规划，五大城市群撑起未来中国！

一部叫《辉煌中国》的纪录片火了。在其第三集《协调发展》中，特意提到了这样一个变化：

中国的传统省域经济，正在向中心城市群转变。

而就在国庆前几日，国务院批复了《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，提出“发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群”。

“城市群”的概念正在中国迅速普及，并作为区域经济的代名词被广泛接受。未来，中国的城市群将呈现什么格局？京津冀如何晋升世至界级？

1

世界城市群格局

城市群的概念，最早起源于1957年法国地理学家戈特曼(Gottmann)提出的“大都市带”(Megalopolis)理论。

其认为，在一个城市的发展过程中，会带动周边区域，而会同几个规模相近、地域相邻的城市，共同组成区域中心、呈组团式或块状分布的都市群，多个都市群又会形成一个“大都市带”。

因此，城市群被认为是工业化、城市化进程中，区域空间形态的最高组织形式。

从世界发展进程中看，城市群的形成分为四个阶段：

第一阶段，工业化前期，城市多为分散、均衡的点状分布，且相互之间联系松散；

第二阶段，工业化时期，一些经济发展较快的城市成为一个区域的中心城市；

第三阶段，工业化中后期，中心城市的周边，相继出现一些次级中心城市，城市之间的联动效应增强；

第四阶段，后工业化时期，逐步形成多中心、网络化的城市布局，而随着信息化的出现，中心城市与次级城市呈现高频联动、协调发展的格局，一个城市群形成。

工业化进程较快的西方世界，城镇化程度要远高于目前的中国，以及第三世界。而城市群的发展，也领先于世界。

一直以来，公认的世界级城市群共有五个：

这五大城市群牢牢把控着世界的金融中心、贸易中心、以及权力中心，可谓世界的发动机所在。但这已是旧秩序时代的格局，新的挑战者已经崛起。

随着中国经济攀升至世界第二，长三角城市群无论是人口、经济，都已跻身世界级城市群行列，而早在世纪初学术界已认可其为世界第六大城市群。

作为中国城市最密集、经济最发达的区域，长三角城市群的经济已经完成对英伦城市群和欧洲西北城市群的超越，但人均GDP等指标还是落后太多。

一般认为，成熟的世界级城市群应具备以下的条件：

(1) 区域内城市密集；

(2) 拥有一个或几个国际性城市；

(3) 多个城市之间有较明确的分工和密切的社会经济联系；

(4) 拥有一个或几个国际贸易中转大港 （如纽约港、神户 港、鹿特丹港）；

(5) 城镇人口至少达到 2500万；

(6) 是国家经济的核心区域。

从这几个条件看，长三角全都符合，因此当选世界级城市群没什么争议。而与长三角几乎同时提出的京津冀、珠三角城市群，也早都提出了“打造世界级城市群”的口号，他们该如何突破自身屏障，与世界城市群一较高下？

2

中国城市群格局

中国的城镇化一直处于“各自为战”的状态。直到2006年，《国家“十一五”规划纲要》首次提出

2008年以后，城市群规划文件正式进入“国字头”时代。国务院连续发布了长三角、珠三角规划，均提出了建设“世界级城市群”的发展目标。

不完全统计，中国各种称呼的城市群超过30个。在国家最初确定的国家级城市群中，只有3个——长三角、珠三角和京津冀，《国家新型城镇化规划》中又增加了长江中游城市群和成渝城市群，达到5个。

“十三五”规划中对城市群的格局，基本定了调，进入国家视野的城市群共19个：

长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、哈长城市群、辽中南城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、北部湾城市群、呼包鄂榆城市群、山西中部城市群、关中平原城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、天山北坡城市群、滇中城市群、黔中城市群

但，真正从人口、经济等各方面比较，能撑起中国未来城市群框架的只有这五个：

长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、长江中游城市群

以国家三大战略——“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带——为出发点，这五大城市群是三大战略叠加最明显的地区，也是未来中国最具发展潜力的地区。

占国土面积11%、人口40%的五大城市群经济总量占全国55%，占了中国的半壁江山。而京津冀、长三角、珠三角三大城市群以3.6%的国土面积集聚了全国18%的人口、创造了全国35%的国内生产总值，无疑是领头羊。

从人口吸引力看，五大城市群也领先国内。

从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近 700 万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但 2015 年人口规模相对 2010 年仍增长 4.6%，人口吸引力突出。

而长江中游和成渝城市群常住人口规模均超1亿人，虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。

至于其余14个城市群，都是各自区域的发展核心，但由于规划滞后以及经济水平受限，尚无法与五大城市群争锋。

3

京津冀如何晋升世界级？

在国家提出打造三大世界级城市群规划中，长三角其实早已晋升世界级。而如今，京津冀再次正式喊出世界级的呼喊，但它真的做好准备了吗？

可以看到：

1、 从GDP看，长三角>京津冀>珠三角；从人口看，长三角>京津冀>珠三角。

2、 人均GDP看，珠三角>长三角>京津冀。珠三角、长三角人均GDP平均值分别为京津冀平均值的1.7倍和1.4倍。

3、 河北省大部分城市人均GDP在三大城市群中排名靠后，且远低于京津冀平均水平。

4、 长三角江浙沪地区人均GDP水平最为均衡，京津冀分化明显。

5、 城镇化率上，珠三角>京津冀>长三角，广东9市区位集中，一体化程度高，而京津冀和长三角还有河北、安徽等省市较落后的城镇化区域，拉低了平均值。

6、 长三角、珠三角人均财政收入平均值均为京津冀平均值的1.3倍。

7、 长三角、珠三角城镇居民人均可支配收入平均值均为京津冀平均值的1.2倍。

另外，三大城市群的最大区别是“均衡性”问题。尤其是京津冀城市群。

从GDP、人均GDP、人均收入等指标看，京津冀中北京、天津、河北三个地区差异较大，河北大部分城市的人均收入、财政收入都在三大城市群中排名靠后，且远低于京津冀平均水平，成为明显的洼地。而长三角各省城市虽有差异，但落差较小，属于较均衡的地区。

