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一直以来，样板间、示范区都是开发商最重要的营销道具。为了能在最短时间里打动购房者，很多项目都会砸进重金。
请知名设计师操刀，运用高端装修材料，加入各种奢侈品软装主题……
目的只有一个，要让客户一眼看上去就感到高端和品质，要给客户制造一个完全跳出现实的、绚烂的梦想生活场景，要让客户立即产生购买冲动。
而且，设计师还会采取一些小技巧，以优化客户的参观体验。
为什么大部分样板间都没有门？因为这样可以显得整个房间更加宽敞。
为什么明明感觉很小的房间，却依然可以放下一张双人床和斗橱？因为那张双人床宽是1.6米×1.9米，那个斗橱的进深跟鞋柜一样。
为什么餐桌都是摆餐厅中间而不是靠墙放？因为餐椅都插在餐桌底下，不会显得很占地方。为什么样板间的家具都那么漂亮？因为很多都是订制款，大众市场很少能买到，要么质量很差要么价格奇高。
为什么样板间看起来采光都那么好？因为和普通住宅相比，样板间光源更多、照度更高。
所以，姜Sir一直跟大家强调：参观样板间时一定要将其想象成毛坯房，多关注功能设计，少关注风格化的软装配饰。
不过今年初开始，天津楼市出现一个新趋势：一些本是毛坯的项目，户型设计也采用了“预设精装”的思路。
即基础户型由室内设计师进行优化，在设计之初就按照精装需求，将承重墙、门窗、梁柱、烟道、水电管线等预留合适的位置，实现户型设计的最优效率。
在样板间方面，对实用性和功能性的追求也越来越多。
比较具有代表性的几个项目，远洋琨庭、中储正荣栋境、南开1911。
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周六下午，滨海MSD的远洋琨庭组织了一场活动，他们的洋房160㎡样板间正式亮相。
这套样板间的设计，由台湾著名设计师唐忠汉担纲。作为台湾新生代设计师的领军人物，国内多个豪宅项目的样板间都与他合作过。
唐忠汉的设计特点，是让空间服务于人，结合使用者及空间的设计，寻求空间的真实需求。
样板间请来知名设计大咖负责，在房地产行业不是新鲜事。最近两年最多出镜的，如梁志天、高文安、邱德光、李玮珉……
而远洋琨庭请来唐忠汉，却和之前一些项目请大师有所不同。
整套样板间，并没有太多符号和材料的堆砌，而是更注重空间效率和实用效果，更符合业主入住后真正的生活需求。
而且，这款洋房户型虽然是毛坯交付，但基础户型却由唐忠汉进行了优化，完全是由精装房反推出的户型。
你也可以这样理解：购买远洋琨庭洋房160㎡户型的客户，相当于是由开发商出资请到唐忠汉为他做的室内设计。
其实，姜Sir看过这款户型没优化过的基础版，本身也完全可以称得上“先天丽质”。
总体建筑面积160㎡，南向整体开间可以达到13.3米，进深12.5米，真正的“薄、透、漏”，通风、采光俱佳。
未优化版原始户型
① 进门处的独立玄关，成为室外向室内的过渡空间，尺度还足够做一组至少3.5米长的“L”型鞋柜，女主人的鞋包、男主人的运动用品、小朋友的推车，都找到了去处。
（姜Sir很喜欢这种独立玄关。很多户型，餐厅在北，客厅在南，玄关被夹在中间。但玄关属于“脏区”，换鞋时踩来踩去搞脏地板，来回穿行必然弄脏其他房间地面。但这种独立玄关，就不存在这种问题。）
② 通向各个功能区的交通动线十分紧凑，完全没有走道的面积浪费。
③ 客厅开间达到7.3米，真正的别墅级标准，想象空间极大。不管是呼朋唤友开趴体，还是一个人的琴棋书画诗酒茶，即便是想要多个房间，各种需求都能实现。而且宽厅形成的洄游动线超级实用，令空间感觉更大，采光更通透。
④ 南向次卧自带卫生间，而且与主卧被客厅天然分隔，即使老少居也能保证各自的隐私，减少家庭矛盾的产生。
⑤ 主卧开间达到3.9米，舒适度很高，还自带衣帽间、卫生间。▼
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既然原始户型已经不错，为何还要进行改造？
其实，这款160㎡户型还是有几点小瑕疵：一是虽然有两个套房，但两个套卫面积都偏小；二是餐厅3.6米开间并没充分利用；三是设备阳台没有充分利用。
下图，是经过唐忠汉优化过的户型，是样板间的基础布局，也是
未来的交付标准户型图。大家能看出有何变化吗？▼
交付标准户型图
优化细节主要有5个。
① 主卧和客厅隔墙拆掉，重新做了一道“S”型隔墙。
