在國內產業大熱的情況下，各類專家、專業機構、實業界人士都在探索養老產業，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天我們用簡潔清晰的文字歸納養老產業總體態勢，闡述未來發展趨勢，供各位參考。
7句箴言
第一句：中國養老產業正在起步期，養老體系的整體構建是當前政府和各類社會組織的重點任務。
用國務院印發的2013年35號文件的定義，當前中國社會“養老服務和產品供給不足、市場發育不完善、養老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出”。有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為企業界帶來了新的機會。
第二句：當前正值政策紅利窗口期，市場機會值得把握。
養老產業的發展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發投資帶來發展契機。在政策紅利的驅動下，社會各方力量投身養老產業。畢竟屬於房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會並不多，養老地產如果不能把握近五年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。
對於房地產開發來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產拿地的一個機會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機會期間獲得土地，同時研發養老產品和服務，等到項目建設完工時，服務運營體系也基本配置到位，後續再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰。因為當前市場還沒有特別成熟的標準和規範，這樣就給企業一個喘氣的機會，允許市場試錯，然後再確定行業標準，這也是房地產界的一種通行開發模式。每一批偉大企業的誕生，都有更大一批試錯的企業倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達在商業地產封帝的榮耀背後，多少商業地產商死在了趕往羅馬的大路上。
第三句：不能盲目樂觀地估計養老地產的市場份額，居家養老、社區養老仍是社會主流養老方式。
正如國務院35號文的政策明確規定，“到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。”因此，家庭養老、社區養老仍然是目前積極發展的郊區新型養老社區的最主要競爭對手。
廣義上的休閒、旅遊度假地產也是養老地產的一種產品模式。養老本質是一種生活方式，其實依山傍水的旅遊度假地產就是針對活躍長者的養老產品。這樣的產品跟純粹意義上的、含專業養護設施的養老產品都存在競爭關係。
“養老地產離醫院的距離和離子女的距離”是養老地產項目核心競爭力的關鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。
第四句：沒有資源，免談養老地產。
與所有的主題地產一樣，養老地產的核心是養老產業，而不是房地產開發。養老產業是一個專業性非常強的領域，其中醫療護理資源是其中的核心。沒有醫療資源的依託，只是營銷概念。當然，幾乎現在所有項目都看重這一點，都會包裝醫療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫療制度決定了優秀的醫療資源高度集中於極少數的公立醫院手上，中國民營醫院的前進步伐都步履蹣跚，養老地產的醫療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。
還有一種資源就是政府關係資源、養老產業鏈上的各類資源，沒有資源，免談養老！
第五句：拿地可能容易，但盈利並非想象那樣豐厚。
在國家政策扶持的背景下，養老地產的拿地肯定比血戰中的住宅市場更為容易，明智的開發商會借養老的名義拿地，錯過窗口期可能要等下一個十年，但養老地產的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養老專業地產產品的建造、醫療資源的嫁接以及後期的運營管理，都是消耗利潤的部分，同時養老社區的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經驗來看，緩慢的社區入住率是養老地產現金流的殺手。根據日本的經驗，養老機構的入住率至少要達到70%-75%才能基本實現營收平衡。所以，不管是傳統的養老院還是養老地產項目，對項目的調研定位、策劃規劃、運營管理非常重要，專業的醫養諮詢機構能幫助您減少試錯的成本，助力您項目利潤最大化。
我們要明白，養老，你是想掙哪方面的錢？掙養老服務的錢？設施的錢？品牌的錢？還是其他的，也許這些都是中低的利潤，而最高層次的是掙土地的錢、資本的錢！
第六句：硬件設計是基礎，團隊運營是關鍵。
