价3409.43元/㎡，溢价率100%.
其三，十大豪宅之一“金茂府”系进入郭杜十字。2018年2月12日，金茂地产首进西安，以5亿摘得长安两宗共计84亩商住地块，需配建一所中小学，给业主子女免费提供入学资格。CA06-23-7&CA06-23-9号，亩单价640万/亩，楼面价3812元/㎡，土地溢价率100%.外加10000平方米保障房面积（不含基数5882平方米）.
其四，紫薇地产领衔地方国企表态助力土拍。2018年2月24日，紫薇地产高溢价摘得沣西三宗地块，随着土拍市场区域的转变，预计未来房企进驻较多，该区域地价将一路高涨。XXFX-2017-25号，亩单价达到762.68万/亩，楼面价4085元/㎡，溢价率231%.
其五，万科进入沣西新城，土拍最高溢价达474%。2018年4月4日，万科以23.76亿的价格摘得西咸新区沣西新城478亩商住用地。6宗土地，亩单价497万/亩，楼面价3045.75元/㎡，平均溢价率为161.14%，最高溢价达474%.
其六，融创再次投资临潼，倏忽出现亩单价王者。2018年8月14日，融创以11.6亿的价格摘得临潼国家休闲度假区299亩住宅+小学用地。其中QJ15-1-60号，容积率1.5，亩单价580.99万/亩，楼面价5819元/㎡，溢价率72.46%.
其七，央企进入灞渭三角洲，城北楼面价王者。2018年9月28日，金茂以7.77亿的价格摘得了未央湖117亩土地，商住用地，是灞渭三角洲最高地价。CB4-10-20号，容积率1.5，亩单价662万/亩，楼面价6621元/㎡，溢价率42.03%.
其八，以招拍挂促进房企转型，变相招商拉动。2018年10月18日，合能地产以3.99亿的底价摘得浐灞总部经济园区74.399亩商住用地，亩单价537万/亩，楼面价3425元/㎡，要求引进不少于一家“独角兽”企业区域总部。
PART3-市场概况
1-10月份，西安土地市场一直比较火爆，西安市土地价格稳步上涨。即便是全国出现大量土地流拍，西安仍然持续走热。
呈现主城区一地难求，拍卖地屡遭哄抢，西咸新区热度不减，以产业勾地为主，公开拍地市场活跃，高溢价拍地成常态；外围区域地价一路飙升，地王频频出现，一跃成为新的热点区域；预计后期西安成熟地段依然处于激烈竞争状态。
对于土地市场，西安市监管力度加强，政府出台了一系列完善制度的措施。限制地价，禁止区域出现高价地，规划土地使用，增加土地成本，土地统一归储，西咸新区土地统一归西安市代管。
9月14日，西安房管发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，并且严格落实“两个20%原则”，20%的居住用地，用于公共租赁住房建设；20%的居住用地，用于限地价、限售价的“双限房”建设。如果这一政策实施，2018年土地供给量又与2017年持平，2019年土地市场供给量减少40%，市场竞争将更为激烈。
因为，供给依然紧张（2018年，西咸新区、浐灞生态区成交主要以官方平台公司占据大部分资源，加剧了土地需求，房企拿地愈加激烈），价格持续稳定上涨，1-10月份西安官方加快推地速度，沣西成为“新宠”，接下来，泾河、空港也有成为下一轮新宠的机会。
随着西安拿地突破环线，郊县范围之内，也将成为高溢价土地新战场，例如鄠邑、临潼、蓝田等区域。
随着1-10月份土地市场成交，集中在新区爆发，抢地热潮依旧，优质土地资源收缩，向外围主动拓展版图成为必然，房企拿地将会越来越远！
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