昨日一位朋友諮詢：說他退休後閒來無事，看到最近樓市火爆，想在自己居住的一樓臨街住宅裡開一家二手房中介公司。但是物業公司讓他先去房管局辦理房屋用途的變更手續，他問：對於這個問題法律是如何規定的？
《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營用房。業主將住宅改變為經營用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意”。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“ 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持”。 第十一條規定：“ 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關係的業主”。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響”。
由此可以看出，業主不得隨意改變住宅的居住用途，這是業主應當遵守的最基本的準則。如果業主確因需要，將住宅改變為經營性用房的，則必須遵守法律、法規以及管理規約的規定，要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、消防、環境保護等要求。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須徵得有利害關係的業主同意。這兩個條件必須同時具備，方才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。因此，申請人第一步，應當向所在小區的業主委員會提出書面申請，業主委員會對申請的內容是否違反管理規約進行審查，如果管理規約對此未作禁止性的規定，業主委員會應將該申請在小區內進行公示（公示期一般為7-15個工作日）。公示期滿，由業主委員會召集擬改變用途房屋所在的本棟建築物內的其他業主（現在有些地區可以簡化到上下左右四鄰即可）和本棟建築物之外，主張與自己有利害關係的業主開會表決，如全體參會業主一致表決同意的，由業主委員會向申請人出具書面同意證明。第二步，申請人持該同意證明和自己的身份證和房屋所有權證到所在區的房產管理部門辦理房屋用途改變手續。一般而言，“住改商”應當符合下列條件：1、沿街底層住宅；2、符合城市規劃要求；3、符合房屋使用安全；4、不影響相鄰房屋的使用；5、權屬沒有爭議；6、未被司法機關查封；7、未被列入拆遷範圍。如果房屋的結構也改變了，還要去市級房產安全部門辦理安全鑑定手續，然後再帶著上述手續到市房產監察部門登記。此外，還要到所在區的規劃、城管、消防等部門辦理相關的審批、備案手續。第三步，申請人持上述批件向工商部門和稅務部門辦理工商登記和稅務登記，申領工商執照和稅務登記證。
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