很纠结，究竟要不要写这个话题？
了解姜Sir的朋友都清楚，Sir是一个极致的产品主义者。相比房价涨跌和投资趋势，我更愿意聊户型、规划、景观、服务……
因为Sir相信，一切市场的根基，都应该以产品为主。
可是，在写过这么多新盘推荐、分析了这么多项目卖点之后，Sir却越来越陷入一种迷茫——辛辛苦苦分析完一个项目的规划，却要为它能否实景呈现提心吊胆。
最近一段时间，耳边不断传来各新交付楼盘业主维权的声音。甚至，这已经不是天津的个案，而成为全国普遍爆发的现象。
当然，姜Sir一定不认为所有的业主维权全部都是正确的，但这么大范围的出现交付纠纷，这背后一定有哪里出了问题。
只能说，这个行业病了，而且病得不轻。
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很多自媒体提出一个问题：这两年买到的房子，会不会是史上最差的一批？
姜Sir倒是认为，并不需要这么悲观。毕竟，房地产市场发展了这么多年，各种标准也在不断提升，整体进步还是很明显的。
比如，倒退十几年，绝大部分小区是不会有地下车库的，而现在地库基本成为标配；现在天津执行的四步节能标准，使得新楼盘在保温隔热等性能方面，要比以前的老小区提升不少；在户型设计方面，舒适度、功能性等也比之前更加科学、合理……
那么，为什么最近还有这么多的新项目出现了交付纠纷？
姜Sir个人观点，三个根本原因所决定：
其一，限价背景下，各项目确实出现了大规模的减配潮。
其二，高速扩张、高速周转成为主流，很多开发商在运营管理方面出现问题，正所谓“萝卜快了不洗泥”。
其三，房价走平甚至下跌，客户的心态发生变化。当自己预期的产品品质与最终呈现的结果出现偏差，容忍阕值降低。
前两种情况可能是主因，后一种情况也是不可忽视的重要因素之一。
不过，在当前市场中开发商普遍被妖魔化的背景下，一旦出现新盘交付纠纷，人们普遍的反应一定是开发商全责。
姜Sir无意替开发商洗白，也不会无原则地替购房人站台。一起新盘维权的背后，一定是多种复杂原因共同导致的结果。
但开发商和业主，无论如何也不应该站到水火不容的对立面上。
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姜Sir相信，没有哪个项目，是开发商一开始就满打满算想要做砸的。
可是，并不是所有的初心，最终都能变成现实。每一个微小差错的积累，最后就有可能聚集成不可收拾的后果。
当前的房地产行业，越来越多的开发商“学习碧桂园好榜样”，追求高周转，快速上规模，去年卖300亿今年得卖1000亿明年要卖2000亿。
毕竟，这是一个大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的时代，没有规模企业就面临被淘汰的风险。
当然，高周转的本质是资金利用效率最大化，模式本身并没有错，高周转也并不能和低品质划等号。
只不过，很多开发商想学高周转，可是内部管控体系却并未跟上，结果在速度与效益考核导向的指引下，造成诸多的失衡。
比如某全国知名房企首进天津后，2年多时间内人员大幅流动，造成各专业“不交圈”——规划更改了销售不清楚，设计有变施工不清楚，施工更改了客服不清楚……最终，导致首个交付楼盘出现质量纠纷。
尤其是，当日益流行的高周转叠加上严厉的限价，之前一切的操盘经验全部失灵。开发商也得吃饭，作为企业追求利润天经地义，涨价“开源”不成，唯有减配“节流”。
至于减配，其实各项目的类型也有所不同。
有一些，是地价实在太高，账是真算不过来，只能在配置上东减西减，力求把损失降到最小。
有一些，地价倒是算得过来，但是集团要求的利润指标摆在那，价格批不上去，唯有减下配置降低成本。
还有一些，是为了平衡整个城市公司的收益，A盘亏损，B、C盘来背。
不论是哪种类型，总之，在各房企里神一般存在的成本部面前，纵使营销部多么希望总结出各式卖点，任何渴望也都是苍白无力的。甚至到最后，还可能成为交付时的救火队员。
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必须一本正经地仔细说道一下减配的具体形式，让大家除了在愤怒骂街的同时，还能很专业的了解其中的门道。
大致而言，减配主要集中在公共区域与户内用材。
公区减配是现在最为常见的手段，主要集中在园林景观、地下车库、外立面装饰、大堂楼梯电梯等几方面。
园林景观减配很容易发现，多铺草坪少种树，儿童器械进口改国产，小区甬道石材改柏油，小桥流水、廊桥亭榭一律取消……
不过讲真，其实在景观上减配真心省不下多少钱。现在一个10万方的项目，景观撑死占地两三万平，1平方米省下两三百块那就算大幅减配了，也才省下大几百万不到。这对于一个动辄数十亿投入的项目而言，可谓杯水车薪。
地下车库真心费钱，但每个项目的车位配比都有最低规划要求的，不是想省就能省。那就按照国家最低标准建：面积能少挖就少挖，地库层高、车位面积减到最小，地坪漆变水泥地面，墙面用最廉价乳胶漆，照明、通风设备也用最便宜的……
于是，也才出现了某些项目的某些楼座，电梯不能直通车库的现象——因为地库不是全地块开挖。