從產品研發和設計來看，仿照日本、美國等發達國家的經驗，產品的技術細節設計很容易普及。這種核心設計技術只要在小範圍的專業設計院和公司圈子裡普及即可傳播到大眾市場，很多地產公司今天與美國某某養老機構合作，明天又要與歐洲的合作，過一段時間又傳出要與法國的合作，水土不服，就是沒有落地成功一個養老項目。學人家的硬件是最低級的，而最難的還是運營的標準化和養老服務團隊的建立。
養老社區裡完整的服務鏈條包括醫療、康復、護理、文化、餐飲、社工、物業、基礎設施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業、基礎設施等相關領域的服務可以從社會上現有的大量現成資源裡獲得，但醫療、康復、護理等三個門類的服務資源存在著高壁壘，需要有戰略性的手法獲得。
因此一些打算長期堅持在該領域經營的公司，已經著手從酒店、醫療等行業挖掘管理人才，再通過到國外進行專門的養老管理培訓來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現成資源，那就只能自己造血，或者與專業的養老產業諮詢公司合作。
第七句：四大類型機構角逐，人力資源競爭是根本。
總體來看，根據投主體和資金來源，養老項目可以劃分為以下幾種類型：
1、保險類金融企業投資型。
保險公司在當前所有致力於養老地產開發的企業中最具備優勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產品的品類，再加上目前試點運行的“以房養老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業模式。同時保險公司可以圍繞壽險產業鏈來設計產品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優勢。
要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運用的中長期資金與養老產業的投資回收週期具有良好的匹配性。
2、房地產開發企業投資主導型。
如果說現在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發商紛紛涉足養老地產，也只是形勢所迫。對於一些百億級以上的房企，如何在房地產領域內，再尋找到一個新的成規模的高增長市場，或許養老地產是為數不多的幾個市場之一。
但上市的房地產開發商的業績壓力和企業先天稟賦，決定了這類企業開發的養老地產存在著很強的房地產屬性，養老功能的核心競爭力不足，概念大於實質。開發商的強項在於產品硬件環境的打造，軟件環境正是其的缺陷。因此我們看到，開發企業與醫療資源的廣泛聯姻正成為趨勢。
醫療資源是養老地產所需要的核心資源。現在有不少公立醫院或者民營醫院也在躍躍欲試，試水養老地產。醫院的核心競爭力毋庸置疑，但醫院的級別和專科門類決定了其主打的養老項目的市場吸引力。
另一方面，醫院系的產品在設計、環境營造和硬件開發能力上與專業房地產商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產企業合作聯姻是正道。因此我們看到很多醫院設立健康產業集團，將醫院的資源與社區老年公寓項目資源打通，老年公寓內的定點醫護窗口成為往醫院輸送病人的一個渠道，這也成為醫院系參與打造養老產品的一個動力來源。
4、輕資產服務企業主導型。
養老地產服務體系構建的核心有兩項，第一是專業醫療資源，第二是專業的護理資源。部分輕資產的養老管理公司，正是填補了專業護理資源的空白。
公開的數據顯示，通常情況下3個老人需要一個護理員，以此計算中國至少需要1000萬養老服務人員。而目前全國所有養老機構人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區背景的專業養老服務機構如雨後春筍在生長，這將成為未來養老產業的中堅力量。
總體來看，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快。能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。
原因有三：第一，商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在50歲以上人群。
第二，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的衝擊。如果社會觀念不轉換，養老地產整體機會有待觀察。在這點上，政府文件精神表述的更為準確，而成功的養老地產項目更是以一種"居住社區"的形式提供居家社區養老服務，讓老人養老不離家不離自己熟悉的社區。嚴格意義上說，養老地產是一種衍生品，而項目定位在哪個層次定位哪類客群，決定了項目的生死！
第三，醫療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難複製量產。相比商業服務業需要的專業化程度，醫療及護理服務業是個極其小眾的行業。沒有專業人才支撐的養老項目只能曇花一現，遠期難以為繼。
如同商業地產，除了以銷售產權為主快速去化的養老項目，大多數新型養老地產都是需要通過長期運營才能確定成功與否，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現在論成敗，時間還過早。但就中國整體的老齡化趨勢和巨大的養老產業機會而言，房地產下半場，無論是蟄伏、躍進還是轉型，進軍養老也許會是一種不錯的選擇！
