随着济南东移，很多片区迎来了发展，发生着巨大变化。汉峪片区就是这样一个片区，但现在汉峪片区的楼市可以说是差距悬殊。
一方是去年市场火爆的时候拍下的高地价项目，一个个楼面价都在1.3万左右，有的甚至更高，单纯看楼面价明显“面粉逼近面包”；另一方则是以前拿地的项目，当初拿地成本较低，前期楼盘已经开发完毕且交付入住，只剩下个别地块在建，与高价地项目一同入市。当然汉峪还有一部分地块还处于拍完之后的沉睡状态。
当低价地遇到高价地，汉峪片区的楼市差距有点悬殊！但这是否意味着低价地项目就比高价地项目更值得买？这个恐怕要具体问题具体分析。
目前，汉峪片区在售或即将入市的楼盘：中铁逸都三期阅山，三盛·峪玺台；小汉峪里的保利和光山语、泰禾院子、舜山府等。三盛·峪玺台也有很多朋友在问，这个我们日后再为大家分析。今天我们要分析的是中铁逸都三期阅山这个项目，该项目的优势、劣势我们都会分析到。
NO. 1｜壹
东拓的产物：汉峪片区
汉峪片区规划图
汉峪片区位于济南市主城区东南部，处在城市东西向发展主轴上，西邻奥体，东近绕城高速公路及出口加工区，北靠高新区核心区，南依南部山区。
济南东拓的脚步一直没有停歇，城市摊大饼式的发展模式，注定了龙洞之后是汉峪，沿着旅游路和经十路这两条主动脉，济南一路向东，高歌而进。
在济南的规划中，汉峪片区主要承担两大功能，即商务办公中心及居住功能。整个汉峪片区北部，以旅游路为线以北，商务办公相对较多一些，旅游路以南，基本以纯居住为主。
汉峪片区北部航拍图
这几年，汉峪片区各方面越来越完善。汉峪金谷A区39栋写字楼、公寓基本建完，B区11栋写字楼加商业配套正在论证。高新区的短板学校，也在慢慢改善，金谷一小，金谷二小，汉裕小学（山师附小雅居园南校区），高新二实验小学、初中，山大附小附中。瀚裕华园西边还有一所九年一贯制学校，但未定签约学校，小汉峪里面的国际托马斯是幼儿园到高三的私立学校。医疗资源有济南中医院新院区，莲花山西侧还有一处综合医院。旅游路和凤凰路交叉口有三块地是商业区，将来有银座等大型商场入驻。
特别是随着汉峪金谷的交付运营，越来越多的公司、企业搬迁至汉峪金谷，这给整个汉峪片区带来了大量的办公人群，居住需求自然而然增加了不少。目前东城逸家、涵峪翠玲、德润天玺、重汽1956、奥林逸城、北胡小区、舜奥华府等小区已经有大批居民入住，片区有一定的生活氛围。
汉峪片区航拍实景图
汉峪片区居住来看，分为两个部分：旅游路沿线及其以北，属于容积率相对略高的，旅游路沿线以南为低容积率的。所以有人说汉峪片区建筑密度太大，主要指旅游路沿线及其以北的区域，而有些人说汉峪片区容积率地，宜居，则主要是指大汉峪小汉峪这些旅游路沿线以南的部分。
这一点非常重要，因为容积率不同，导致两部分产品是有很大不同。只有我们了解汉峪片区的这些情况，才能更好理解以中铁逸都阅山为代表的低价地和小汉峪里的高价地之间，各自的优劣势对比。
NO. 2｜贰
中铁逸都阅山，刚需地块上的改善项目
中铁逸都阅山位置图
中铁逸都阅山，是中铁逸都的三期，位于旅游路以北，汉峪中路以西，与凤凰路之间隔着东拓缤润汇商业。
阅山的户型在137-166平米，全部为大户型。两梯四户，容积率高达3.2。毛坯。价格未定，参考君猜测在2.1万左右，仅供参考。两梯四户，如此之高的容积率，大多数户型为大面积段的改善型，参考君的理解就是，刚需地块上打造纯改善，简直是霸王硬上弓。
中铁逸都阅山沙盘实景图
参考君和同事来到中铁逸都阅山的营销中心，置业顾问把我们领到一个展板前面，介绍去年汉峪片区土拍的经激烈情况，这里部分的高价地楼面价如此之高，肯定会与阅山的售价形成反差。多数购房者心中会留下高价地房价高，阅山楼面价低，房价低，值得买的印象。
中铁逸都阅山营销展板
不得不承认，中铁逸都阅山的楼面价确实低，而高地价的楼面价确实高，中铁逸都阅山和周边项目相比，最大优势可能就是价格低了。
但是如果只是单纯比较楼面价和未来的房价，参考君认为这样未来太武断。当然置业顾问为了买房如此比较无可厚非，但是作为购房者花费三四百万买房，就不能不考虑的更加慎重些。
阅山的价格很多人包括购房者和置业顾问，可能会去跟小汉峪去年的高价地去比较。不得不承认阅山的土地成本是要低于小汉峪的高价地。置业顾问在解说的时候也会可以强调阅山和小汉峪楼盘单价的差距。
对此我们的观点是，可以比较，但也要理性看待。小汉峪单价高，除了土拍楼面价高之外，小汉峪的容积率是很低的，而且是靠山，环境比阅山强太多。小汉峪未来的房价里很多项目都是精装，所以两者价差较大，是有一定原因。
虽然产品是大面积段的改善产品，但是看阅山地块的一些信息，不难发现，这个地块打造刚需产品可能更好一些。
中铁逸都阅山鸟瞰图
阅山共有7栋楼，1号楼18层，2号楼14层，3号楼18层，4号楼33层，5号楼17层、18层，6号楼17层，7号楼33层，在参考君看来，作为一个大户型为主的楼盘，这个建筑密度也太大了。
