最近有些“審美疲勞”。
全國各地的地產大號都發著涼了：打折！降價！好像樓市已進入“寒冬期”，但稍微瞭解樓市的人都知道，
南通房價也沒見降多少啊，難道全國都在降，就唯獨南通頭頂上就沒有“烏雲”？
其實不然！
1
糾結！想降不敢降啊！
最近，搜小狐發現市場有個很奇怪的現象，那就是很多開發商想降不敢降。
比如南通開發區某樓盤，地處能達商務區，一期形勢大好，一次售罄，開發商也是大賺一筆。輪到二期的時候，形勢急轉直下，一樣的價格很難賣得動。按理來說，稍微降點價格，憑藉不錯的品質和良好的區位，房子還是可以很順利地賣出去的。但是問題來了，敢隨便降價嗎？不敢！怕之前業主砸售樓部啊，更怕越降價越沒人買，好尷尬有沒有？！
其實這種盤不是個例，類似的樓盤應該不在少數。
這些開發商經歷過一波“冷凍期”，又趕上了一波全國暴漲，一路從低走高，卻不曾料到房價猶如過山車，忽漲忽跌，
上去容易，下來可是有點難了！不是不想降，是怕降了有人砸售樓部，更怕好不容易提起的“逼格”，一降更沒人買了咋辦？
畢竟中國人大多願意買漲不買跌的！
2
南通房價到底會降嗎？
看了目前的市場行情，那南通房價到底會降嗎？這個可以從兩個維度來分析：一是得先看看有沒有降的空間，二是得看開發商降價銷售的意願有多強烈。
01.
南通房價有沒有下降的空間？
我們之前給大家說過目前房子的成本價構成，以及去年到今年南通土拍的一些基本情況，其實也就是從這兩點來分析。
如果之前有所關注就會知道，南通去年到今年夏末，土拍的行情一直都是比較好的，好到什麼程度？地王上限屢次被擊破，溢價率動不動就是200%+，再偏的地都能拍出...現在想想，簡直是瘋狂！
所以，價格能降嗎？能，但是按目前這樓面價來說，降不了太多。
我們之前也給大家也算過房價的成本，給出過公式：
房子成本=土地成本+建安成本+財務費用+稅金+其他費用(融資、管理和營銷等)
除土地成本（樓面價+土地契稅+市政配套費）外，根據目前的市場行情，房子成本的“建安成本+財務費用+稅金+其他費用(融資、管理和營銷等)”構成，姑且把它叫做“其他成本”，大約等同於樓面價。那麼樓面價拍到9000元/㎡，我們大概也就能估出房子的成本價約在18000元/㎡左右了。
如果開發商要降價，你說該怎麼降？無非就是少賺點，更甚者保本快速回籠資金。
所以細想一下，之前以土拍價2000+/㎡拿地的，大多都還能幸福地微微笑，畢竟仍有多餘的下降空間；三年前拿地的，也可以捂著嘴偷偷笑，畢竟已經賺了一波，降也是能夠接受的；然而近兩年高價拿地的開發商，卻只能站著哭了。
02.
