前言：
象棋高手看棋都在几十步以上，看的是全局，看几十步，接下来几步走得方能轻松自然。投资房地产同样要看到10年20年后的趋势，方正正确判断三五年的趋势。街头象棋是一个人下，众人指点，往往思路错乱，投资地产要有自己的判断和逻辑，方能从容不迫，本文仅供参考。
正文：
有读者计划首付40万买一套单价16000元/㎡左右，面积40㎡的住宅公寓，问我怎么样，我觉得他之所以应该是在赌中国房地产会再持续高速发展20年，只是这个赌注有点大。
【1】
先说二个事：
第一、20年后，郑州会坐稳二线城市第一阵营，会稳固高铁枢纽城市地位，会成长为国家中心城市，建成区规模和面积会基本定型，主城区更加繁华配套更加齐全，地铁网络基本成型。这都毋庸置疑，同时毋庸置疑的是人口也会基本稳定，预计 1500万。
第二、农业税改前，亩均产出一千块，五百块公粮后再去成本，接近赔钱，导致农村土地送人都无人接手，税改革后，免公粮再补贴，农业才得以复活，农村孩子都知道事。在这个事的基础上就很容易理解美国1元别墅事件了。别墅本身的确价值50万美金，但每年要缴纳1万美金的房产税，当这套别墅你自己不住、同时又租不出去、但每年还要缴纳房产税的时候，你就发愁了。结果是与其铲平不如1美金“送”人。
继续看下文。
【2】
看二个数字！
900万㎡和30万人口。
900万㎡，大约是郑州市年均商品住宅开发面积。30万人，大约是郑州市年均增长人口。二者比值为900/30=30㎡，为新增人口人均居住面积，值非常合理，所以，过去20年，郑州房地产十分健康，十分合理。
二者的关系是30万人决定900万㎡，30万变化，900万随机调整。30万怎么变？在城市化接近尾声的时候，全国形成“美国式网络城市架构”，各地区城市人口将基本稳定。30万这个数字预计在5年内出现逐年递减，15-20年后，以3为中心的绝对值范围内依据经济变化而跳动。
当郑州人口稳定在1500万时，数量上讲就不需要新房子了，一堆房企和成千上万的地产人怎么办？集体去死吗？显然不可能。
届时，房地产发现的大引擎就由现在的人口数量的增长转为人均居住面积的增加和产品的淘旧留质立新。1500
万人，人均33平米，总量是5亿，如果增加至43㎡，就是要新增1.5亿平米，按年均800万计算，的确又可以再来20年，但随着精神文明提高，在中国这个地少人多的特殊国情下，这个引擎不可能是主流。所以，开始今天的内容——未来的房地产市场如何淘旧留质增新！
【3】
当人口稳定对应的物业面积总量稳定在5亿㎡后，房地产企业会继续开发，新开发的将是绝对意义上的品质盘，
而市场每入市一批产品，就必须对应一批产品被淘汰。而被淘汰下来的这批产品虽然有一定的价值，但要面对房产税的征收，其价值则瞬间消失，要么被沦为1元/套的别墅，要么被推土推平。淘汰将从下面3大产品开始：
第一，95%的安置房！
不客气的说，现在的安置房就是一个房地产市场的畸形产物。是，他们这一代是村民，不讲究，那20年以后他们的孩子呢？那可都是从小在都市里、在钱窝里长大的，他们会继续住在安置房吗？显然不会！而这类产品从品质到配套又是出奇的差，看看目前的产品走势，这一类产品已经可以启动处理计划了。每当我想到这个数量，就为国家资源的浪费和资源浪费背后的雾霾生产而痛心不已。
第二，80%的公寓！
二房你可能住一辈子，三房也可能，但标准间呢？待房地产进入过剩时代后，请现在闭上眼睛想一想：公寓谁会来住，除了改造为酒店，还能干什么？公寓的本质就是过度性产品，面对暂时无钱置业的客户，面对刚毕业的大学生，而被过度之后呢？这些产品将重新进入市场，加上新进入市场的公寓，这类产品将会愈积愈多，最终成为市场一大毒瘤。还好，郑州是大城市，大都市，对于品质好，物业好，设计兼具酒店禀赋的品牌公寓仍有未来，占比目测20%。
公寓图片。
第三，40%商品房！
首先，被淘汰的是绝大部分无地下车库、无物业的老房改房和老家属院，这类产品虽然有位置，但没产品，下面我会说位置的因素。其次被淘汰的就是过去20年很随意开发的高容积率刚需房，诸如曼哈顿，诸如凤凰城，诸如美林河畔。
郑州的三死将首先从这几类产品开始死亡，这个淘汰过程我简单做了个图。第一张图是房地产完全饱和后人和房子的对应状态，后二张图是饱和后人和房子对应的发展趋势。
