撰文=徐三刀
备注：1、数据仅为参考，不作为购房依据；2、应要求不公布数据机构
楼市进入第四季度，西安楼市分化严重，逐渐进入“拼跌”时代。有楼盘开盘去化率仍然100%，势头高亢；有楼盘去化率惨不忍睹，仅有5%，一撸到底。
虽然无法断定“5%”究竟是什么营销策略？但这个数字就和曲江二期某盘0登记一样，成为一个信号。市场逐步进入寒冬，西安外围市场和价格虚高楼盘承压过重，虽然一些高性价比楼盘仍然坚挺，但大势难违。
新房市场点评
整体市场：2018年10月西安市商品房供应量为258.4万㎡，同比上涨214.4%，环比上涨26.2%；成交面积170.2万㎡，同比上15.4%，环比上涨40.1%；成交均价为11143元/㎡，同比上涨11.4%，环比下降3.7%.
①现状：2018年10月西安市商品住宅市场品牌房企开盘项目共31 个，推出房源9788套，推出面积106.4万㎡，平均单盘推货量为3.4 万㎡；本月开盘成交7096套，平均去化率为72%。
②现状：2018年10月西安市商品房供应量为258.4万㎡，同比上涨214.4%，环比上涨26.2%；成交面积为170.2 万㎡，同比上涨15.4%，环比上涨40.1%；均价为11143元/㎡，同比上涨11.4%，环比下降3.7%.
③现状：十月份批售速度依旧加快，增加市场供应，成交量一方面受到市场供给增加，一方面受到价格影响，增速较大。但受到一线城市房价回落影响，西安降温明显。房企年底还要冲击任务量，极有可能刺激成交量。
土地市场点评
土地扫描：2018年10月，西安市经营性用地供应1644.89 亩；成交611.97亩，环比下降 47.96%，同比上涨7.29%；本月成交价格有所上涨，实际亩单价609.17万元/亩，环比上涨22.22%，同比上涨205.46%，实际楼面价1883.00元/㎡，环比上涨16.83%，同比上涨53.70%.
①现状：2018年前三季度土地供应完成率不高，远低于往年的60%以上的供应率，仅有不足20%，在债务压力之下，第四季度加大土地供应是大概率。
②现状：未来主城区土地证多依然激烈，典型如合能浐灞摘地（引进不少于一家“独角兽”企业）、和润置地大明宫摘地（亩单价1456.12万/亩），如果不是亩单价过高，就是特别约定，例如引进“独角兽”企业。
③现状：10月份，全市经营性用地供应27宗，成交16宗，成交面积611.97亩，环比下降47.96%，同比上涨7.29%，经营性用地摘牌均价473.55万/亩，实际成交均价609.17万/亩，环同比涨幅均有上升。
重点关注两点
①10月8日GWY常务会议部署，商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。但取消货币化安置优惠政策，不等于取消货币化安置方式。即使在一些房价上行压力大的一线城市，货币化安置仍然是补偿策略之一。对于存销比数据偏高的三四线城市，在棚改货币化安置方面力度依然需要加大。
②沣东新城涉及西安行政区域移交西咸新区统一管理，只是一个管理职能上的转变；短期内市场需求依然紧张，并非会影响沣东限购政策，西咸新区全域限购也不能因此一蹴而就。此次，职能转变之后，西咸新区由“准政府”向“真政府”靠拢，再进一步。
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