開發商降價銷售的意願有多強烈？
說白了，要是資金能撐住，誰想降價？
資金鍊若是瀕危，可就要面臨關門大吉的風險，到這點上了就算是冒著被砸售樓部的風險，也得趕緊降價出貨回錢。至於那些資金鍊夠堅挺、家大業大的開發商，完全可以再撐一撐，耍耍“逼格”！
不過，從瞭解到的實際情況看，想降的還是大有開發商在的，畢竟這年頭誰都缺錢，玩資本的開發商更缺錢。據全國十大房企2017年年報數據顯示，2017年全國十大房企負債率約在73%-89%之間 ，品牌房企尚且如此，那小開發商又有幾家資金鍊不緊張的？
更何況，年底任務重，回款才是王道。懂行的都知道，到了年底開發商要給銀行、建築公司、廣告商、活動方等很多合作方結款，催賬的一波一波來要，房子又銷得不景氣，能不著急嗎？
想降價應該是隱藏的心聲。
3
這房價，為啥想降不敢降？！
儘管受樓市“涼風”影響，大多數房企都已啟動了“全民營銷”戰略，但反饋到我們身上的也就是每天接到的售樓電話多了兩三個而已，南通市場上目前還沒有出現“明目張膽”的降價現象。
開發商究竟為啥不敢降價？
因為在樓市大漲行情中，開發商給自己同時埋下的三個炸彈。
其一，跟風漲價，可跟漲容易，降價難啊。
為啥？怕維權啊！本來是個七八千的盤，一下瘋漲到一萬二三，套了一批剛需、炒房客等等，然後行情不好了要降，誰能同意？
估計掏了三代家底，趕上高價買房的剛需，不會輕易放過開發商，投資客呢？也不會，炒房團，更不會！！！
敢降價，估計房子還沒賣出去，售樓部就不保了！
其二，槍打出頭鳥。
開發商也會很無奈，因為房價太敏感，它和整個周邊市場生態鏈、自身項目價格定位、以及未來產品入市策略息息相關，必須從長計議，不能輕易做調整。
有時候想降吧，又怕引起其他開發商不滿，引來同行非議，尤其在同一個片區，只能偷偷小降。都在靜觀其變，誰也不願做被槍打的出頭鳥，如果因為降價造成市場混亂，自己也別想在圈內混了！
尤其是小開發商，先降價的容易在行業立不住腳。
其三，行情好時都規劃大戶型，去化難度陡增！
很多開發商根據去年到今年上半年的市場行情，規劃了一批改善產品，一窩蜂的三四室也就是大戶型產品，連很多剛需樓盤也是這樣，現在規劃已定，產品設計沒法改，遇到樓市行情不好，更是加劇了去化難度！
比如130平米，按12000元/㎡出售，總價也要一百五十多萬，現在的小剛需誰能承受得起，大面積房源在市場冷淡時，更難出手。
太大了賣不動，降價也不見得能賣動，你說尷不尷尬。
4
降還是不降？
全民營銷已悄然啟動
回想2018年南通樓市的行情，可謂炒房、搶房、退房、維權通通上演了一遭，戲劇場面之大，可能近十年來都難得一見！
這兩年，南通房價領漲全國，翻番的漲幅讓南通可謂“紅極一時”，那時候，逢開必賣，萬人搶房都成了常態。
誰料一入秋，竟也涼得這麼快！
看看目前的行情，去化率高的樓盤，大多諸如國城璟府、江山鼎之類的性價比較高的樓盤。但從意向登記趨勢來看，合心意的樓盤卻越來越少，尤其是地段偏一點的項目，無論大小開發商都賣不動，這就是市場真相啊！
那賣不動的開發商咋辦？迫於壓力想降價又不敢降，尷尬的只得“偷樑換柱” 了！
比如，先鋒鎮某樓盤，自稱是中創區樓盤，高層精裝賣到咋舌14000左右一平，隨著樓市的下行，突然畫風一轉，據說要改成毛坯房。
精裝換毛坯畢竟也是開發商慣用的套路，且不失體面的一種降價伎倆。
如果細心一點，你還會發現，全民營銷已經重啟了。
比如近期小編就從接到的不少賣房電話，發現了一個現象：有不少置業顧問，同時身兼著其他樓盤的銷售工作。可見，全面營銷已悄然啟動，並且推介“有獎”也已經重啟，光看給打電話小哥的服務態度，估計這個“獎”就不低。
不過雖然全民營銷已啟動，但折扣優惠還是避而不談的，給電話小哥熱情滿滿，但是一旦問及優惠問題，卻只會說讓你去售樓部邊看邊談，不敢公然放優惠。
同樣，這也是南通房價“尷尬癌”的一大體現啊！
“寒冬”將至，有經驗的開發商當然知道如何保暖。全民營銷已啟動，想必折扣優惠、工程抵款房已經在路上了。接下來，南通樓市的劇情將是繼續在糾結中度過，還是來個痛快的“一降到底”，咱們走著瞧吧。
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