如下：
重要结论：
房地产永远不会进入过剩时代，所以说在发达国家房地产也是支柱，房地产在人房平衡后，就会迅速进入产品淘旧留质增新时代。一旦进入这个时代，我说的上述三类产品价值将迅速骤减，一旦房产税叠加，其将一文不值。
小编绝非危言耸听，结论也不是信口开河，道理和逻辑从开始已讲清楚，我的意见仅供参考，置业还需自己决定。
当然，其价值的骤减不是到过剩时代才开始，现在已经开始了，仔细研究你会发现，这类产品在过去几年中增值的幅度已经远远小于品质楼盘了，是不是觉得思细级恐？
同样，上图只是示意，真正的置换过程不是直接置换，而是逐步置换。
如下：
【4】
淘旧留质增新。
未来新增的产品只会越来越品质化，上述三种产品会被逐级淘汰，同样，也有3类产品会被“留质”而留下来，留质，即：品质好的产品或成为百年建筑，在这个大浪淘沙的过程中，愈发珍贵。
第一、市区品质高端大宅。
未来，市区还是市区，还是配套最成熟交通最完善的区域，在市区内的产品，拼的就是一个字：品质。这个品质有三个重要的指标：非城改、低容积率、建筑本身质量好，在这三个指标之下，物业很难不好。这类产品在主城市配套越成熟，交通越完善，地铁网越发达之时，其物业价值也会越高。
代表楼盘：泰和、世玠，知园。
产品区域占比：20%。
上图：代表产品分布
上图：东润泰和的绿化及风雨连廊。
非城改，2.99容积率，中建三局样板工程，项目已经交房。李玮珉因为对小区的偏爱，设计了整栋270㎡大户型，目前剩余少量。
第二、新区核心资源豪宅。
郑州的新区都有核心资源，从北龙湖的龙湖到滨河国际的蝶湖到绿博的中央公园，均是如此，没有一个核心资源，都没有资格作为郑州新区组团之一。相比老城区面临大批量的淘汰，新城区的淘汰比例是远远小于老城区，毕竟大多数新区是一竿子规划到底的。代表楼盘：很多，金茂府、壹号院，美庐湾……等等。
产品区域占比：40%。
上图：融创中原壹号院入口效果图。
北龙湖的80%，滨河的70%，常规新区的60%都是没有问题的，而对于北龙湖，郑州城市能级越大经济越发达，其价值越凸显，对于滨河国际，航空港区定位完全实现，其价值越凸显，大部分新区的多部分产品都是没有问题的。
第三、近郊地铁洋房。
除了上述二个大家很容易想到的产品，今天要说的是第三种，近郊地铁洋房。先说近郊和地铁，第一，当千万人口级别的城市发展到成熟阶段，地铁就取代汽车成为主要交通工具，而且地铁几乎没有产品可以取代。以前我们总是说，铁路网形成后铁路枢纽城市的地位就下降了，这个结论正确的，验证却错误，因为我们只是没料到高铁会来。铁路会发展成高铁，但地铁不会发展成高速地铁。第二，近郊既能享受城市的配套，又能远离高容积率的主城区，是未来高端车产品的集中爆发区。
有一点可以肯定：地铁网越密集、越成熟的时候，这类楼盘的价值就越高，因为其郊区属性越弱化，在郊区属性弱化的前提下，其区域低容积率的居住舒适性越明显，同时，此时市区的盘市区属性越弱化，在市区属性弱化的情况下，区域的高容积率弊端将会显现。代表项目：康桥林语镇。
产品区域占比：30%。
上图：林语镇洋房效果图。
上图：林语镇所在区域地铁网状图。
康桥林语镇可以说是最典型的近郊低密大盘，项目地处郑州三大地铁枢纽区域，2号线、9号线、11号线、17号线规划均途径该区域，项目洋房产品层层退台设计，南北双院，顶层送露台，低密、地铁品质产品，未来升值潜力巨大。
区域禀赋优异的近郊区域的产品，除了洋房外，其次就是品牌房企所开发的区域品质盘，这些楼盘也因为产品的区域稀缺而增值。
【5】
结语：
象棋高手看棋都在十几步，甚至几十步以上，看的是什么，是全局，是大势，看到几十步，接下来的几步走得方能轻松自然。投资房地产同样如此，要看到10年20年后的趋势方正正确判断三五年的趋势。
街头象棋最常见的场景是：一个人下，一群人指点，其中特点是：大家都爱指点占优势的那一方，因为这可以保证自己指点的正确性
。投资房地产不能这样，指导你买房的各类声音很多，你都听你就晕了，重要的是，你要有自己的分析和判断。所以，郑州地产三生三死仅供参考。閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
