“小產權房”是指在農村集體土地上建造的房屋。按照國家有關規定，小產權房不得確權發證，不受法律保護。柳州市民鄒玉嬌出資近120萬元向某村委會購買了2套小產權房及1個車位，但村委會超過約定時間2年後仍未交房。鄒玉嬌起訴要求村委會退款並賠償利息損失。該案經柳州市兩級法院審理，日前有了最終結果。
案情：小產權房難交付，購房者訴求退款
柳州市城中區某村委會決定在村集體所有的土地上建房並對外出售。因售價遠低於周邊商品房，除了不少本村村民有意購買外，一些市民也紛紛來打聽，市民鄒玉嬌就是其中之一。
多次諮詢後，鄒玉嬌得知該項目用地的使用權為村集體所有，但她還是決定買房，並於2013年4月交了購房定金。2013年10月30日，鄒玉姣與村委會簽訂了2份《房屋使用權買賣合同》，購買2套房子。
合同約定，村委會應在2014年12月30日前交房，逾期超過30日的，鄒玉姣有權解除合同。解除合同的，村委會應當自解除合同通知到達之日起30日內退還鄒玉姣全部已付款，並按已付款的3%支付違約金。
至2014年1月4日，鄒玉嬌陸續向村委會支付了購房定金、購房款共計106.46萬元。2014年5月，鄒玉姣又向村委會支付管道燃氣費、水電費等3500元。
約定的交房期限屆滿，村委會未能按約定交房，但鄒玉嬌並未急於催要房子。不僅如此，在得知有地下車位出售的消息後，她又出資12萬元買了1個車位。
隨著時間的推移，交房的日子遙遙無期，鄒玉嬌開始擔心起來。她不斷向村委會催問，得到的答覆都是“再等等”。
這一等，兩年就過去了，鄒玉嬌還是沒有拿到房子。鄒玉姣決定終止履行合約，要求村委會退還所有費用並支付違約金。但村委會拒絕退款。
2017年下半年，鄒玉嬌一紙訴狀將村委會告上柳州市魚峰區人民法院，請求法院判決她與村委會簽訂的2份《房屋使用權買賣合同》及《車位使用權轉讓協議》無效，村委會退還118.81萬元並賠償利息損失。
一審：合同無效退全款，賣房者應付利息
鄒玉嬌認為，村委會出售的房產的土地使用權歸村集體所有，而她並非該村村民，無權購買房子。根據法律規定，雙方簽訂的《房屋使用權買賣合同》《車位使用權轉讓協議》是無效的。合同無效，村委會就應當返回她已支付的款項，並賠償利息損失。
村委會對鄒玉嬌關於合同無效的主張無異議，但認為自己並無過錯，而鄒玉嬌明知無權購買涉案房產仍主動要求購買，應自行承擔由此造成的損失。
魚峰區法院審理後認為，根據法律規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。涉案房屋、車位所在土地為集體土地，使用權為村集體所有，而鄒玉姣非該村村民，故鄒玉姣與村委會簽訂的《房屋使用權買賣合同》及《車位使用權轉讓協議》依法無效。合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還。因此，村委會應返還鄒玉姣購房定金、購房款、車位款等共計118.81萬元。
法院指出，鄒玉嬌和村委會明知涉案房屋、車位不允許轉讓，仍簽訂轉讓合同，均存在過錯，應各自承擔自己的損失。合同約定村委會應在2014年12月30日前將房屋交付鄒玉嬌，但村委會未按約定交房，也未退還款項，其仍佔用該資金的行為給鄒玉嬌造成了一定利息損失，鄒玉姣主張由村委會賠償利息損失，合法有據。經計算，鄒玉嬌的利息損失為14.55萬元。
魚峰區法院一審判決鄒玉嬌與村委會簽訂的3份合同無效；村委會返還鄒玉姣118.81萬元，支付至2017年11月15日的利息14.55萬元，並以118.81萬元為基數，按中國人民銀行同期流動資金貸款利率從2017年11月16日起支付至清償債務時止的利息。
二審：雙方依法均有錯，利息損失平均擔
一審宣判後，村委會認為其無需向鄒玉嬌賠償利息損失，一審法院適用法律錯誤，於是向柳州市中級人民法院上訴，請求中院撤銷一審判令其支付鄒玉嬌利息14.55萬元的判決。
庭審時，村委會提出，鄒玉姣在一審時提交了退房退款申請書以證明她曾向村委會主張要求退款，但一審法院在未對該證據予以質證的情況下直接採信其證明力，違反了法律規定。村委會申請對該證據予以質證。
中院經分析，認為該退房退款申請書未加蓋村委會公章，不符合證據要件形式，不能證實村委會收到了鄒玉姣的退房退款申請，故對該證據不予採信。
中院審理後認為，村委會與鄒玉姣明知涉案房屋及車位所在土地為農村集體所有，鄒玉姣不具備獲得該土地使用權的身份條件，仍簽訂《房屋使用權買賣合同》及《車位使用權轉讓協議》，對於合同無效的後果，雙方均存在過錯，對由此造成的損失應各承擔一半責任。合同無效，村委會收取鄒玉姣支付的費用後，應在收款之日予以返還，但其一直未返還，故應從鄒玉嬌付款之日起支付相應利息。
中院指出，鄒玉姣截至2017年11月15日的利息損失為14.55萬元，該利息損失由雙方各承擔一半，即村委會承擔7.27萬餘元；2017年11月16日至村委會支付完全部款項的利息損失，仍應由雙方各承擔一半。
柳州市中院終審維持一審法院關於3份合同無效及村委會返還鄒玉姣118.81萬元的判決，改判村委會支付鄒玉嬌利息損失7.27萬餘元及2017年11月16日至清償債務之日的50%利息損失（以118.81萬元為基數，按中國人民銀行同期流動資金貸款利率計算）。
（文中人名為化名）
賴雋群 歐陽九林
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