剛剛閨蜜火急火燎的發微信給我說她要買車位，我就納悶了，不是車位不讓買賣了嗎？
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下面我們來科普一下 究竟要不要買車位吧，
買房過程中，車位是很重要的點，但是八成以上的購房者，對車位的認識不夠清晰或不夠明白的：
不明白Q1：一個標準車位，面積一般不過15平而已，動輒卻要賣10W+，開發商是不是太黑心了？
不明白Q2：幾萬塊買得起車卻買不起車位，扎心啊！自住為主，究竟還要不要買車位？
不明白Q3：車越來越多而車位越來越緊，我有點閒錢做投資，要不先買幾個壓壓驚？
— 01 —
車位憑啥這麼貴？
車位“貴”，這是很多購買者的第一直覺。但為啥貴？卻說不清，只是習慣性惡意揣測一句：開發商太黑心了......
今天並非是來給開發商“平反”的，只是從成本角度理性分下一下，車位“貴”的理由：
按照停車場設計規範，室內地下車位要求為：淨寬不小於2.4米、淨深不小於5.3米。也就是實際面積為不低於12.72㎡，估算為13㎡。假定以一個車位賣10萬元，那麼單價就是10萬元/13㎡=7692元/㎡，而且還只是個四條界線的車位，沒有隔牆，不是獨立的車庫，看起來確實不划算。
另外，一些地段和檔次好點的小區，按這個算法，車位的單價會更高，甚至高出該小區住宅的單價！
可實際一般的情況是：地下車位的建築面積≥35㎡。即便國內最頂級的一線大開發商譬如萬科，絞盡腦汁的最大優化方案，單個車位的建築面積的極限也只能做到32㎡（無人防）和34㎡（有人防）。
而地下車庫的建設成本，明顯要高於地面建築，尤其人防車位及地下二層以下，基本成本單價達3—4000/㎡，以平均35㎡計算：一個地下車位的建設成本會在10萬以上！
事實就是這樣，有沒有顛覆你的想法？
問題來了，地下車位只賣10萬塊的開發商，是智商欠費？還是良心大大的好？
答案都不是！
首先：地下車庫是地面建築的基礎（沒有了根基，拿什麼建高樓），所以成本會分攤到所有建築面積裡，且地下車庫並不計容，並不會影響佔用小區的容積率指標；
所以，開發商在成本和利潤測算時，通常會給地下車位一個較低的利潤指標和銷售率。（不指望能快速變現，賣一個賺一個，都是利潤！）
其次：為節省成本，現在開發商的主流做法，是將小區住宅整體抬高。這樣一來，地下車庫就變成一層，同時車庫的沿路面積，還可以做成商鋪。既節省成本，滿足“人車分流”規劃和停車需求的同時，還能最大化挖掘經濟效益。
總結來看，10W一個的地下車位，從建築成本考慮，對購買者來說並不貴；而同樣對於開發商來說，也不算便宜，因為其實成本早已經轉嫁到所有的購房者了。
— 02 —
自住需求，要不要買車位？
車位的成本分析完了，那麼對於自主需求，究竟要不要買車位？相信這是大家買房之後，最關心和糾結的問題了！
先簡單粗暴的給兩個自測方法吧：
自測方法W1：家裡有閒錢而暫無其他用途或投資渠道，且小區停車實在緊張；譬如每週一張交警違停罰單；
自測方法W2：車位的售價≤50%座駕的車價。
看明白了嗎？自住買車位的，要麼就是實在沒地方停車了（被逼！），要麼就是兩個字“有錢”！（持續扎心......）
理由是什麼？
理由B1：租車位比買車位划算！
其實早在2015年之前，長沙有關於住宅小區停車位的政府指導價，即每月最高不超過300元。雖然之後放開為“市場調節價”，但以老周的觀察和統計，長沙絕大部分的住宅小區，均未超過這個限價。
