2、實體商場不會被取代。因為電商的巨大沖擊，大家對實體商場會不會消失表現出巨大的擔心。為什麼？

首先，因為“注重高品質的”用戶永遠存在，因此更能保證品質和體驗的線下實體店有它不可替代的價值。線下實體的存在，對很多高品質產品來說是必須的“儀式感”。產品的櫥窗展示、產品的配套搭配都是高品質產品不可或缺的體驗感，同樣也構成商品價值的一部分。我們為何追求財富，因為我們追逐財富帶來的“超越”的體驗。

其次，短期內傳輸時間得到大幅縮短，但仍未縮短到能滿足人們慾望爆發的瞬間以及人與人多元的標準。換句話說外賣方便，饞急了的時候寧願親自去飯店也不會等外賣，即使話費的時間相等，因為等待的過程是煎熬的，行動的時候你是越來越接近慾望滿足點的。電商是很方便，但好到你現在沒時間買菜都有電商能給你在市場買了送到家（東莞已經有了），但嘗試過的人就知道，電商給你買的，永遠都是不如意的，茄子不是我想要的品種，韭菜太粗了，蔬菜不新鮮，怎麼買的水豆腐我要老豆腐……到目前為止，所有的科技發展都是為了滿足人類的懶惰，但有些懶咱們是偷不了的。

東莞地產圈

那天我去湛江市某區看一個朋友，他在一家比較新的商場賣酒，他是街邊的鋪頭，看上去沒什麼顧客。我就在想，商場裡面是不是要好些。於是我就找到大門進去。剛一進門，我嚇了一跳，以為走錯地方！連一樓都是空空蕩蕩！只有角落有幾家不知名的小店鋪開著，有兩間還沒營業員！

我朋友訴苦生意難做，兩個小孩都上學了，老婆也沒工作，家用開銷大。同時他又抱怨這商場老闆騙他們入場，交了一年租金，整個場差不多是空的。他說，如果招不到商。收不到租金，那這商場老闆是不是要破產？

我說那也未必，因為商業地產是一種資本運作，當這個商場建好之時，它的價值已經在那了。雖然商場老闆貸了款，但評估下來的地產價值一般會超過負債。然後老闆用這物業抵押，就有了下一個項目的啟動運轉資金。當然，如果地段好，商場旺，估值就會更高，銀行對你的信任度也更高，租金及管理收益也可以補貼日常開銷。

另外，地方主管部門也比較歡迎商業項目，所以很容易出現過剩情況。 為什麼呢？因為從招拍掛地塊到建設到後期運營，都會有可觀的稅費收入，直接與GDP 掛鉤。我朋友所在的那個區，就是一個窮區，教師工資負擔大，所以有什麼項目就先上了，急著用錢呢！

湛江縱橫哥

每個行業都有它自己的秘密！外行人別亂猜。

商業地產，是房地產中比較難啃的一塊。裡面的奧秘更多。一般人我不告訴他。

你所看到的目前商場空置的窘境，是當今中國比較常見的，令人觸目驚心，究竟為什麼呢？

1、自從很多商人認為房地產投資仍然有很好的發展前景之後，商業地產開發的熱潮一直高燒未退。

跟任何行業一樣，商業地產開發商其中有些是有經驗、有準備、或者有運營實力的；很多是沒有經驗、沒有準備、沒有實力的；所以，失敗的概率高達35%--50%，也是很正常的，其他行業的高失敗率，你只是看不到而已！商業地產招人現眼。投資人多，所以，你見到的失敗的也就比較多。

2、各地地方主管部門，熱衷於商業項目的上馬，造成項目過多、門檻篩選不嚴、項目爛尾。

為什麼地方主管部門，喜歡上馬商業項目？因為相對於住宅項目，裡面的綜合稅費收入會比住宅項目多一倍！並且，如果運營的好的話，商業項目可以帶旺一個新區、並且帶來大品牌、是城市靚麗的風景線！是新區開發的先鋒部隊！你說，地方有關人員能不熱衷於此嗎？項目太多、選址、規劃不當，比比皆是。有關部門可能也是經驗不足吧。

3、有些空置，是在商業地產可以容許的範圍內，並非失敗。短暫的空置、如果在合理的時間內，是沒有問題的。

為什麼？因為，大部分的項目，商業只是噱頭，目的是為了住宅的銷售；商業短期或者長期虧損，不影響住宅項目的利潤，只要總的帳算得來，商業項目是允許虧損的。

4、這個虧損，也不是永久都會虧；有很多轉嫁、替代的方法。

只要在可以預測的時間內，可能轉盈，就可以；或者，轉嫁給金融機構（為什麼金融機構願意當冤大頭？很多原因，它轉嫁給未來、轉嫁到外地、其他企業、變相通融、腐敗因素、以RETIS等方式進入資本運作、在表外做賬.......）不一而足；水很深啊。