② 厨房从餐厅的左侧挪到了右侧，烟道、承重墙也相应挪了位置。厨房开门的位置转到窗前的位置。
③ 客厅外的阳台打掉，纳入整个客厅面积中。
④ 次卧开门的位置向南移动。
⑤ 主卧取消了衣帽间。▼
值得一提的是，唐忠汉所做的户型优化，都是在建筑外立面规划报批之前完成。
也因此，餐厅和厨房的开窗、承重墙、烟道、煤气管道和上下水的位置等建筑层面的内容，有可能因为室内设计而进行调整。
这才是一个优秀户型所应该执行的设计流程。
那么，唐忠汉为何要做这些细节改变？
如果你看一看样板间的总体设计平面规划，你就能理解这几处优化的真正用意。▼
① 厨房水槽传统的布局是放置在窗前，样板间却换了位置。橱柜呈“L”型，留出通向设备平台的通道，以方便安置各种家电外挂机。▼
② 餐厅在厨房门旁设置西餐岛台，功能更完善。未来，母亲在岛台上做烘焙、切水果，或者擀面条、包饺子，孩子在前面的餐桌上写作业，更有助于家庭成员的情感交流。
姜Sir最爱样板间的超级大长桌，功能太强大。既能满足人数众多的朋友聚会，家长也可以在此陪小孩子做做手工，男主人带回家的工作还可以在此处理。
利用餐厅3.6米的超大开间，在餐厅一侧布置一面墙的餐边柜。无论是红酒、陈茶、零食、餐具，还是各类小家电，放置其中毫无压力。▼
③ 客厅的格局，改变了传统以电视墙为中心的布置原则。唐忠汉选择了一套围合感极强的沙发，同时还在沙发尾部单独加了一张小圆桌，配合休闲椅，营造了一个非常适合人与人沟通的空间。▼
客厅和主卧之间的“S”型隔墙，在主卧一侧留出一整面墙的衣柜，尺寸甚至比独立衣帽间还要大。再挑剔的女主人，也会被这组超长的衣柜打动。▼
④ 把主卧的衣帽间打掉，面积让给主卫。考虑160㎡的目标客群，大都会更加追求居住舒适度，因此在主卫里不仅实现了马桶、淋浴、洗面三分离，更加入了浴缸，实现五星级酒店的享受。▼
⑤ 南向次卧开门的位置改变后，让出的面积给到里面套的卫生间，淋浴、马桶、洗面三件套不再拥挤。
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当然，远洋琨庭这款户型是毛坯交付。客户可以完全按唐忠汉的设计进行装修，当然也可以按照自我需求进行个性改造。
因为客厅的开间能达到7.3米，扣去墙体厚度开间也能达到7.1米。而且最关键的，客厅的开窗是分离的两部分。这样，就给“自制四居”创造了条件。
如果家庭成员较多，比如有两个孩子，需要多一个独立房间。那么，用10-12公分厚的轻钢龙骨+石膏板隔墙，将客厅一分为二。客厅留4米开间，房间留3米开间，尺度刚刚合适。
隔出的南向房间，进深能达到5.8米，作为卧室面积有些浪费。完全可以再分隔出一个1.7米×2米的独立储藏间。
如果有朋友不喜欢原来的厨房结构，也可以改成传统的中间开门，这样橱柜就可以做成“U”型。只不过设备阳台就不太好处理了。
户型兼装修爱好者姜Sir，利用PS把这个户型进行了一下符合大概比例的改造，如下面的两图。
如果更追求舒适度，想要保留主卫四件套，可以把储藏间的门朝主卧过道开，将其变成衣帽间。▼
如果认为主卫的浴缸没必要，则可以压缩主卫面积，退出60公分，为卧室预留出一面墙大衣柜的空间。
新开辟出来的小储藏间，门可以朝过道开，平时储存一些电风扇、加湿器、凉席、梯子、凳子等应季的大件物品和工具。▼
后记
唐忠汉认为，家的真正意义，是家庭成员之间情感的交流，设计者既要从“生活本质”出发，串联新的体验，也需要感同身受地以居住者身份去思考生活。
真正优秀的样板间，不应该只是设计师的炫技、各种昂贵材料的堆砌，更应该多从实用性角度出发，展现更多人性化设计细节，营造符合客户居住需求的生活场景。
目前，远洋琨庭项目在售产品为洋房145㎡三居户型，均价3万元/㎡；小高层130㎡三居户型，均价2.2万元/㎡。此外，高层新品90㎡两居和125㎡三居预计在8月中旬客户登记，计划在8月底、9月初上市。
对这款160㎡户型感兴趣的朋友，也可以去实景样板间看一看，地址在天津开发区第二大街与太湖东路交口远洋美学生活馆内。
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2018·7·23
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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