【按】作为你家城平台创始人、全国知名房产专家，拆哥对于北京腾退的理解比较全面。应很大粉丝需求，将一些必读知识点进行整理分析：
本意的演绎
腾退这个词，在北京使用得较为普遍。操作流程上，拆迁户得到的都是房和钱，这一点和拆迁基本一样。
不同点主要有二：1. 腾退基本和“危改”是反义词，腾退后不能大拆大建，容积率不会大幅拔高；2. “危改”是整片区必须走，而腾退缩小至院落。过去必须整院，未来有部分区域可能以80%为低限。
严谨来说，对于公房叫腾退，私房应该叫赎买。只不过不涉及回迁、大规模商业性开发，则统称腾退。
周期的问题
从国有企业制定、沟通，同时要向区分管领导约好上会时间，很多就要达到几个月的周期。比如什刹海复兴改造项目，规划院从第一次上副区长的会进行汇报，到区长到各部门领导拍板同意实施，经历了2年时间。
资金平衡
《资金平衡方案》是重要的前置条件。对于危改来说，平房和简易楼变为商品房、公建，容积率一般都会成倍地增加，虽然单方售价有可能达不到拆迁成本，但容积率可以找平。
四合院需要整院腾退的原因是，实现经营回款是资金平衡的基本前提之一。此前，有关部门研究的，非临街院落能够平衡资金的主要业态无非是精品酒店和办公场所及会所。
整院腾退后，国土部门可将原先杂乱的产籍统一，可以把四合院的资产并入相关国有企业。
法源寺试点地块，其中的A地块，是牛街房管所的辅助用房，区属的产业，腾退之后将作为办公会所。因为是公产，所以最先启动，因为难度最小。
非整院的，难以实现经营，腾退的动机则是疏解人口，那就是ZZ任务了，一般都是亏本的。
土地性质
危改有个重要的标志，就是大拆大建，所有原先的土地性质和产籍，一次性地在地图上彻底抹平。
而腾退，最麻烦之处还不在于原先产籍（公、私、央、军、混）杂乱，关键是土地性质。腾退前基本都是住宅用地，腾退后要做经营性业态。大量的办公院落、精品酒店院落，更改土地性质极为麻烦，同时不利于后期变更用途的利用。
5年前，北京《城乡规划用地分类标准》首次推出“保护区用地”，这个在全国还是属于首创。代码是P（Protection）。客观上这个为腾退改造创造了空间。因为，各类业态都可以装进这个大帽子下面。
操作方面，“房”和“地”即分离，也有机地统一。“保护区用地”上可以出现住宅产权和其他若干。
对接房源
拆哥之前文章提过的，朝阳区有个甜水园项目二期，滞留很久。实际上，原来就行就是卡在200-300套对接房源上。这样的难题，还是在本区内部协调。
而东、西城外迁至其他区县，外区要给对接房源，就会挤占对应的商品房收益（机会成本）。很显然，需要协调的难度更大。
这两年比较成功的案例是大兴团河给望坛的安置房，原地主方本质上司法局转制的企业，本来地块改做商品房就很难获批。土地成本较低，合资企业独立核算，按17500/13500元每平的价格出售，单体项目还是挺赚钱的。
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