5、中國房地產發展的速度快、政策陰晴不定、許多大佬也始料不及。公認的商業大佬，沃爾瑪，也不能說，在中國很多地方的商業項目是成功的；2013---2017年，沃爾瑪，在合肥四年時間關閉了8家門店，只剩下一家。對於競爭對手、市場發育程度的掌控，可以說，沃爾瑪在合肥也不太適應。沃爾瑪尚且如此，其他商家，也不見得會強到哪裡去。

6、商業地產有它脆弱的一面，看著空置很難看吧？也有它強大的一面，可以融資、信託、最小化分割、分期銷售、包租運營等等；有些是打擦邊球的，有些是創新、有些是詐騙！往往一步之遙。

你會看到，很多商業項目，類似於非法融資、或者傳銷、會銷，一般老百姓往往是傻傻分不清。

7、商業項目，國內目前只有30%是成功的、運營良好的，30%是有較大風險的、勉強生存的；40%是失敗的、風險極高的。

也有很多開發商被套牢啊！他們也不想空置啊！但是，運營能力不夠，失敗的概率極高。

8、其實，很多開發商並不願意做商業項目，沒有辦法啊，是土地出讓中的捆綁銷售；是迫不得已進入商業領域，只好從頭學起。反正他們住宅項目有較高利潤，所以，商業的虧損，也只能是，淚往肚裡吞，是必要的代價。也不排除一些運氣好、水平高的團隊，商業運營很成功，這個屬於極少數。

好在高層已經認識到這個風險。

調控，已經在路上，並且不斷加碼之中！

主要是化解金融風險、消除社會的不和諧的隱患。以免帶來較大的風險。

但願，在不遠的將來，會有較大的改觀。

我們應當對於中國人的智慧、創新能力有信心。

我是真像旁觀者

謝謝你的時間

真像旁觀者

外行人，看內行，永遠看不懂！

如今的商場 ，與商品房連接一起的 ，一至三層為商業樓，四樓至三十樓商品房 ，商住一體化。

買的人，永遠不懂賣家的人！這就是秘密所在。

首先，不斷開發商場建設，開發商氣勢如虹，因有銀行作後盾，自己永遠立於不敗之地。

其次，不斷開發新商場，商場所在區域不同，還是有商機的，特別是有些三至五千戶的新小區，商家還是看好的，什麼超市、什麼傢俱城、幼兒園、娛樂城等，或賣或租，是比較搶手的。

最後，城市不斷擴容，人員不斷澎漲，為商場開發商，提供了機會和膽量，商場越來越好！

金玉林桂之春

很多商場都是空蕩蕩的沒有人，但是開發商卻還在不斷地開發，其中的商業邏輯是什麼樣的？賺錢

蘇白

商場你平時看沒有人，要看什麼時段你去，你白天去、平時去，肯定沒人，週末、晚上去看看。平安夜、春節、國慶去看看，旺季幾天，商場的生意，夠大半年的開銷了。

商場要是什麼時候你去，都看到人滿為患，那老闆、店家要數錢到手軟了。

商業地產，比商住、住宅更賺錢，房價地價更高，它是在黃金地段。

現在線上和線下融合，新電商、新零售。馬雲說未來不在有電商，因為電商普及了，成為一種大家都會的工具，所以沒什麼高科技沒什麼特別的。

線下實體店，很多會有更好的體驗，包括現在的商場，都是餐飲、影院、書店、娛樂、遊樂場、電玩的綜合體，女性購物有時是一種感覺和體驗，實體店體驗更好，例如服裝要挑選、上身、試穿。例如實體書店、特色店鋪，老闆的選擇、品味、調性、口碑，會有一個調性、引流，以及定位，圈粉的問題。

電商、實體店銷售額是五五，很多實體店也有電商。開發商肯定是為了賺錢、盈利，邏輯就是賺錢，不賺錢，他們不會投資開發，也不會那麼多人投資商鋪，開店鋪。

做生意是難，但是實體店也有很多掙錢的，電商很多也不賺錢。

蘇白傳媒

我們公司開發的華潤城項目，位於濟南南部山區，是一個改善型住宅項目，三面環山，中間有一天河流，整體環境可謂是很好了，是一個宜居的福地，在全國省會城市還有山體資源的地方來說，實屬難能可貴。

最近呢，我接觸的一些客戶給我講為什麼沒有商業，沒有大型商場，我就呵呵了，遇到此類客戶，我只說為什麼沒有，而不做太多的引導，理解不理解就看你自己了，說難聽點，你愛買不買！

