最近，關於北京及京津冀區域的規劃的組合拳引起了整個地產行業的高度關注：一是9月19日發佈的“北京城南新發展計劃”；二是9月26日公佈的“北京產業限禁目錄”。整個政策組合券影響著北京未來城市規劃的格局和發展基調，將主要支持京津冀區域進一步穩定發展。
一個城市的規劃政策可以對佈局這個城市的企業產生重大影響，北京這次新的發展策略，可以說進一步刺激了北京城南地區物業的價值提升，其中我們比較關注的是受益股之一的國瑞置業（2329.HK），主要原因有兩個：1、從區位、成本及產品品質上看，公司在當地的物業價值優良；2、目前公司在當地的產品並未受到二級市場地充分關注，處於明顯低估時期。下面我們詳細來看一下具體情況。
一、北京南城及周邊迎政策紅利
京津冀一體化的戰略背景
京津冀城市群由京津唐工業基地的概念發展而來，區域內包括了中國的首都北京和直轄市天津、以及傳統的資源大省、重工業省份河北。國務院總理李克強在 2014 年 3 月 5 日發表的政府工作報告，指出目前應繼續加強環渤海及京津冀地區經濟協作。
在整個京津冀區域戰略的背景下，政策的目的主要有四個：
1、疏解北京非首都功能，緩解北京城市壓力；
2、優化京津冀城市群空間格局，促進經濟協同發展，打破行政壁壘，統籌推動重點工作；
3、打破行政等級不對等，加速推進效率；
4、加大環境政治，完善公共服務體系。
最近北京的政策組合，其實目的都離不開上面四個方向。
第三輪北京城南行動計劃影響
2010-2012年、2013-2015年，北京已先後實施兩輪城南行動計劃，共安排了395項重大項目、總投資約6860億元，逐漸補齊南部地區發展的短板，逐步縮小了與北京市全市、北部地區的差距。
這次發佈的《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018-2020年）》主要表達了要發揮城市南部地區戰略高地、改革高地的作用。城市南部地區緊鄰首都功能核心區，居於北京城市副中心和河北雄安新區中間，是“一核兩翼”的腹地，是實現京津冀協同發展的重要戰略門戶。
主要影響的區域範圍主要包括：北京豐臺區、房山區、大興區和北京經濟技術開發區。而在京津冀發展戰略上看，其中主要目的是以城市副中心輻射帶動北三縣，亦莊的通武廊輻射拉動廊坊、永清；大興輻射固安；房山輻射涿州，從而鏈接雄安新區及天津。
前兩輪的城南行動側重在“補短板”，從基礎設施、公共服務、產業園區、產業發展4個方面來打基礎、調結構、上水平。到今年實行的第三輪建設，重點在交通和公共服務上。
交通方面，比如加快推進京雄城際鐵路、京雄高速公路等重要通道建設。建成北京新機場“五縱兩橫一聯絡”骨幹交通，加快建設105國道、108國道三期（房山段）和104國道改造工程。
公共服務方面，主要針對南部地區公共服務設施相對不足問題，補充基礎教育、引入三級醫院等優質公共服務資源。
對於當地的房地產市場而言，影響主要兩個方面：1、“流人”：交通的打通使得人口及資源得以在上述重點城市流通；2、“留人”：城南的基礎設計及公共服務的提升，使得更多的人口留在這些城市，剛需得以提升，同時也刺激當地改善性需求。
北京產業禁限目錄影響
9月26日，北京市發改委聯合多部門發佈了《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》。整個目錄的修訂，延續並且強調了北京核心區嚴禁新建地產項目，人口疏解，重點發展北京東南地區，構建京津冀協同發展的戰略部署。
《目錄》表明：1、東城區西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目和酒店、寫字樓等大型公建項目，棚戶區改造、危房即老舊小區改造、文物保護區改造除外；2、東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；3、中心城區普通高等教育學校，不在原校址基礎上向周邊擴展，不再新增佔地面積；4、北京城市副中心：禁止新建和擴建民用運輸機場。
東西城“禁住”，城區“禁商”，使得北京地區的房地產價值也面臨著重估和重構：1、在北京疏解中心城區壓力、發展環京產業經濟的過程中，奠定了五環內的寫字樓等商用物業的價值持續向上；2、大興、房山、昌平等環京地帶將承接更多的產業入駐和人口轉移，住宅需求將進一步提升。
總體而言，1、隨著北京持續“禁限”，五環以內供應大幅減少，因此物業價值將快速提升；2、北京人口及產業將會集中轉至房山、大興、亦莊及通州地區，這部分地區需求將大幅上升；3、隨著京津冀區域戰略實施，城南與雄安、天津的交通進一步打通，城南需求必定外溢至永清、固安和涿州地區。
二、國瑞北京物業價值將快速上升
京津冀一直是國瑞置業（2329.HK）戰略佈局的重點區域，因此國瑞置業必定受益於這一輪政策的調整。先看公司住宅項目有哪些會受益。
目前國瑞置業已完工的住宅項目集中於北京二環黃金地段，住宅項目分別有國瑞城、富貴園、京禧閣等項目。
