城市發展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區這些“裡子”。老舊小區是城市管理的難點，也是群眾關心的熱點，一方面基礎設施差、亂堆亂放多、髒亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談談自己的看法，望能拋磚引玉。
一、老舊小區現狀
各地對老舊小區的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區，普遍存在以下問題。
機動車亂停亂放
（一）基礎設施老化破損比較嚴重，設計規劃不合理。經過二三十年的使用，小區路面、牆面、地面、欄杆扶手、樓道門窗、照明等設施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監控技防設施等較新基礎設施。小區外牆面、線杆、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設施不全。有時修補小區路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。
規劃戶型不盡合理。有一些小區的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。
（二）主體混亂。老舊小區既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由於房改體制的推進，住宅產權已呈多元化。早期房屋開發重建設、輕管理，導致建管脫節，天長日久，開發商不管了。隨著很多企業破產、合併、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業服務社會化和後勤服務體制改革，通過發放物業補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。
但是由於老舊小區業主成分複雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現在業委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現在還沒擔起老舊小區管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。
（三）居住群體複雜，弱勢群體多。老舊小區居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發生。這部分人對於清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養家禽等行為，持牴觸、不理解態度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習慣問題。很多人經濟困難或是會過慣了，用不著又捨不得扔的舊東西,習慣於堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。
居民院髒亂差
這在一個小區，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，後三排經常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，後三排是住的是老年人還有些困難群眾，經常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。
（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現在老舊小區一般是一戶一年70-100元的衛生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養不起保安、保潔、維修、綠化等服務，更談不上封閉、監控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數人、極極少數人是真不自覺，自己不交衛生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝！）
其次是收費困難，居住在老舊小區的居民，多數業主沒有確立有償購買物業服務的意識，其思維仍然停留在計劃經濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調查，老舊住宅區住戶中明確表示願意出資引入物業管理或願意繳納管理費的，僅佔38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不願繳納管理費。
老舊小區住戶對小區改造整治和引入規範物業管理的願望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業公司普遍不願進駐老舊小區，即便是進駐了的也是慘淡經營，很多地市出現老舊小區改造提升後物業進駐，收不起來物業費最後跑路的現象。
私搭亂建的鐵皮房
二、解決問題的建議
（一）大力實施老舊小區改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區改造”，這是大好事，難點在籌錢。關於資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區閒置土地或簡陋房屋進行二次開發，獲得收益進行貼補。三是吸引社區資金參與。四是創造融資平臺，通過一定優惠政策，吸引有興趣參與老舊小區物業管理的大型物業企業出資。五是老舊小區業主上線業委會APP，業委會平臺反饋給小區的資金，逐步完善小區。
（二）明確主體，儘快建立業主委員會。老舊小區業主的物管意識普遍淡薄，多數人不清楚業委會是幹什麼的，自我管理、自我維權意識不強，不願意參加業主大會，更不願意參選業委會委員，常說的一句話是“管閒事落閒事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。業主委員會普遍缺乏辦公經費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。業委會APP美好家園基金，是外來商戶在小區發佈信息支付的費用，業委會平臺反饋給小區，可用於業主委員會成員報酬，和小區建設。另物業激勵基金，由業主評價物業服務人員，給物業服務人員的額外獎勵。
（三）引入物業化管理，樹立大物業理念。小區建設“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區整治完的後續的管理工作讓位於社會化、市場化、專業化的物業管理 ，無疑是最好的選擇。物業公司要讓其從其他服務中彌補收入不足。很多老舊小區可以通過多項經營彌補物業開支。
針對收費難的情況，可以採取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區物業公司，政府補貼資金。二是在老舊小區改造整治中，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用於出租經營，經營收益作為小區物業管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區管理的物業公司或社區進行補貼。
大物業管理是指物業外包的範圍不光是老舊小區的環境衛生，還包括店外經營、佔道經營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業等，以彌補現有執法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務外包是改革的重要方向，不應因噎廢食。
（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務”。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，房產證是你的名，你作為產權人要承擔維修養護責任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優秀樓長、業委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經濟補償相結合，建立一支長效化的文明志願者隊伍。業委會APP善美家風、黨建宣傳、志願者，起到正社風、淳民風、興家風的積極作用。
設立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現眼、受震動、受教育、能改正。
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