壹︳PART 1
十几年前，夏雨、李冰冰主演过一部都市青年电影《独自等待》。
故事很简单：夏雨扮演的逗逼青年陈文，苦追李冰冰扮演的女神刘荣，却被当成备胎，在不断被伤害中成长，最终在孤独中走向成熟。
其中有一小段情节挺有意思：
陈文去和刘荣约会，自以为俩人已经到了彼此暧昧、心知肚明的阶段，于是疯狂脑补出各种细节。
见面时，朝自己走来——“看到我肯定特高兴”。
没有抱自己——“不想显得太随便”。
甩手碰到了自己——“忍不住表达爱意”。
结果，正当陈文打算表白之时，刘荣坐上另一个男人的大奔绝尘而去，只留下一句“玩得很开心”，和自己的一句“艹”。
相信很多谈过恋爱的童鞋、尤其是男童鞋，都有过这样的表现。所谓“给点阳光就灿烂”，特容易被自己感动，也太容易“自作多情”。
不过，我们所有人是不是也会经常犯同样的错误？只相信自己愿意相信的事实……
贰 ︳PART 2
上周五，各大社交媒体开始流传这样一条消息。
广州增城、南沙、花都等部分外围区域将放开限价，各房企负责人于前一晚接到通知，并在19日上午10点到广州市房屋交易中心开会，学习具体细节……
不出所料，有关“调控松绑”的猜测又泛滥开来。朋友圈里，各位房产销售欢呼雀跃，各种消息满天飞，甚至“放开限价”被传成了“放开限购”。
不过很快，当天晚上，广州市住建委就发布了一个说明辟谣，强调将继续坚决执行现行各项调控政策不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。
（原文链接：http://www.gzcc.gov.cn/gzcc/zjxw/201810/b87f0f0a62bd470584436fcbf20d3865.shtml。）
尽管《说明》已经表示：“在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。”
可是，仍有不少业内坚持认为，所谓“优化限价政策”，其实就是文字游戏而已，实际上就是要取消限价了。
也难怪，本轮楼市调控已经持续了2年多，天津最严厉的“3·30”政策出台也有1年半的时间。整个市场一路下行，业界各方都在苦熬。
在这种背景下，哪怕是一点点跟楼市相关、能带来利好的信息，都会被紧紧抓住，联想为所谓“调控松绑、市场转暖”的信号。
比如5月份天津的《海河英才计划》，比如“十一”黄金周后的降准，比如这一次广州的“放松限价”传言。
像不像《独自等待》里的逗逼陈文？抓住一点点细枝末节的信息，就无限放大为“她这是对我有意思呢”……
对此，姜Sir只能总结为：走夜路吹口哨，自己给自己壮胆呢！
叁︳PART 3
本轮房地产调控里，无论是中央还是地方发布的各个文件里，从来就没有出现过“限价”二字。
中央只是要求“遏制房价上涨”，相关部门只是将房价上涨幅度和地方政绩考核硬性挂钩。
在这种高压之下，各地政府所能采取的最直接、最快速、最有效的控制房价的手段，也只能是在统计数据上想办法。通过封死新建商品住宅预售价格的方式，保证本地当前的成交价格走势平稳。
当然，我们也可以从积极的角度去理解限价：在楼市处于非理性癫狂状态之下，需要通过一些非常规的手段去抑制市场对于未来的预期。
但如果你要是把“取消限价”跟“放松调控”联想到一起，那也就像《独自等待》里的陈文那样“自作多情”了。
因为，中央从未要求地方用行政手段进行限价，以稳定本地房价。限价放松与否，也从来不代表官方对于房地产政策方面的口径有所改变。
相反，限价所导致的副作用，已经开始显现出来。最明显的，就是因此而出现的阴阳合同、捆绑销售、交付降标等种种乱象，进而导致的各种购房人维权事件。
而广州此次提出要优化既有限价政策，，最根本目的就是要“排雷”。