外立面装饰减配，这个也是省钱的大头。
涂料、真石漆、铝板、石材、饰面砖……据业内人士说，里面的偷手极大。别说是不同材料，即便是同一种材料，不同品牌不同型号的价格都会差很多。
当然，因为现在天津规划部门处于安全考虑，在严格限制干挂石材、饰面砖的使用，客观上促使了外檐真石漆的流行。而且你也不能理解为，石材和饰面砖就一定比真石漆高级。日本进口真石漆，价格和效果反而都要优于国产石材。只不过，应该不会有开发商用到罢了。
大堂、楼梯、电梯等公区的减配也很明显。
大挑高的气派大堂面积被压缩，可以多增加一些可售面积。复杂吊顶和灯光系统、单元门的石材门头取消掉，消防楼梯瓷砖地面改水泥，电梯名牌改杂牌……
而且，以上公区减配更容易引起纠纷，因为样板间通常是不会展示这些，合同中约定的也很粗线条。
户内用材，主要体现在门窗、电气、管材等材料的选用上。
一般门窗是重头戏。窗户虽然都会符合“四步节能”标准，但因品牌不同，隔音、推拉顺畅度、耐用度等方面都会有很大区别。入户门，档次差别很大，而且是最容易引起客户反弹的部分。
分电箱、上下水管线、电线等，和钢筋、水泥等等同属隐蔽工程，更多只能看开发商的良心了。
至于精装修，原来很多规划做精装的项目，现在都改为毛坯，或者采取毛坯+精装包的方式，这也算是减配的表现之一。而精装包，也会在材料品牌、施工工艺等方面，有不少减配的可能。
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看过上述总结，相信绝大部分购房者一定会义愤填膺，大骂开发商黑心、贪婪、不负责任。
但是不得不说，在如今这样一个畸形的楼市当中，单纯的道德审判并没有任何意义。
毕竟，开发商终究还是企业，首要的任务还是“活下去”。再强烈的情怀，在严峻的生存压力面前，都不值一提。
而且历史上，各种房地产项目交付时的质量纠纷并不鲜见。毕竟，中国楼市仍然是一个期房市场，我们买房时只能依据规划、图纸和历史经验进行判断，却无法预测交房前两三年中市场和开发商的变化。
这其中，每当房价进入下行通道过程中时，各种维权事件又尤其之多。天津还只是刚刚冒头，君不见前些年的杭州、深圳等城市，总会出现购房人砸掉售楼处的新闻。
根本上，这还是和购房人的心理预期有很大关系。
牛市格局中，即便遇到交付时的质量问题，总还是会因为房价大幅上涨、买到就是赚到的心理补偿机制，而最终隐忍不发。
可当房价阴跌开始之时，所有的矛盾都会爆发出来。人们的超强预期，和项目实际呈现结果形成巨大落差，一根火柴也会点燃业主心中愤怒的火焰。
购房人会比较、会算账、会心有不甘：我花了那么多钱，最终交付的却是这么不堪，早知如此我还不如等现在某某楼盘了，比你地点更好、价格更低！
大家心里想的，其实就是两个字：“不值！”
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相比之下，姜Sir更想吐槽一下限价制度。
各地从2016年“9·30”之后，开始普遍执行限价政策，即预售价格审批受限。
在那段疯狂的岁月里，限价本来应该是一种临时阶段采取的非常手段。但现在，却似乎有越来越上瘾的趋势。
毕竟，在中央严令“遏制房价上涨”的背景下，大幅增加供应量短期内难以奏效，而严格限价则是保持统计数据平稳的最直接、最有效的手段。
客观讲，一段时间的限价，对于整个市场对未来的预期，有很强烈的遏制作用。可是在实施了近两年的时间后，各种副作用也逐渐显现出来。
最明显的，就是放弃了市场在资源配置中的决定性作用，否认了企业品牌、优质产品所能体现的溢价功能，变相引导开发商更加强调成本控制、却放弃了对品质的追求，间接又引发捆绑精装、车位等各种反常现象。
现在，天津楼市整体的弱势格局已经形成，各项目打折、优惠的政策层出不穷，有些甚至是以低于限价的首开价入市。这表明，
市场对房价上涨的预期已经被逆转。在这种背景下，也许正是逐步放松、甚至取消限价的有利时间点。毕竟，以现在的格局，即便放开限价，整体市场价格报复性大涨的可能也几乎为零了。
相反，却更能促使各家房企把更多精力投放在产品层面，鼓励更优质的项目入市，避免劣币驱逐良币的现象。
目前，天津发生的几起交付纠纷，其实和限价关系并不大。但谁又能保证，未来一两年内，不会出现更多“限价→减配→维权”的恶性纠纷？
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至于正在遭受交付质量纠纷的各位朋友，很抱歉，真的想不出特别有效的解决方案。
只希望大家维权时，投诉也好、起诉也罢，做到有理、有据、有节，该坚持就坚持，该妥协就妥协。无论如何，一切以解决问题为首要出发点，不要因此而影响自己的正常生活。
最后，必须跟开发商讲几句。
平时喊那么多口号都没用，关键时刻只看你的责任和担当。老百姓买套房不容易，出现问题积极沟通，该整改整改，该赔偿赔偿，耐心细致地找到各方的最大公约数。
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2018·9·13
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