读懂中国楼市
9月1日，作为住在杭州网创办18周年系列活动之一——《丁建刚房产报告会》迎来了全省各地赶来的购房者们。
过去十年，一般每年都会举办一两场《丁建刚房产报告会》。每场会后，购房者们把丁建刚围的水泄不通的情形常常出现。
以往，丁建刚报告会现场通常是女粉丝居多，但是在今年的报告会上，有人发现男粉丝更多了。会后也是一群男粉丝有一堆咨询问题把丁老师团团围住。
有人调侃，丁老师的女粉丝减少了……
女粉丝最活跃时期是什么时候？
在过去几年的报告会上，人们看到了很多女粉丝，实际上，真正专业炒房投资的女粉丝，更多的是出现在十多年前，那时候还没有报告会。
从本世纪初开始，特别是从2003年至2008年的那几年中，所谓“温州炒房团”实际上就是“温州太太炒房团”。
这些炒房团太太的先生们都忙于经商，有些在上海，有些甚至在国外。
炒房团的太太们，通常文化水平并不高，但是投资愿望很强，同时又有很高的市场敏感度。每人手持着几百万（这在当时是巨款），大举进入杭州市场。
杭州，是当年被她们攻下的第一个城市，如果说有第二个城市，那就是上海。不得不承认，温州人对商业投资确有极高的敏感度。
温州炒房团是何时进军房地产的？
事实上，温州人开始房地产投资，远早于本世纪初。
大致在1992年小平南巡之后，中国房地产市场刚刚开始起步阶段，温州人就已经开始进军杭州和上海、北京等地。
当时，差不多在全国各大城市的城乡结合部，都有很著名的“温州村”。
那些外出经商和务工的温州人，居住在这些城乡结合部的房子里，相互扶持互相帮助，甚至形成了一个高度自治的小区域。
杭州的“温州村”，也叫城北商贸园，就在现在浙江大学紫金港校区的北边，建成是在1995年。如今，这块区域几乎已经是市中心的宝地了，但在当时还是标准的城乡结合部。
那一次的房地产市场开发，随着1997年亚洲金融危机跌入了谷底。当时最低的价格不到1000元/平方米。
2003年至2008年的五年间，是温州炒房团的鼎盛时期。
当时，晚上经常会接到温州媒体同行或者温州炒房团“领袖”的电话，帮他们选择楼盘。聚会的地方通常是在青藤茶馆最大的包厢。
当年的温州太太炒房团有何特征？
她们有个显著的投资特点：图实惠。
同时，每个人投资能力不同，选择通常是分化的。有的人图市中心，有的人则希望越便宜越好。
在当时的城市格局中，能选择的区域主要是东河沿线的两侧：万安城市花园、东河锦园、丽景苑、金鹿雅园，以及朝晖一带的绿洲花园和润和紫庭花园等。
其中有部分投资能力较强的，购买了定安苑、定安名都等。
温州炒房团对杭州城西的认可度不高。但其中一个楼盘“耀江文鼎苑”，在2007年之后有不少人涌入。
滨江区在当时的认可度也非常低。直至2008年东方郡开盘时，才有部分投资者进入。
钱江新城由于当时还远远没有成熟，认可度很低。
由于当时杭州商品房可选择的余地实在非常少，而温州炒房团中也并非每个人的购买能力都很强，于是，本人当时还给很多人推荐了二手房。
当时，给那些有西湖情结的人，主要推荐了环城西路沿线和柳浪闻莺的对面，还有东山弄的一些二手房。
大部分人购买了1-2套，最多的买了几套。传说中有人买了几十套房子，但本人并未见过真实案例。
现在，她们还好吗？
杭州的房价，实际上与当年的温州太太炒房团的大举进军不无关系。上海也有影响，但由于市场较大，影响较小。
2011年以前，杭州房价曾非常接近于北京、上海，超过广州、深圳，甚至有传言说2010年杭州房价超过一线城市，成为全国房价最高的城市。
当时全国的媒体都相信杭州房价全国第一，之所以如此，是因为杭州房价确实很高。
为此，本人当年也发表评论澄清相关假新闻。
不过，至2011年温州民间信贷崩盘，温州炒房团瞬间销声匿迹。从那时起，几乎就失去了一切联系。温州炒房团，作为那个历史时期的特殊现象，也就戛然而止。
零星听到过一些消息，据说有部分人已经移居上海，也有部分人倾家荡产……
尽管近十年来，杭州房价大涨，但如果以一线城市为坐标，杭州房价实际上是相对大幅度向下调整的。目前大约是北上深三个一线城市的40%-50%，这与温州炒房团的退出也息息相关。
2017年杭州与北上深商品住宅成交均价比值对比
男女购房决策有何区别？
在这么多年的咨询与沟通中发现一个有意思的现象：一个家庭中，常常是女主人作购房决策更果断，而男主人由于考虑的因素更多，常常犹豫不决的比例更高。
因此在本世纪初，房地产市场一直呈上升阶段的那十年，在以投资为主要目的的购买中，温州太太炒房团的决策几乎都是正确的。
但从自住的角度来说，男主人的选择通常比女主人更理性、更正确，不过，这是另一个话题了。
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