一般的新建住宅小區，臨時車的收費標準為1小時以內免費，1—12小時收費5月，12—24小時十元，也就是臨時停車一個月300元，但如果是業主採用月租或年租，則會有一定優惠，價格在220—280元/月不等。
就以260元/月為例，一年就是3120元，十年就是3.12W；假定一個車位售價是15W，用租的話可以租40年！即便考慮物價上漲的因素（實際上你買車位也會有機會成本的損失），也能超過30年！
你再想想看，你會在同一個小區居住超過40年嗎？
雖說目前住宅的產權有70年，且不論當前的建築質量能否“撐”這麼久，就以目前中國人的換房頻率看，很少有人在同一個住宅小區住上超過20年。
有份外國的報告說，美國人一生平均要搬11次家。由於新興建築技術的加速進化和迭代，很多房齡不超過10年的房子，其實已經變得很老舊了。不誇張的說，當前中國人換房的心理頻率，其實只有5—7年。
理由B2：無產權車位“買賣”沒有真正保障！
市面上大部分樓盤的車位，大多還是帶產權的。但現在新建的商品房小區，幾乎都是“無產權車位”！
雖然在實際使用上，目前看來並無兩樣，但前者是從《物權法》的角度，法律上明確了車位作為不動產的所有權是誰，是沒有任何爭議的；而對後者，你要清楚的知道，你籤的所謂“車位買賣合同”，其實只是如下圖的“長期租賃合同”：
車位轉讓協議
而《合同法》第二百一十四條規定：超過20年期的租賃合同，超過部分是無效的！
另外，目前法律上對無產權的小區公共車位以及人防車位的歸屬，仍存在爭議。甚至有的小區在成立業主委員會後，試圖通過訴訟手段將上述兩種車位主張為“全體小區業主集體所有”。
理由B3：共享經濟來臨，未來家庭是否一定要買車？
有人說，車子和房子都是家庭的大宗資產，都是不可或缺的。其實只對了一半，房子是家庭的資產，而車子是純消耗品，新車落地打八折，且淘汰率高，而房子自帶金融屬性，有投資價值。
這裡面核心的區別是：房子所佔據的土地是稀缺的，特別是城市裡適宜居住的城市核心地段是稀缺的。你想想看，一個城市是多少年才演變和沉澱而成的！
而在城市的演變過程中，公共交通在突飛猛進，越來越便捷，長沙已規劃有12條地鐵，未來會更多，另外還有BRT快速公交；你現在去五一廣場之類的市中心，是不太願意開車的；
而移動互聯網浪潮下的共享經濟，更是在顛覆這個交通體系。神州租車、滴滴出行和共享單車，全體系覆蓋了人們的“長途旅行、市內交通、短距離出行”的三個維度（層次）。
想想看，未來的你，是否願意花上十萬乃至幾十萬，買一輛長期擱置在停車場內的私家車，然後還得支付價格不菲的養車及停車費用？
— 03 —
車位究竟有沒有投資價值？
看似前途無限好的車位投資前景：
截至今年6月底，全國機動車保有量達3.04億輛，與去年底相比，增加938萬輛，增長3.18%。而長沙截止去年上半年，機動車保有量已達到218萬輛，月均增長3萬輛。
隨著人均私家車擁有率越來越高，停車越來越難、越來越貴；而在政策支持上，為解決停車難的問題，政府在鼓勵住宅小區停車位開放商用，也為投資住宅小區車位奠定了收益基礎，那麼究竟車位有沒有投資價值呢？
先說結論：投資價值不高！
理由B1：產權車位轉讓受限制
長沙目前針對住宅小區產權車位的執行政策是：限制只能出售給小區業主，與房屋產權人掛鉤，產權人的及直系親屬才能購買，且每戶不得超過2個；否則無法辦理產權證。
而對於非產權車位，由於並沒有具體的網籤和備案，所以指導意見是：優先轉讓給小區業主。
同時，二手產權車位轉讓，稅費同商業，也相對比較高。
理由B2：車位升值有限，存在價格天花板