一城独大导致的均衡性不足，这或许会成为京津冀晋升世界级城市群的最大障碍。

而河北的困境在于一个“C”形的贫困带。

河北还有39个国家贫困县，60多个省级贫困县，承德、张家口、保定地区的贫困县围绕北京形成了一个“C型”贫困带。目前提出的疏解北京的首都功能、雄安新区的建设，多少能带动贫困地带的发展，但对贫困带的辐射作用有限。

此外，在城市群的联系紧密程度上，京津冀也远远不及长三角和珠三角。

广佛同城、深圳东莞之间的产业协同，使珠三角区域的经济联系紧密度最高。长三角区域江浙沪地区，城市密集，产业转移、协同发展关系明确。京津冀区域经济联系网络中北京、天津、廊坊、唐山经济联系十分紧密，但“C型”贫困带城市与其他城市联系程度较小。

京津冀要晋升世界级城市群，还有很长的路要走。

延伸阅读：大颠覆！中央圈定12城 楼市巨变！开发商、中介模式都将天翻地覆

就在昨天上午，中央又传来一个楼市大消息：

近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

此次《通知》明确要求，

第一：国企主导。

人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

第二：明确各地要搭建政府的住房租赁交易平台。

《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。

第三：多举措增加租房供应。

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

第四：保障租户的基本公共服务。

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，各地将全面落实这一要求。

第五：税收减免

由于房屋租赁回报率偏低，大城市往往只有房价的2%左右，所以社会资金积极性不高，国家统一要求：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

对于住建部等九部委发布关于大中城市要加快发展住房租赁市场的消息，财经韬略（tttmoney8）点评如下：

1、未来试点城市土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。

这一方面可以增加租赁住房供应量，更重要的是将锁定开发商的资金。起到“冻结热钱的作用”。

这种快速的资金周转模式，给开发商带来暴利，同时让广义货币M2快速衍生，带来热钱汹涌、房价快速上涨。而租赁模式最大的作用是“冻结热钱”，让开发商的资金周转慢下来，M2的衍生也会慢下来，的确可以起到缓解房价上涨的作用。

3、未来房地产的主要机会在有人口增量的大中城市，而这些城市明确提出国企主导。

在上海的方案里，已经提出了“区级国有企业”将发挥提供租赁住房的主力军作用。此次9部委又明确提出“充分发挥国企在稳定租金和租期上、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

4、中介行业也将天翻地覆。

9部委的文件提出“要搭建政府住房租赁交易服务平台”，理由是“为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房”。这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业，将是一大利空，意味着这个行业将发生巨变。

5、“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”，这一条最具爆炸性影响力。

此前商品房开发，必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受“城镇国有建设用地”，然后才能建房子。征地之后，政府收取一道费用，然后开发商竞买，土地成本大大增加，供应量也受到限制。如果让集体用地建设租赁住房，意味着供应量将大增，而且成本将大大降低。说白了，有点类似于“租赁小产权房”。当然，这是政府批准的，农村集体组织提供土地，至少获得分红权，这将激发他们的建设热情。

未来如果政府在这一条上发力，则可能对中心城市郊区楼市（集体土地主要在郊区）产生巨大影响，真的可以降低房价！

6、上述政策对于年轻人是重大利好，对于试点城市降低成本、增强竞争力也是重大利好。中心城市对人口的吸引力将大大增强，可能对普通中小城市产生抽水效应。

一线城市力推“购租并举”住房制度，多个城市已经开始布局！　

7月17日，广州市出台“保障租购同权”楼市新政，明确符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益，保障租购同权。许多业内人士将其看成是中国房地产市场发展的里程碑。

在不到一个月的时间内，上海、深圳等一线城市先后出台政策推动住房租赁市场发展，“购租并举”的住房改革全面提速。

此前，上海、深圳等一线城市已先后出台加快租赁住房发展的政策。《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期，上海预计新增供应租赁住房70万套。本月上旬，深圳也提出，引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。

值得一提的是，日前，上海首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。这一土地出让模式也透露出大力培育住房租赁市场的信息。

去年中央经济工作会议提出建立“购租并举”的住房制度，今年5月住建部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。可见，热点城市住房供应正从“重售轻租”、“重市场轻保障”的供应体系，转向构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。

住房租赁市场将成新风口？

链家研究院报告显示，2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。优客逸家CEO刘翔认为，资金和房源是两大难题。一方面，租赁企业缺乏相应抵押物，为提高市场竞争力又需要大量房屋改造升级资金，以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面，房源获取困难，分散的商品房在各地缺乏统一的改造标准，而集中的整栋房屋在少数私人经营者手中又存在合规性、安全性疏漏，可能造成劣币缺乏良币现象。

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

21财闻汇综合自： 中国经济网(ID:ourcecn)、央视财经（ID：cctvyscj）记者：张伟杰、财经韬略（tttmoney8）等

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