容积率3.2的阅山，并不是一个纯改善型地块，通过航拍（图片在第三部分）和观察实地，以及对比沙盘，该小区楼间距太小，而小区地块内西南有两栋33层这样的高层，可能会对小区其他楼栋的采光有影响。
根据该项目的规划公示，6号楼和5号楼的楼间距为40.3米，1号楼和3号楼的楼间距43.1米，而5号楼和4号楼有部分的楼间距为34.6米。这样的楼间距影响采光吗？
中铁逸都阅山规划公示，来源规划局网站
答案显而易见。
阅山1号楼东单元1-8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；中单元东户1-8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；中单元西户1-8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；西单元东户1-2层，大寒日日照时间小于1小时为居住公寓；西单元东户3-8层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；
2号楼采光稍好一些，东单元西户1-3层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓。4号楼、5号楼的采光同样不太理想！
5号楼东单元西户1-2层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；东单元东户1层，大寒日日照时间小于1小时为居住公寓，东单元东户2层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；中单元东户1-3层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；中单元西户1-3层，大寒日日照时间小于1小时为居住公寓；中单元西户4-10层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；
西单元东户1-10层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓；西单元西户1-10层，大寒日日照时间小于2小时为居住公寓。
中铁逸都阅山规划公示，来源规划局网站
4号楼也有居住公寓，大家自己看吧。
中铁逸都阅山规划公示，来源规划局网站
大家可以算算，中铁逸都阅山整个小区一共有多少套房子，因为采光不足而划为居住公寓！
如此多的居住公寓，可见真个小区的密度有多大！
中铁逸都阅山航拍图，拍摄于国庆期间
开发商之所以在这样的地块上大部分设计为136以上的大户型，参考君个人猜测，一个很重要的原因就是和南部的小汉峪高价地项目的大户型产品相比，阅山做大户型价格会比小汉峪的个楼盘价格低很多。这样阅山会更有竞争力，从价格和总价上看，阅山的确有竞争力。
但从产品角度来看，阅山并未赢多少。起价300万，大户型的改善，只能吸引的是资金有限、对产品品质没有有太多要求的客户群体。看看这楼盘的采光和楼间距、建筑密度，纯改善真的要三思而后行。
NO. 3｜叁
中铁逸都阅山航拍，以及户型，以及其他
中铁逸都阅山航拍图，拍摄于国庆期间
整个地块临旅游路，距离凤凰路也不远，交通便利，从另一个方面看略显嘈杂，旅游路、凤凰路的车流狠可能回到项目产生噪音、尾气、粉尘等污染。建议实地看看地块周边情况，以及生活状态。虽然是中铁逸都这个大盘的最后一期，但地块是独立地块，西侧有商业地块，有利有弊，好处是生活方便。
中铁逸都阅山航拍图，拍摄于国庆期间
还有一点需要注意，虽然中铁逸都三期的案名为阅山，看名字好像很安静，靠山很近，但实际上，还是可以看到山的，阅山这个名字还是很传神的，山，只可远观不能近靠焉。不过环境可能跟大小汉峪的靠山环境没法比。从这一点也可以看出，低密度的小汉峪高价地，虽然楼面价高，但是环境要更好一些。
航拍图
航拍图
整体户型还可以，大部分户型都相似。中规中矩。顶底为变异户型。
阅山部分户型图
整个片区，目前没有地铁规划，公交车也很少，公共出行不太方便，共享单车也不好找。汉峪人口密度还是蛮大的，所以未来出行，可能有点麻烦。希望多开通公交吧，地铁短时间指望不上。
最后，可能有很多人关注学校，阅山的学校据置业顾问介绍是高新二实验（仅供参考），这个学校教学质量怎么样，大家可以百度一下，参考君个人认为水平真的是一般般，个人观点不喜勿喷。当然前文也说，高新区的教育短板正在补齐。
阅山置业建议：手头紧张但急于改善的购房者可以考虑，毕竟相比周边的地块，这里的价格相对较低。但是追求品质、学区和纯改善的客户慎重。
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