從歷史統計數據看，同一住宅小區的住宅和車位的價格，雖然都有一定的漲幅，但前者漲幅要遠超後者，加之比住宅更高的交易稅費，同時還受法律政策（打擊投資車位）及規劃的敏感度影響較大（比如附近新建公共停車場，或道路擴建停車位等），所以升值空間有限。
另外，目前長沙最市中心的車位，最貴的大約在20W左右，但這已經是兩三年前的價格，這個價格天花板，似乎已經形成。
當然，投資價值不大，並不意味著沒有價值，如果要投資入手車位，總結三大原則給你：
投資原則T1：關注三個指標——“小區檔次、車位配比及入住率”
在2009年的舊版規定中，一類區一類住宅的停車位配建指標為每100平米配置0.5個車位。而根據去年新頒發的《長沙市城市規劃管理技術規定》，在主城間距區，90平米以下每戶配置0.5個車位；90到150平米的，配置0.7個車位；150平以上的配置1.1個車位；
因此大多新建的住宅小區，車位配比一般比較高；比如老週上次文章的《長沙新建豪宅大橫評》（點擊藍字閱讀）中，車位配比大多在1:1以上，其中運達更是達到1:2；
簡單來說，車位的投資價值與小區檔次（住宅售價）及入住率成正比，與車位配比成反比。
投資原則T2：關注商業車位和REITs
去年7月，位於解放西路的菲比酒吧與Muse酒吧因停車位問題發生糾紛，進而引發群體打架事件，引起了不少人對車位重要性的關注。
事實上，對於市中心的核心商業區，或地鐵樞紐等商圈的商業車位，如果本身車位設計數量不夠，還是有較強的投資屬性的。
REITs中文叫“房地產信託投資基金”，是房地產證券化的重要手段。通俗的講，
就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
目前在住房租賃市場，保利作為央企，已經在上個月底，帶頭髮起了國內首單租賃住房REITs。而作為在國外（如美國）及境外（如香港），模式已然成熟的停車場REITs，勢必會受到越來越多的關注。
說到最後，其實真正的車位投資，適合資金實力雄厚的專業投資客，採用壟斷性操盤的手法，但這種方式會損害大多數人的利益，所以老周並不主張，也不打算詳細闡述。
— 04 —
關於如何買車位
最後來說說如何來買車位：
如何買車位N1：儘量貸款
：買房凡是能貸款，卻選擇一次性的，都是“傻大缺”！買車位一樣，能貸款要善於利用貸款槓桿。
如果開發商有合作銀行做“車位信用卡分期”，那是最好，因為每年的手續費在3.4%左右（最長貸5年），還是很划算的；另外，如果開發商全國百強品牌，有些銀行也接受個人單獨申請。（PS：不過目前銀監會嚴查期間，暫時此類消費貸均不能辦理。）
如何買車位N2：選車位的技巧
1、注意車位尺寸：
目前的停車場設計規範，要求淨寬不小於2.4米淨深不小於5.3米。但實際開發商銷售時，有些並不符合這個標準，屬於“微型車位”；針對這種車位，最保險的做法是自己親自開車去試試，尤其要考慮旁邊有車時，看能不能開進去。
2、選位置較好的車位，規避位置差的車位
兩個柱子之間的單獨車位、多個車位中靠近柱子的車位、停車視野好的車位、離電梯近的車位，都是較好位置。
而較差的位置有以下：
負二層（最下層）的車位、水管閥門下方及下水口上方的車位，有潮溼的風險；車位上方有有線、通風管道、水管等，會影響較高的房車或帶頂箱的越野車停放；靠實牆的車位不易開門和搬運貨物；攝像頭死角的車位，萬一有損失不好追責
看到這裡，大家是否心裡能清楚的知道自己是否需要買車位了呢？
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