南部山區屬於濟南的南控區域，因為獨特的山群和水資源豐富，所以工業以及房地產基本上是不再批覆了，所以土地很稀有，也很珍貴。

公司的開發，也是竭盡全力的以住宅為主，那麼客戶問題就來了，為什麼沒有商場，我的回答很簡單，駕車十分鐘就是領秀城貴和購物中心，那裡的購物娛樂應有盡有，而我們這裡三面環山，土地資源那麼稀缺，是以住為主，更何況，我們假設規劃建設了商場，您去嗎？仔細想一想，現在你一個月去幾次商場？兩次都達不到吧？住宅區內有幾個便利超市～理髮店～蔬菜店等等，能夠滿足生活所需就行了，商場並不能說明什麼！

現在人們的生活方式和架構都在改變，健身～健康才是生活本質，平時的生活習慣也都依次而行，況且現在的交通便利，駕車去哪裡都很方便，以前城市標誌商場時代也已經成為了過去，遍地開花的商超模式也成為了自取滅亡的開始，市場在發展，摸索的路上優勝略汰是必然，所以，任他建，任他開發，苦果是自己的。

我始皇帝打錢

資本槓桿。商業不像小買賣，低買高賣賺差價，而是全部玩金融。舉個例子，某開發商建一座購物中心，假設10億，銀行貸款5億，建好後招租，初期可能租金很低，甚至搭裝補引進大品牌。但租金可以彌補運營成本，總體來說只有銀行利息，開業2年左右是黃金期，經歷了幾次品牌調整，可以找評估公司進行資產評估，商業的價值在於經營，開業2年，有一線品牌和不錯的客流量，估值翻番也是可能的，假定評估價值20億，這時開發商就可以拿資產抵押進行融資，即使按估值一般也有10億了，相當於回本。然後拿這10億再啟動另一個項目，如此循環。這邊的購物中心還是你的，這可是資產，實在不行還可以打包上市，股市裡也能賺回來。

用戶8028085230

在全國的省會以上城市，甚至在地級以上城市，都有很多大的，特別大的商業中心正在開發建設中。其實，在全國城市，也可以包括農村鄉鎮，商業的成熟建築面積早已經過剩了。這一點，只要是正常的人，有正常的心態，都會看得很清楚。

近些年，網絡越來越發達。互聯網加，成為新常態。網購，快遞已經佔有整個商業的很大份額。據說可能已經達到了整個消費額的50%，是“半壁江山”了。門店業態經營慘淡，除了米麵油果肉蛋菜奶等日常副食品還能有點空間，其它幾乎都被網購覆蓋。

過去賣商鋪時，開發商說，“一鋪養三代”。開發商的話音還沒落，遍地的商鋪，特別是住宅小區的底層商鋪已經無人問津，無論租，還是售，都是租，售不出。現在是“一鋪三愁”，開發商說的“回購”也已經是神話了。

大城市中有許多大的商業中心，商業綜合體，也空無一人，面臨倒閉，或已經倒閉。但不幸的是，在每個大城市裡，還有許多商業綜合體，仍然在建設。而且一個比一個大！這裡的原因，我分析了一下；一是社會資金充裕，不少開發商手裡都有錢，只能投資建設。二是要剎車，也有強大的慣性作用，一時也剎不住。房地產週期長，有許多項目都是多年前立項的，早已啟動。三是各級地方領導要政績，都想要高樓大廈，都想要最高，最大，最好，最全。變相支持了房地產界。四是住商必定還要有一定的份額，本身確實也要發展，如果能夠領先，還是可以生存的。五是新的項目總是認為能夠代替舊的項目，幻想在競爭中自己會取勝。六是認為網購發展的差不多了，判斷住商應該回潮了。七是大型商業比較全，比較高端，再加上娛樂，養生，美容，幼教等仍然比較火的內容，尤其是高端品牌，奢侈品牌是很難網購的，這更堅定了信心。八是根據經驗和現實看，只要你能最大，最全，最好，就一定會打敗對手。

說這麼多吧。現在無論是住宅和商業建築都是過剩的。我判斷，在大城市裡，過剩空置的商業建築要佔到50%！許多高層僅僅是底下一，二層有點人氣，往上去，黑咕隆咚！但仍然檔不住新建的洪流！商業建築還不象住宅，你降價都沒人買！住宅也建多了，也要多30%，但住宅你要降價，一定是會有人買的！