因为广州是“双合同”最严重的城市之一，即开发商把项目拆成“毛坯+精装”，利用后者弥补前者因限价而导致的利润损失。而随着房价下行通道的展开，最近广州几个片区的多个楼盘，已经开始出现大规模的业主维权退房活动。
至于天津会不会跟进广州，姜Sir只能讲，一直以来，对于变相强制捆绑销售精装修和车位等行为，天津主管部门都是严厉禁止的。部分项目也曾因此被举报，进而被封了网签。
肆︳PART 4
很多甲方朋友仍然对目前的限价政策耿耿于怀，尤其是一些高价地项目，时刻纠结于“限的这个价格亏多少”。
说实话，姜Sir也很反感这种利用行政手段进行市场调节的方式。
可是，退一万步讲，以目前的市场行情，就算真的取消了限价，对于绝大多数项目而言，又能怎样？
以广州为例，据广东中原地产项目部总经理黄韬介绍，目前广州市场大约80%的楼盘出现了促销降价，大部分降价幅度在10%以内，很少楼盘会超过10%。剩下20%左右的楼盘虽然没有降价，但也没有明显上涨。
在天津，虽然没有具体的统计数据，但各种优惠、变相降价的案例也是越来越多。
比如金地艺术家，最初对外报出的吹风价是洋房2.9万-3万元/㎡左右，后面下调到了2.6万-2.7万元/㎡左右，最终的实际开盘均价在2.4万-2.5万元/㎡左右；
太阳城近期推出了一批所谓的“工抵房”，均价在2.6万元/㎡左右；
上东金茂府月底即将开盘的高层产品，按照府系的精装和科技系统交付，105㎡总价315万元起，折合单价约3万元/㎡；
万科东第“十一”期间推出的特价房政策，一套房可以优惠十几万；
天悦风华推出的特价房，最低1.7万元/㎡起……
正如上文所述，当初开始执行限价政策时，有一个很重要的目的就是要限制预期。而现在，种种迹象表明，大家对于未来的预期已经发生了改变。
在这种环境下，即便放开限价，市场也不一定具备支持房价报复性反弹的能力。
毕竟，最关键的“限购”，从目前情况分析，并没有哪个城市可以大胆突破。而这，才是决定后续市场需求的基础。
伍︳PART 5
有朋友想让姜Sir来预测一下未来市场的走势，天津限价会不会取消？什么时候市场能回暖？
很抱歉，没有人能预测未来，Sir也从不敢轻易猜测还没发生的事情。但对于自己曾经经历过的几个调控周期，倒是可以讲一讲。
大家需要明白，量在价先。一个完整的楼市周期，必然总是“量增价平→量平价涨→量跌价平→量平价跌”的循环。
开发商想高定价，绝不是拍脑门，必然要以成交量为基础。
上一轮楼市调控小周期，从2014年下半年开始政策逐步放松，先是公积金政策，后是商业贷政策，然后又是限购政策。
全国范围内，这个过程从2014年8月开始，一直持续到2015年初。
而在2014年下半年，整个天津楼市仍然处于一个非常冷却的状态。记得当时，很多项目都在推“全民经纪人”政策，推荐客户可以提取佣金；大量楼盘推出一口价房源，优惠力度空前。
一直到2015年5月之后，随着降息、降准等一项项金融政策的跟进，市场交易活跃度才逐步升温，但是价格上涨并不明显。
最终，天津楼市的历史性高峰发生在了2016年，成交量井喷，房价坐上火箭。甚至当年“9·30”调控都没有改变这一趋势，直到2017年的“3·30”，最严厉调控出台，市场才得到扭转。
千万别误会，姜Sir的意思只是想表达：即便楼市未来有可能转向，但是从解冻到井喷，价格的变化也是有相当长的酝酿期的，大家大可不必一听到点风吹草动，就担心市场会立马变天。
而且，在姜Sir的直觉里，总感觉这次调控和以往有所不同。未来一两年，除非有特别严重的黑天鹅事件，否则恐怕调控政策不会轻易退出。毕竟，国家统计局刚刚发布的前三季度国内GDP增幅为6.7%。
现在的市场调整，也许仅仅只是个开始，毕竟还没有到年底。
而对于真正有需求的普通购房人，远了不好说，至少从现在到明年5月份，都是选房的好时机。
有资金有房票，现在的你才是真正的大爷啊！
- END -
2018·10·22
閱讀更多 冷眼觀樓 的文章
