今年4月份以来，市委组织部选派50名年轻干部赴全市重大重点项目、信访维稳、开放型经济、生产经营“四个一线”挂职锻炼，市信访局也因此迎来新面孔，充入新血液。如今，将近半年过去，这批在信访维稳一线挂职的年轻干部们会有怎样的所思所想呢？为此，我们继续刊发【挂职锻炼干部在思考】专栏，供大家交流。
随着房价走高的趋势，房地产市场日趋活跃、商品房买卖纠纷也越来越多，购房者以群体性上访形式维权的次数也越来越多。截止九月初，因商品房买卖而产生的群体性上访事件共20余起，平均每起超过60人。信访人采取穿状衣、打横幅、堵政府大门形式非正常上访，扰乱了社会正常秩序，造成了一定的负面影响。
一、商品房信访问题的焦点
从近期信访群众反应的情况看，商品房信访问题的焦点主要集中在以下几个方面。
一是“学区房”所指向的学校没开办或不开学。接访中了解到，很多信访人都是看重开发商宣传的有重点中小学，为方便孩子读书，不让孩子输在起跑线上才买的房。加上学区房价格一直走高，买学区房不但可以让孩子上个好学校，还有保值增值的好处。所以很多购房者不惜代价，举全家或几代人之力花大价钱来买房。可到了快开学了，学校在哪都不知道。所以，某博揽城几个小区的业主多次聚集，打横幅、穿状衣来市到省上访，造成了很不好的影响。
二是信访人反映房屋质量存在严重问题。信访人反应，某某城际小区房屋质量存在严重问题，但开发商要求业主先签字后收房。收房后发现，很多规划有所改动；房屋的实有面积相较于合同面积缩水严重；更有甚者电梯曾出现直接坠落的情况，这让购房者收房收得胆擅心惊。尤其是开发商采取的不收房便不让看房的作法，让购房者十分气愤，导致这个小区业主多次以集访的形式到区、市和省政府多次上访。西湖区某小区开发商擅自改变审批的规划，在保证总楼高度的情况下减缩层间距加层，而且消防设施缺乏导到消防验收不能过关，导致该小区业主多年一直群体性上访。
三是逾期办理产权证书问题比较突出。近期以来，因开发商逾期办理或不办理商品房产权证而引发的业主群体性上访事件越来越多。究其原因主要是土地使用手续不合法;房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金;房地产开发企业有违章建筑，增加容积率的行为;房地产开发企业不能提供完整的综合验收合格证明等等。此类问题所引发的信访问题不但时间跨度久，而且参与群访的人数多，信访人情绪激动，容易引发治安或刑事案件。
二、商品房买卖信访问题的原因分析
一是企业资质良莠不齐。随着我国城市化进程的加快，房地产市场的活跃外，房地产企业的设立门槛也比较底(注册资本仅规定为100万元以上)。因利益驱动，房地产开发企业操作过程中种种不规范的行为是信访问题大量上升的主要原因。在商品房预售、销售合同纠纷和商品房产证办理问题上，绝大部分为房地产开发企业违约。某经济开发区的某小区因开发商资金断裂，导致开发的楼盘至今都是一个烂尾工程。购房者不但钱没了，房子也没有得到，导致了购房者多年群体性上访。如果开发商实行企业破产，那么购房者支付的大量购房款就成了破产债权，可能会血本无归。
二是开发商的违法成本较低。就预售许可证的法律规定来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明……但是在起诉前取得商品商预售许可证明的，可以认定有效。也就是说开发商卖房时有无预售许可证关系不大，只要在起诉前取得预售许可证便可。况且在商品房价格走高的趋势下，开发商受利益的趋使，有的主动利用这一条来解除合同。对于无预售许可证的违法处罚，《解释》没有规定。同样的，开发商只有在逾期办理产权证超过一年的情况下才适用《解释》第十八条、第十九条关于买受人有权退房并要求赔偿损失的内容。而且对于损失计算方式也由《解释》第十八条“计收逾期贷款利息的标准”变成了房地产开发商的“同期活期存款利率”。最终出现开发商承担的损失很有可能远远低于买受人遭受的损失。
