最近，局姐朋友圈裡的謠言越來越多了。
國務院發文，要求半年內取消限購！
昨日，這消息一出，平地一聲雷啊，好些朋友專門私信局姐：真的假的？！
大家還沒反應過來，事情很快“反轉”，發佈消息的公號今天就發了致歉聲明。
隨著樓市調控進入下半場，人心浮動，關於政策的各種揣測也多了起來。
所以，這當然不是近來第一單謠言了。
“廈門即將取消限購”、“樓市貸款利率下調”、“現房銷售即將上馬”……形形色色的信息，在朋友圈翻來覆去地轉，到底哪些是真，哪些為假？
局姐隱約感覺到，樓市的風向，有了一些不易察覺的轉換。
01
取消限購限價？假的！
——但限購限價政策確已觸底
從昨日開始，“國務院發文要求取消限購”的消息被翻炒。
這其實是一份上半年就已經被證實為曲解國務院文件的“舊事”。
文中顯示，按照國務院下發的《通知》要求，2018年底之前，目前房地產市場實行的限購、限貸、限價、限售政策，均應廢除。
然而很快就被證偽了。
消息來源於國務院5月14日的文件，只是一個關於產權保護、規範性文件清理工作的通知，經過人為處理，直接捏造了“取消限購”的內容。
這個造謠造得，可以說是很惡劣了。
自從2016年這一輪樓市調控開啟以來，取消限購的消息就不絕於耳。
最近一則來自廈門：
10月16日，網絡突然傳聞“廈門取消限購”，除了聊天記錄和文件截圖甚至有視頻為證。
隨即，廈門市國土房管局用了三個感嘆號進行闢謠：
這是2015年廈門取消限購的舊聞，和這一次限購搭不上半點關係。
而事實上，2016年廈門重啟限購，再也沒有放鬆。
比廈門更早的是長沙、濟南取消限購的傳聞，但兩地的限購政策都並沒有取消。
和限購相關的，還有限價。
10月19日，這樣一條消息在社交媒體刷屏：
廣州市增城、南沙、花都三區將放開限價，各房企負責人於前一晚接到通知，當日上午10點到廣州市房屋交易中心參加了關於限價的重要會議。
這個會議，局姐有朋友現場參與，可以確認真實性。但最終，廣州市住建委發佈的消息措辭十分溫和——
將在保持調控力度不放鬆、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。
有點不太看得懂，但廣州至少打響了消滅“雙合同”第一槍——
樂居財經記者採訪增城住建局的核實更有說服力：
確實有在研究放開限價政策……存在放開限價政策的可能，但不能確定。
局姐點評：
目前，樓市調控已經進入深水區，“房住不炒”的大方針下，房地產調控的長效機制趨於完善，無論是出於“政治正確”的考量，還是對於樓市調控的常識性判斷，限購都還遠沒到取消的時候。
雖然一系列限價限購政策放開，最終都被證偽，甚至是有人故意擾亂視聽，但是，可以看到，廣州確實正在探討限價鬆動的可能性。
政策底可能正在進行確認，限價限購政策繼續收緊的可能性，不大。
02
利率鬆動？真的！
——這一輪房貸利率可能已經見頂
近日，有媒體報道，浙江杭州房貸利率出現鬆動，一直漲漲漲的房貸利率悄然“變天”。
此前杭城各大銀行，基本執行首套房利率上浮15％-20％，二套上浮20％或更高。如今已有多家銀行將首套房貸利率調至上浮10％。
局姐發現，杭州並非孤例。
北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市都出現部分銀行下調房貸利率的現象。這也是去年以來，首次有好幾個城市同時出現房貸利率下調。
以廣州為例，10月以來，中國銀行下調首套房貸利率，從上浮15%下調為上浮10%，目前四大行廣州地區均執行首套房貸利率上浮10%。
即使是房貸利率沒有鬆動的城市，房貸放款的速度也大都有加快的趨勢。
局姐點評：
其實，2017年以來，房貸利率是一路走高的。根據融360發佈的《2018年9月房貸分析報告》數據統計顯示，9月全國房貸平均利率小幅上漲至5.70％，已經連續21個月上漲。
5.7%，從歷史走勢區間來看並不高，但要知道，2015年“330新政”5次下調房貸利率之後，首套房可以給7折房貸，當時的首套房利率是可以低至4.3%的。
如今，地產調控的大趨勢沒有變，房產交易日益冷清，房貸額度也相對充裕，部分銀行可能出於爭奪市場份額的考慮，稍稍壓低房貸利率。
未來大面積出現利率下調的可能性不高，但是，這一輪利率上行，應該也已經見頂了。
03
現房銷售？真的！
——但是可能需要很長時間
不久前，有傳聞表示廣東醞釀取消商品房的預售制（複習點→
重大消息！廣東將逐步取消商品房預售制！
），話音未落，中山、深圳等地就先後推出現房銷售政策及相關措施。
中山市大規模推出現房銷售項目。根據公佈的信息，從10月10日到11月14日中山競拍的地塊全部要求現房銷售，這也是廣東省相關部門取消預售制度諮詢後，第一批不能預售的房地產項目。
當然啦，中山只是新拍地塊，樓盤上市還很遙遠——
而且市場確實不太買單，財新的報道統計，5月28日-10月11日，中山共推出的15宗限售宅地，流拍率達43%。
真正的重頭戲緊接著上演了——首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相；合肥隨之出臺新規：鼓勵支持房企實行新建商品房現房銷售。
其實，杭州從2017年3月就要求當拍賣土地“溢價率達到50%，必須現房銷售”，不過4個月後該政策便被取消。
局姐點評：
取消預售是大勢所趨，這已經成為業內共識。但推進著實不易。
預售制一旦全面取消，必然造成整個房地產企業的大洗牌，“高週轉”模式就此終結，土地財政也難以維繫。
何況目前，整體經濟數據逐季下行，對於房地產市場，可能不太會進行大面積的激進的調整。
總之，如果你是剛需置業者，非常著急買房，年底前後，不要錯過關注那些年度銷售回款壓力巨大的開發商。
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