盛廣學雜家雜論

1.賣商場地皮的錢，從地下一樓到四樓，開發商一般是採取先收定金口頭承諾返點的形式套一筆資金，然後開盤逐層開賣，通常順序是三樓四樓負一樓二樓和一樓，順序是很講究的，三樓四樓最便宜，所以要在傻子錢最多時下手，負一樓有大超市，有人流就意味著有好鋪子，提價，一樓二樓位置最好，最高價，傻子能買就賣，不能買老子自己吃，反正負一樓到三四樓已經夠本了。對了，首付5成，利率上浮5%。

2.返租賺錢。買了商鋪你想開個奶茶店對吧，對不起不行，我們這個商鋪是高規格高檔次的商鋪，不是那種阿貓阿狗都能進來的，作為業主的你們如果自己出租，很快就搞亂了。所以，你前面簽完買鋪合同，我們馬上就籤返租合同。時間嘛，15年一簽。你就安心收租就行了，我們會為你搞定一切的，放心，好鋪子傳三代。當然咯，你買的時候你會驚喜的發現，哪怕你是開盤早上第一個進門的，好一點位置的商鋪早就被選掉了。這一條裡面的錢，不是實物的錢，是指賺錢機會被我拿走了。

3.出租賺錢。城市中心，區位優勢，休閒娛樂一體化，你所想的一切都有，地下負23樓全是停車場，三小時停車免費，負一樓是灣島知名的大超市，一樓全是金飾和女裝，二樓是兒童活動中心，三樓餐飲，四樓影院，牛逼不，吃住玩一條龍。中國到處都有這種龍。告訴你，超市影城KTV進來是戰略合作，比例分成。開發商的預留商鋪是不用交租的。真正老實交租的就是進來刮肉的小租戶。三月一清倉，五月一換人，刮的就是你的肉。

4.租金賺錢。我收到租金了，該返給業主了對吧？呵呵，首先你要知道幾件事，水電，裝修，安保，電梯，成本你不給我扣掉啊？還有，才開始幾年，為了拉人氣，我很多都是低租金請來的商戶，生意難做啊，多擔待擔待。過幾年就好了。什麼，跟我談法律？合同中有寫保你回本嗎？看清楚，寫的是低風險不是零風險。

5.租金雖然少但也好過沒有，雖然僅夠利息也還能過得去。終於過了幾年有業主受不了了，也有業主發現自己的鋪子位置被改成了廁所或樓梯，揚言要收回鋪子自己幹。呵呵，一群法盲，好好翻翻合同，看看違約條款再來鬧。

6.想熬到15年後收房，沒有的事，鋪子在我手裡，房租得我給你，有一百種方法讓你延期，再延長個15年，大家一起奔小康！對了，商鋪只有40年產權。

總結來說，一個商場就像一個吸金怪獸，吸取周圍的錢，吸引周圍的人，吸走賺錢機會，剪刀差吃業主，高房租刮鮮肉，自有地產還可以經商抵押兩不誤，你給我一個不開發商場的理由！你看到的客人少，自然有租客去頭疼，刮完一批又會有新的來，關我屁事，我該賺的錢早就安全落袋，怕什麼？不勞你費心了。

額外一句話，老商場很多由於業主話語權的增多逐漸的失去統一規劃越辦越失去特色，新商場因為開發商統一管理，有很多的便利性，但代價就是業主的話語權勢微，如何取捨，自己掂量，誰能看準未來呢？如果只是有個幾十萬的老百姓，買套住房可能還要靠譜些。

御風守望

很多地產商開發商業地產一方面是戰略部署、一方面是政府規劃導致的佈局。

之前做商業地產最牛的其實是李嘉誠，之前在大陸的基本開發的都是商業地產，其代表作就是北京的東方廣場，其次就是萬達商業，他的模式是個和商場旁邊住宅聯手開發的，還有就是華夏幸福，主要開發特點是和產業園區配套。截至目前，李嘉誠基本拋售完商業地產項目，主要在歐洲做公共事業項目，萬達也基本拋售商業地產，華夏幸福處於轉型選擇的狀態。

也就是說商業項目江河日下了，另一方面，也有互聯網電商發展的重要原因，一個淘寶京東的雙11購物節就相當於全國一年的零售規模了。

建設商場，政府講的也是生活與商業配套，本來初衷是好的，既可以方便百姓生活又可以成為收稅聚集區，更好的構建和諧生態社區，但是互聯網時代的價格透明，還有幾個會去買更貴的實體店的產品呢？我們都知道商場的商品都是加價的，房租水電物業費，顧客都要買單的，當下賺錢不易，任何消費者都會謹慎選擇的。

開發商想通過租金和品牌收費等方式回收成本本來無可厚非，但是目前商場過多競爭激烈，又缺乏個性化特點，導致同質化嚴重，所以人流稀少就很正常了，長期看商業地產確實非常的麻煩，投資要謹慎。

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