國慶組了個團，去柬埔寨考察。
隨行去的是海馬小姐團隊的小夥伴，
分享一下小夥伴出了一份考察報告，
主要講的是考察的幾個項目的感受，不打廣告，就不說項目名字了。
有些是在賣，有些只是看看。
用地圖標了一下如下，ABCDE，五個項目。
1、
A項目，公寓。
位於BKK1區域，現房，高端公寓，房價20萬美元左右，包租兩年，純收益8%，之後按照實際出租價格給到收益。
BKK1是金邊最核心的地方，屬於高端居民生活區，也幾乎是金邊房價最高的地方，這個地塊，寸土寸金，
使館、行政機構都集中在這個區域，由於土地私有，拆遷難度大，重建困難，這個地方，基本是賣一個，少一個了。
這是一個現房項目，目前已經運營4年，在裡面居住的都是當地的高端客戶。
和國內不同，在金邊，物業決定了租金收益，同樣的項目，有好的配套物業，租金會高很多。
這個項目屬於五星級的物業運營，物業費也比較貴，1.5美元/平/月，物有所值，租金也很高。
總的來說，這是個總價較高的高端項目。
B項目，公寓。
在永旺超市旁邊，準現房，明年1月交房，三年包租，每年6%的收益，最低12萬美金，單價約2800美金左右。
永旺超市，就是日本那個AEON，以前的名字叫吉之島，是金邊第一個現代化的超市。
誇張點說，剛開張的時候，全金邊的人都跑到了永旺去“搶購”。
一定程度上，也就是因為永旺超市的開張，大家看到了柬埔寨人民的消費能力，也增加了外商投資的信心。
這個地方的房子，人流量是不愁的。
除了永旺，這個項目周邊還有金邊唯一的賭場NAGA賭場，NAGA酒店也是這次考察團住的地方，以及金邊最好的五星級酒店之一——索菲特酒店，這些都是人流湧現的地方。
這個項目來自柬埔寨本土的開發商，當地人買的也比較多（當地人買的多的項目，未來接盤的人會比較好找），價格也比較合適。
這次同行去的海馬小姐姐的朋友，就訂了這個項目的一套公寓。
總的來說，這是個位置價格租金都比較平衡的項目。
C項目，公寓。
百色河旁，差不多八九萬美金起步，準現房，開發商包租10年，每年5%。
這個公寓的位置不如前兩者，
所以單價上比前面兩個低了很多，總價也低了不少。
這個區域以生活、娛樂為主，周邊有國際學校、大學、大使館以及一些行政機構，容易形成社區。
還有一個point，
去年的時候，海馬小姐推過一個項目，就在這個項目隔壁，當時的價格是不到1900美金，一年以後，已經漲到超過2100-2200美金了。
從這個角度看，這個地方，未來的潛力還是不錯的。
D項目，商鋪。
洞裡薩河沿岸，期房，27萬美金起，包租6年，總收益50%，12年回本。
商鋪，最注重的是人流，這個標準放之四海皆準。
金邊只有一條洞裡薩河，洞裡薩河本身就是一個不錯的旅遊景點，也是當地人休閒的地方，人流密集。
加上旁邊皇宮等景點，未來如果打造成為成熟的商業區，應該是很有發展前景的。
從這方面，很看好這個項目。
不過，從價格方面看，這個項目真的挺貴的，
大戶型總價在64萬美金左右，單價算下了3700美金（加上了贈送面積），小戶型總價27萬美金起，由於沒有贈送面積，單價在6500美金/平米左右。
當然，商鋪自然是比公寓要貴的，實際上，在這個位置的商鋪，賣這個價格是便宜的（因為它是99年的租賃產權，而非永久產權）。
但對於習慣於公寓價格的外國人而言，難以接受，且總價超過了絕大部分人的預算。
另一方面，開發商雖然包租，但用未來的租金收益，打包成了金融產品，中間的設置相對複雜。
所以，我們得知，大部分購買這個項目的，都是當地的華人，
不採用開發商的包租形式，未來打算自己買來做生意，或者自己找租客出租，
是個很明智的選擇。
總體，這是一個總價很高的不錯的項目。
E項目，A級寫字樓。
準現房，萬谷湖計劃區，17萬美金起，包租兩年，純收益8%
和商鋪一樣，寫字樓的單價也比公寓要高不少，單價在3700、3800美金，最小的戶型總價在17萬美金左右。
位於萬谷湖區，鄰近中央銀行CBD商務區、總理府、國防部、美國法國大使館，被金邊三條最重要大道俄羅斯大道、莫尼旺大道和毛澤東大道包圍。
相比起公寓、商鋪，寫字樓投資，得考慮的東西更多，位置、人流、周邊大環境、辦公樓品質、物業……
由於時間所限，這個項目的考察時間並不多，以上這些沒法都看清楚，
因此，對寫字樓市場的感受不是很深。
（從前用CBRE的報告分析過柬埔寨的寫字樓市場，可以戳「賭」它的國運，買這種房）
2、
以上信息來自我的小夥伴，基本的總結就是這樣子。
這次選的項目，大部分都是地段比較好的現房和準現房，沒有期房。
第一個原因，從安全性的角度，現房不會存在爛尾的風險，更安全，
柬埔寨的公寓市場從2012年才開始發展，大多數開發商都還沒有經過長時間的驗證（並不是一竿子打死一船人，認真做事的開發商還是不少的），現房會相對安全一些。
但這裡也存在一個問題，由於是現房和準現房，所以，付款的週期比較短，沒法用槓桿，沒法炒樓花，相對適合長期持有。
第二個原因，金邊的的土地私有，且為永久產權，所以，市中心的土地已經不太多了。
大部分期房都在位置相對遠一點的地方。
金邊是一個資源都集中在市中心位置的城市，宣傳“下一個XX”、“金邊的XX”的房子，價格不貴，但可能從退出的角度看，週期相對長一些。
而且，由於市中心的土地供應越來越少，好區位、好物業的房子，會越來越稀缺，先不說升值，但肯定是保值的。
最後，
之前有個讀者朋友分享了她在菲律賓買房的經歷（「0首付」買房啊！），
發文之後，她的中介機構聯繫上了我，
初步計劃在11月的時候開一個菲律賓考察團。
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