在武汉调研，与同行畅聊，看了20多个楼盘，对武汉的微观谈不上精通，但对武汉的宏观已经基本掌握。
1
武汉楼市基本面
在说这20个楼盘之前，先来说一下武汉楼市基本面。
武汉属于半热半冷的状态。
单价20000以上的均已冷，无须抢。
单价15000以下的还是火热，还需要抢。
为什么？
经济决定上层建筑！
杭州比武汉富有，于是调控至今，杭州现在还是基本上盘盘开盘就能清，不疯了，但依然火热。
武汉比不上杭州富有，于是武汉的高单价、高总价楼盘已经转冷，做不到清盘，不再火热，但刚需依然热。
郑州又比不上武汉富有，于是郑州的楼盘已经几乎没有倒挂，新盘目前没有楼盘可以清盘，新房二手房都已转冷，更谈不上火热。
这也是标题中的第一重意思，武汉楼市，夹在高富帅和屌丝之间不上不下的尴尬位置之来源！
2
别废话，调盘！
挑了20个典型楼盘，分布图如上图所示。
覆盖汉口老主城、二七滨区、后湖、金银湖、四新、汉阳滨江、武昌东湖、武昌老主城、白沙洲、南湖、光谷核心、光谷东、光谷南。
最贵的汉口滨江绿城黄埔湾，毛坯限价35000，加12000-15000的装修，装修费用需要一次性付，非一线江景，单价合计5万左右。
改善盘的基本面都是带装修2.5-3.5万左右，典型楼盘是武昌核心区的融创壹号院事装修38000和万达御湖壹号带装修38000，汉口核心区的中海或御玺湾毛坯32000的样子，光谷核心区带装修25000，武昌东湖边稀缺楼盘的带装修30000，这是武汉改善的基本面。
刚需就是15500的基本面，分布在汉口、武昌核心区的外围区域，以及光谷东光谷南。
以上这些楼盘，哪些有倒挂呢？哪些买到就能赚到呢？
3
看一二手倒挂！
如图，打对勾的就是有倒挂的，打叉的就是没有倒挂的。
以点看面，我们对武汉楼市的基本面已经有了一个大致的了解，如下图。
好地方均无倒挂，主城区均无倒持，改善片区均无倒挂。
倒挂明显的都是刚需区域，都是外溢区域。
这背后是武汉楼市的什么逻辑呢？
4
武汉楼市逻辑！
干货来了。
1、本轮重点二线城市的房价参照物是，2016年10月房价，2017年的强调控时代来临时，参考基准价就是这个月的房价，郑州武汉均如此。
2、2016年10月房价涨上去了，那后面的调控基本上就是这个价了，不能再涨了。
3、而在2016年10月还没有来得及涨的区域，就是后来调控时倒挂严重的区域，就中间，就是补涨和横盘的区别。
4、所以，在楼市泡末上升期，好区域率先上涨，一般的区域跟着涨，差的区域最后涨。也可以理解为改善先涨，刚改后涨，刚需最后涨。
5、所以，刚需定位明显的四新、白沙洲在本轮周期中，是最后的补涨区域，也就是在2016年10月，别的区域都涨过了，这两区域还没有怎么动，涨的少。
6、所以，汉口、武昌、光谷一定是率先涨的，然后青山、南湖、金银湖等跟着涨，最后才是光谷南、白沙洲、四新等片区。
7、至此，你也就明白了武汉楼市价差关系、倒挂关系的背后逻辑。
5
武汉楼市建议！
让武汉楼市趋冷的是两个原因。
1、还是有钱人少，所以单价高、总价高的改善盘率先冷了，也和去年楼市过热透支市场有关系。这也是标题中的第二重意思。
2、首套房利率上浮30%，二套房首付60%、利率上浮40%，这个说实话太狠了。
至少，武汉的刚需市场还是很热的。
所以，郑州还比不上武汉，因为郑州更加穷，更加屌丝。所以，改善和刚需两个市场都直接冷下来了。
那，该如何看待当下的武汉楼市，有何建议？能不能出手呢？
在讨论建议之前，我先明确我的观点：武汉楼市正在下行，但现在还不是底。
这个底，请明确，我说的是市场低。
底在何方？底在何时？我不知道，因为，这个底不是我决定的，是政策决定的，政策不会听我的。
市场底虽然未到，但武汉的价格底，也基本是已经到底了，而购房，我们更要关注的是价格底。
所以，建议如下。
1、刚需首套不必等，价差关系已经在逐步缩小，价差大的楼盘是卖一个少一个。
2、改善需求，如果能腾出首套房名额，亦不必等，因为，价格是被限着的，只要轻易挪走一只手，价格就会上浮，早买早安心，区域不等人。
3、唯一的顾虑是利率上浮30%，这确实是问题，但有一个操作叫做
转按揭，相信在未来3年内就可以操作（不明白的可以在文末加我个人微信看我朋友圈对这个的说明）。4、刚需主要推荐四新和白沙洲。
5、改善客户推荐武昌、汉口、光谷核心区的房子，重点关注2016年以前拿地的楼盘。
6、武汉限价也是基于地价来限价的，所以，请忽略所有2016年以后拿地的项目，如碧桂园晴川府、龙湖金茂平安汉阳滨江地块、正荣紫阙台、武昌金茂府、金银湖融创等项目。
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