三是购房者通过诉讼解决纠纷的成本过高。且不论开发商对于买受人来说始终处于强势一方，对于政策法规熟悉程度一般远远高于买受人，况且开发商通常都聘请了法律顾问。这好比美伊海湾战争，双方兵力及战力根本就不对称。但就购房者而言，通过诉讼解决纠纷存法律规定不熟悉、诉讼时间过长、聘请律师的代理费用过高和对证据收集方面的缺陷很有可能导致败诉。买受人正是出于不会打官司、时间等不得和花不起诉讼费才最终选择信访。信访人认为所有的这些问题都是政府部门对开发商监管不力造成的，何况信访的成本较低。他们认为，只要人多了、闹大了，政府便不能坐视不管，他们的问题很有可能会很快的得到解决。他们忽略了在目前市场经济条件下，政府也只能做好服务和管理的职能，最终解决纠纷的根本方式还是诉讼。
三、对当前形势下涉房信访问题的建议
一是强化源头监管。利用规划控制手段加大审查力度，引导设计单位合理设计装饰构架、结构梁、内部挑空空间和女儿墙高度等。对存在统一性、规模性违规搭建可能性的方案进行严格限制。将消防验收合格作为合同根本违约条款，因为当前消防验收不合格是涉房信访的主要原因之一。在涉房诉讼中，法院将此作为根本违约行为认定并加大惩罚力度，让开发商不敢违反消防规定。这既是对消费者权益的保障，更是对生命线的保障。
二是强化销售过程监管。房管部门依法规范营销宣传，对沙盘、宣传资料、样板房等具体销售宣传内容加以规范，防止开发商诱导消费者，保持宣传内容与规划、建设内容一致。对销售过程全面监管，防止在销售环节欺诈购房者。建立预售、销售前的联合检查机制，建设行政管理部门联合相关部门和单位，组成检查组，采用实地检查和查阅资料相结合的方式，分别在预售前、预售中、竣工交付前期，对销售项目进行联合检查，要求将工程项目周边相关公共和配套设施公示完整。
三是强化支持起诉制度落实力度。针对购房者与开发商在诉讼实力上的差距实际，加大对购房者诉讼上的法律帮助。根据信访人数和开发商欺诈销售行为对市场的影响，政府可以对购房者的诉讼行为提供司法援助。以司法援助的方式增强购房者通过诉讼解决纠纷的信心，同时向非法谋利的不良开发商宣布政府的立场。这“一扬一抑”，既是对房地产销售乱象的侧面整治，更是对公平有序商品房市场的一种有正面引导，引导购房者法律形式合现的解决纠纷，防止出现大面积聚集扰乱政府正常的工作秩序。
四是强化信访等多部门联合处置力度。开展法律咨询服务。加强信访、集访过程中的司法宣传，相关公、检、法、司应积极介入房地产的信访，树立法律法规在房地产、征地拆迁集访和信访中的权威性。严厉打击违法行为。对开发企业欺诈宣传、夸大宣传、组织业主进行统一增加面积、违规搭建等大范围违法行为的，依据相关法律法规从重从严处理。对以维权为由聚众滋事、堵塞公共交通、滋扰正常经营活动、违法集访的，依据相关规定对组织者及参与者进行依法处理。强化信访维稳联动。各部门要互通信息、加强协调配合，特别对一些苗头性、前瞻性问题，予以提前介入，争取将矛盾化解在萌芽阶段。在群访集访处理过程中，坚持“谁主管、谁负责”、“属地管理、分级负责”的原则，由责任部门负责协调信访事项化解工作，引导信访人员通过诉讼合理解决纠纷。
朱建华
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