10月20日，永椿滋恩養老CEO張濱受邀出席優鋪商學院第5屆商旅文地產覆盤實戰峰會。張濱也是中經聯盟常務理事，專注養老產業已經20餘年，在養老資產方面有著豐富的經驗。峰會上，張濱從養老產業、康養小鎮、養老機構、社區養老、居家養老在建設與運營中的敏感問題進行解析。
以下是張濱分享全文：
各位領導，各位朋友下午好，我是做養老的張濱。前面幾位領導講的都非常好，產業也很成熟。養老這個行業大家都知道，是新型行業，屬於新經濟。但是中國的養老產品太新了，它的內在邏輯是什麼，他將來的趨勢，他的盈利能力到底能到什麼程度？很多朋友不是很清楚。
我今天的任務就是把這個行業的真實情況給大家逐一做介紹，讓大家知道養老產業目前處於什麼樣的情況。很多房地產界的都想投身到這個行業當中，知道他將是一個長遠的行業。但是從什麼地方切入？不同的城市規模怎麼開展業務？我爭取把這些內容講清楚。
我差不多是中國第一批做養老地產的。2002年，我做了第一個養老集團項目，曾被媒體並選為10大養老地產項目之一。一路走來，我投入地產、養老地產、養老行業當中，並積極進行思考和觀察。今天我在這兒做一個彙報，不敢保證有多麼的專業，但這是我十多年來觀察思考沉澱下來的東西。
我今天從以下五個方面進行分析：
一、養老產業的現狀及趨勢性判斷
二、目前階段養老產業核心業務的特點
三、不同級別城市如何開展養老業務
四、養老地產的有關核心問題
五、開發康養小鎮應注意的實操要點
因為在座的各位都是地產方面的專家，房產經濟的專家，在這個領域上有糾結，我們這裡的開發商，可能對這方面比較感興趣。
第一個養老產業現狀及趨勢性判斷：
可能你們都不知道，法國在1865年就進入到老齡化社會了。高度老齡化社會是指老齡人口超過10%叫老齡化人口。法國用了85年的時間，從7%到10%，而德國用了60年，韓國用了45年。中國用25年，從7%到10%。
老齡化進程這麼快，老齡人口占比這麼高，會出現什麼樣子社會現象？在座的都是有勞動能力，創造價值的，能夠照顧別人正常的青少年。而你面對的是兒童，老年人，殘疾人，每3個人就要照顧一個需要照顧的人，人口比為3：1。再過25年或者30年左右，中國的老年人口達到4：1。養老行業最大的特點是以他所覆蓋的子行業，35個到40個左右因老行業能夠拉動30多個子行業來。另外，它是解決大規模就業的行業。將來養老發展空間，已經的得到確認，再過50年，這個巨大的產業，將會有巨大的商業機會。
現在中國創造力非常強，養老產業剛剛開始興起的時候，我認為這個行業發展可能不會很快。但在2002年的時候，我做了第一個養老項目，30萬平方米。
現在，中國養老行業發展非常迅速，不管是養老地產還是養老機構社區，盈利模式也非常清晰，包括利潤率投資彙報都有相對穩定的數據。產業的成熟度，也已經超過了預期，各路資本不再試水，產業投入目標明確。養老產業行業商業模式、盈利能力已經清晰；
第二個是目前階段養老行業的核心業務特點：
我們每個行業都是有特點的。養老行業老店互利，醫療健康管理，老店殘疾人，老天職能化，包括養老培訓這些都是養老產業。養老產業內容包括醫護、建築、培訓、器械、智能、餐飲等；
核心業務：養老社區、機構養老、社區養老、居家養老。
目前階段養老產業核心業務的特點：1、養老社區建設，尤其是中高端的養老機構尚有較好的持續性、盈利前景且可以形成較好的資產回報；2、穩定的現金流、持續性、利潤率6-10%、投資收益率在8%左右；3、低迴報、長週期的特點不同於房地產快速週轉的特徵，尤其是前期投資週期長，回報慢的特點。
在養老的核心業務裡面，社區養老和居家因老是盈利能力最弱，目前最不穩定，因為沒有照顧企業利益的那一部分。社區養老就是一個片區裡面，你住兩層小樓，設20—30個床位，你給他提供日間的照料，護理餐飲，亮點活動中心。但是中國老年人口對社區養老、居家養老的觀念與其他國家存有差異性，目前階段的盈利還是處於一個窘迫期。
三、不同級別城市的養老業務如何開展：
一個城市能否開展養老業務及如何開展，城鎮化率不斷提升為養老產業發展奠定堅實基礎；
級別城市不斷增加，城市集群效應促進養老產業發展；
養老群體計算法則：人口基數X55%城鎮人口X老齡人口X90/7/3
價格中樞：退休金標準
第四個養老核心業務輕重資產的選擇。
養老行業有重資產和輕資產的選擇。這個在土地的分類裡面都有明確的分類，你拿的地，規劃，建設，裝修配套包括銷售，做品牌，或者是全部使用權的出售，這都是你的盈利模式。房地產開發沒有特別大的區別，無非是你不能做分產權，你只能想使用一下。這是重資產開發模型，輕資產模式。
養老行業為什麼發展這麼快，成熟度這麼快？他就是一個現地服務業，沒有什麼核心的技術內容，互聯網包括優鋪網我不懂，但是它裡面還是有一些核心技術的。養老產業的老店互利，醫療健康管理，實際上已經存在上百年了。這個養老機構服務老人，別人都學不來，不存在這種技術。日本養老的核心技術就是細緻入位，有很多的細節，進養老機構一定要換它的鞋，當你從他機構出來的時候，鞋子都給你擺好了。中國的員工做不了這些，沒有什麼其他的醫療護理是中國人不會的，美國已經把醫療互利醫療管理標準化非常清晰了，掌握的規則都會。所以我跟大家說輕重資產模式的選擇，你的資本量，你的人才資金聚集的能力，不是像大型的開發集團那麼雄厚的話，輕資產的模式比較好。
五、開發康養小鎮應注意的實操要點：
建築功能設置的要點地康養小鎮裡面有醫療服務中心，健康管理中心以及服務中心來支撐。養老的建築群根據老人自立能力組成不同的建築群，這個建築群結構不用太複雜，體積體諒不用太大，但是一定要根據護理能力的特點。
自立能力的特點分區，不分區的話在管理運營特點服務上面會遇到很多麻煩，另外還要有一些母嬰的合乎追新，國際上有一個新的理念，養老機構，因老中心要配或者近鄰兒童中心，讓兒童追新和養老中心在日常的活動當中有所互動，都是有非常好的生活內容，包括精神寄託，情感寄託上都有很或的著力點，這個還是有很好的意圖。
目前，老年護理培訓是一個巨大的缺口，一線城市好的養老機構也找不到好的管理者和好的技術從業人員。這些都是我們要努力的方向。
我今天的分享就到這裡，謝謝大家。
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