8大趨勢
趨勢一：養老產業與養老事業加速分離
面對國內不斷加強的社會養老壓力，對政府而言，如何加快養老事業發展，“保基本，兜底線”，是國家當下最關心的問題。對養老產業的發展，政府更多的是通過放寬行業准入，加強質量、安全、價格等方面的行業監管和推出制度建設，以規範引導各種社會力量介入養老產業，推動中國養老服務業的快速發展。2014年後，中國養老產業與養老事業加速分離。
趨勢二：養老用地的供地政策限制將逐步放開
宋衛平在2012年9月的一次養老論壇上說，綠城不能大規模介入養老地產的最重要障礙之一就是不能低成本獲取養老用地。北京市國土局在2013年年初公佈的全年5650公頃的供地計劃裡第一次單獨列項養老設施用地，供應100公頃。無獨有偶，2013年年末，深圳市出臺的新政中也打破養老用地政策限制，以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經營性養老設施用地。雖然由於各種原因最終停止出讓，但一線城市的供地政策試點突破也預示著2014年後養老用地的供地政策限制將逐步放開。
趨勢三：養老地產盈利模式逐步明朗
2013年年末，繼長江養老後，平安養老也獲得中國保監會批准，可拓展資產管理業務範圍，增加“受託管理委託人委託的以養老保障為目的的人民幣、外幣資金；開展養老保險資產管理產品業務”。春江水暖鴨先知，對養老產業高度敏感的險資和房企早幾年就開始研究佈局未來養老地產業務。到而今，中國式養老地產盈利模式已經越趨明朗。比如：綠城的“學院式養老”，保利的“三位一體”養老模式，“鄰里式養老”。這些先行者們通過幾年的戰略發展研究和項目試水實踐，給中國式養老地產發展模式帶來很多有益的方向探討。我們認為，2014年後中國養老地產的盈利模式將越趨明朗。
趨勢四：養老產業發展的真正主力軍開始啟動
當下在國內推動養老產業發展的更多的是險資和央企，而應該有所作為的真正主角——醫院，卻默默無聞。其實在國外，例如美國、日本、澳大利亞、臺灣等國家或地區的養老產業發展都是以醫療資源為主力軍，因為養老產業的核心是服務，而服務的核心是醫療和長期照料。無論是健康活力老人，還是半失能、全部失能的老人都要依賴護理、生活照料、心理慰藉等特殊資源，而國內的醫院有大把患者排隊等著送錢，“錢”景一片光明，自然沒工夫關注養老產業。
值得慶幸的是，這種局面正在慢慢改變。《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》提出，要“探索醫療機構與養老機構合作新模式”。如此一來，“醫養結合”怎樣使醫院資源得到更有效利用成為養老地產發展的新命題。在這方面，復旦醫院旗下的泰福健康，藍卡集團的藍卡健康已經有了很多有益的探索，相信2014年後養老產業發展的真正主力軍會發出更大的聲音。
趨勢五：從“跑馬圈地”到“圈人圈資源”
隨著社會各階層對養老事業及產業的關注，去地產化的呼聲越來越高，大家希望養老地產不要成為房企新一輪“跑馬圈地”的手段，而是真正腳踏實地做好國民需求的養老產業的實事。而要做實事，就撇不開養老產業人才匱乏、綜合配套難以成型這個核心阻礙。專業的人，專業配套資源的爭奪、佔領，在2014年將更為激烈。比如：復星計劃全國併購500家醫院以打造自己的大健康業務體系；世貿也在整合“醫院和教育”資源啟動自己的養老地產項目；恆大更是和哈佛大學合作在中國成立“哈佛醫院”。另，據坊間消息，親和源副總裁張昊巖已經空降杭州某名企。
趨勢六：養老物業的運營、營銷將更受重視
保利西塘越、萬科隨園嘉樹、復地星堡……很多項目都將在2014年進入銷售期、運營服務期。由於過往對老人身心需求的研究不足和關注不夠，使得現有養老項目的落地性並不強。並且由於對各地養老市場空間的研究也缺乏體系研究，區域內有效養老需求到底有多大空間，什麼樣的宜老化產品、綜合配套服務體系、產品服務價格才是這些有效需求老人能接受以及願意接受的等一些問題逐漸凸顯，我們認為，2014年後養老物業的運營、營銷將更受重視。
趨勢七：第三方機構介入更深
有需求就有市場，面對養老產業各種戰略戰術問題，相信2014年後將有越來越多的第三方機構介入養老地產領域。比如合眾佑澤養老在北京和山東就成立了專業化的養老地產和醫養結合諮詢策劃研究團隊；清華城市規劃設計院早在2012年就成立了專業化建設設計研究團隊；而專門做養老產業的基金也已產生，例如北京喜神資產。
第三方機構的介入，對解決養老產業發展中的各種問題，將發揮更大作用。
趨勢八：養老地產產品更加多元化
隨著對老人自身的需求研究，各大房企將逐步展開自身的全國養老業務佈局，產品體系將逐步完善，不再僅僅關注中高端養老市場，不再聚焦活躍老人，針對不同購買力客戶的中低端養老公寓，針對介助、介護老人的綜合性養老社區相信也將越來越多面市。
國內的養老產業還處在探索階段，可能8年、10年後才能初見端倪。在2013年政策元年，頂層設計之下，各方面工作都有了長足進展，但仍然缺乏總體規劃、制度標準不完善、監管機制不到位、硬件軟件都尚需不斷創新完善，要做的事情還很多。
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