（國瑞富貴園實景圖片）
（北京國瑞城實景圖片）
而正在開發的處於北京的住宅項目，也都分佈在此次政策組合重點受益的區域。截至2018年6月30日，國瑞置業在北京城內一共有5個項目分別為：位於豐臺的3個項目：國瑞熙墅、西鐵營佑安府及小瓦窯項目；位於大興的瑞福園項目；及海淀翠湖項目。
下面我們看一下幾個重點項目的情況：
1、國瑞熙墅
豐臺區為此輪北京城南計劃的主要重點受益區域之一，其中國瑞熙墅地處未來科學城核心17平方公里核心，北鄰定泗路，是未來科學城聯接內城的一線前排，與濱水公園一街之隔。社區裡規劃了幼兒園、小學、低密墅院、養老院、醫院……作為未來科學城核心區內稀缺低密度社區，國瑞熙墅的可售貨值約為35億元，隨著政策出臺，價值將進一步提升。
2、西鐵營佑安府
佑安府項目由世茂、國瑞、金茂三大發展商聯袂開發。佑安府緊鄰麗澤商務區，周邊就是大觀園、陶然亭等內城公園，毗鄰西鐵營萬達廣場，地鐵14號線西鐵營站（在建），總建築面積約33萬方。
3、小瓦窯項目
小瓦窯項目地塊位於北京市豐臺區小瓦窯村，距離長安街延長線玉泉路地鐵站僅10分鐘車程。項目屬於純住宅用地，規劃建築面積約14.9萬平方米，最快將於2018年年底面市。國瑞豐臺區這兩個項目地理位置優越，交通便利，伴隨北京城南交通基礎設施和生態品質的進一步提升，未來潛力巨大。
4、大興瑞福園項目
項目位於大興區瀛海鎮，規劃總建築面積約20.6萬平方米，其中共有產權住房項目建築面積約9.8萬平方米，容積率為2.0。項目總套數999套，其中兩居室784套；三居室215套。銷售價格大約為29000元/平方米，全裝修交房。
另外，國瑞置業的該項目為大興第一個共有產權項目，已於9月5日完成了搖號工作，9月21日在大興區住房和城鄉建設委員會網站上公示了部分申購家庭區級資格審核結果。
5、永清國瑞城
除了北京城內的項目能享受政策紅利，國瑞置業的永清項目也將受益。上文已闡述未來隨著北京城南新計劃以及京津冀一體化政策的持續推動，亦莊地區的產業及人口必定輻射到永清。如北京城南計劃中提到 “統籌規劃交界地區產業結構和佈局，依託北京亦莊·永清高新技術產業開發區等協同創新平臺和專業化承接平臺，著力構建協同創新共同體“。未來隨著北京大興國際機場落地，相距15公里的永清也將受益。目前京臺高速已全線開通，永清國瑞城抵達北京四環僅需30分鐘，項目將成為北京置業外溢直接承接板塊。
此外，國瑞在北京進行的一級土地開發項目，祈年大街西項目也將受益，該地塊位於祈年大街西側，距天安門廣場不足一公里。項目規劃建築面積約474,304 平方米，由五幅土地組成，這一土儲極具稀缺性，未來價值將會持續上漲，同時也將夯實國瑞置業在北京二環內的優勢。
國瑞置業除了住宅項目受益於政策紅利外，在北京內的商業項目租金也有望水漲船高，而其公允價值也將持續攀升。國瑞置業在北京、深圳等 6個重點城市核心地段擁有10個投資物業，總規劃建築面積約 81萬平方米；按已經投入運營的面積計算，北京地區運營面積佔比約為 56%。
其中北京地區物業分別為國瑞購物中心、富貴園、哈德門中心及北五樓。其中最核心優質的物業是位於北二環內臨近天安門廣場的國瑞購物中心和哈德門中心。
國瑞購物中心項目位於崇文門東大街南側、崇文門外大街東側，扼守2號線、5號線地鐵上蓋，與哈德門廣場遙相呼應。該項目於2009年開業，建築面積為15.9萬平方米，營業面積約11.7萬平方米，出租率達90%，2018年上半年，僅該項目貢獻租金收入就達到1.25億元。
哈德門廣場總建築面積14萬平米，根據國際5A甲級商務綜合體標準打造，其中寫字樓建築面積8.4萬平方米，商業面積2.1萬平方米，被評為 2016-2017 年“中國百城建築新地標”項目。目前，哈德門廣場東塔已投入運營，西塔正在火熱招租中，已受到多家世界500強企業的廣泛關注。
總體而言，國瑞置業長期發展以來，一直重點佈局京津冀地區，而此次北京地區的政策組合拳推動國瑞置業該地區的地產項目的利潤上漲，同時公司目前未開發的土儲的價值也有望被市場重估。
小結：
2018年上半年，國瑞置業的合約銷售額達到人民幣68億，同比增長32%。回顧國瑞置業2014年至2017年的合約銷售，銷售金額複合增長率為34%。上述分析的北京項目及永清的項目都集中在今年的下半年進行推盤，下半年的可售貨值達到401億元人民幣，全年總可售貨值為590億。而受益於政策影響，預計公司下半年推盤的項目能夠快速去化，整體業績將進一步攀升，有望超過公司預期目標238億元。
隨著北京內的商業物業稀缺性大幅上升，公司的商業物業租金收入望快速上升，將會影響公允價值，並且刺激公司利潤上漲。受益於北京禁限政策及城南計劃政策帶來的紅利，國瑞置業的內在價值有望被激發和重估，而在目前的市場環境下，這類稀缺性標的值得關注。
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