物流園區的規劃、設計，不僅僅是一個物流園的基礎建設與倉庫，它必須集中幾類軟硬件要素條件，並且有滿足實現這幾種要素條件的外部平臺與內部平臺。
我們現在逐一分析物流園區規劃設計的積累要素條件。
首先硬件要素包括（１）物流園區所在區域的區位優勢；（２）物流園區所在區域的經濟優勢（３）物流園區所在區域政府宏觀經濟發展調控方向及政策傾向；交通狀況與單位時間最大車輛通行能力；（４）園區功能輻射範圍及範圍內道路交通狀況。
其次，軟件要素包括（１）政府政策優勢；（２）園區功能定位、遠景規劃目標；（３）運營模式定位；（４）信息系統建設；（５）管理架構設計。
區位優勢，是當前宏觀經濟發展定位的必要條件，區位優勢還包括地緣經濟條件也即地緣優勢，也就是說，該地區的基礎經濟與支柱產業在當地整體經濟環境中所佔的比重；所謂地緣優勢，簡單說來，就是我們所規劃的物流園區所處地理位置的優勢，可以理解為以物流園區為核心向外輻射的道路交通狀況以及最遠輻射終端的區位優勢。
舉例說明。泛北部灣在東盟自由貿易市場環境下是具有相當的區位優勢的，在這個具有區位優勢的區域內，中國的廣西、和越南的河內在泛北部灣區域內是具有地緣優勢的，從廣西的南寧到越南的河內僅僅４００公里，開車只需６小時，隨著南寧——河內高速公路、鐵路直達的開通，兩地通行時間會更短。所以南寧不僅具有區位優勢，同時更具有地緣優勢。
物流園區所在區域的經濟優勢，主要考慮的指標是物流園區所輻射、覆蓋範圍內主要經濟產業類別，可分為工業產成品、工業原材料、農副產品等，物流園區應突出主要經濟類別。
物流園區所在區域政府宏觀經濟發展調控方向及政策傾向；交通狀況與單位時間最大車輛通行能力，是考慮政府宏觀經濟發展調控的重點中遠期發展方向及相應政策傾向，如果政府重點中遠期經濟發展方向定位是工業產成品，那麼，物流園區規劃的經營方向是絕對不可以以農副產品為主營方向的，其原因有二，一是不會得到政府政策支持，二是園區遠景規劃目標難以實現，因為項目不在政府調控的重點中遠期經濟發展方向之內。所以園區項目規劃一定要符合區域政府宏觀經濟發展調控的重點中遠期發展方向及相應政策；同時還要考慮道路交通狀況，項目園區輻射方向的道路等級、里程以及園區周邊進入園區的道路狀況、里程；最為重要的是園區進出的交通狀況，也即進出園區主幹道的最大單位時間車輛通過能力。
園區功能輻射範圍及範圍內道路交通狀況。園區功能輻射範圍，是指園區功能發揮所能覆蓋的最大半徑經濟範圍，這是一個量化指標，要評估園區目標功能所覆蓋的區域內的與園區設計目標
相適應於統一的數量指標，包括目標行業企業數量，主要產品及關聯產品總量，總銷量及銷售範圍等。這些指標，是我們設計、確定物流園區最大規模的基礎依據。
硬件要素首要的既是政府政策優勢，如果項目園區各項功能設計符合區域政府宏觀經濟發展調控方向，那麼項目的生命週期會很長，我們在項目規模設計時，可以預留相應的規模空間，這樣項目的後期效益、利潤會有相當的增加，而此時是不需要增加大的成本投入的。
第二、園區功能定位、遠景規劃目標。園區功能定位是項目設計與策劃的重點，園區功能定位是項目收益、利潤的基礎來源，要分析項目區域的區位、地緣、產業優勢，確定項目本身的核心優勢與核心競爭力，突出專業與技術優勢，以核心競爭力帶動項目整體規模效益的產生。
第三、運營模式定位。運營模式定位是與功能定位密不可分的，一般物流園區運營模式分為倉儲型、批發銷售型、倉儲配送型、加工配送型、綜合功能型。
綜合功能型物流園區，是目前做的比較多的物流園區，綜合功能型物流園區是集貿易、倉儲、加工、配送（區域市內配送）、跨區域物流運輸為一體的大型物流服務園區。
所以物流園區的功能定位，是非常重要的，一旦定位失準，整個物流園區的經營會陷入艱難境地，甚至對投資人來講可以說是滅頂之災。此種案例已經有很多。
第四、信息系統建設。無論是哪種類型的物流園區，信息系統建設是必不可少的軟件組成部分；這個信息系統應包括運營管理系統、資源信息共享系統；管理系統是物流園區內部管理的專有、專用系統，資源信息共享系統包括貿易商品價格信息、車源信息、貨源信息、行業市場分析信息等共享的信息資源。
第五、管理架構設計。管理架構設計是保障項目園區正常運營的基礎。一般物流園區管理架構根據園區類型不同各有不同，綜合型物流園區管理架構可分為園區項目管理部作為園區項目總負責機構，下轄招商部、物業管理部、倉儲管理部、物流運營部、網絡信息部等職能部門。
在整體管理上，可採取部門負責制、部門外包制或部門負責制與部門外包制相結合的管理模式。
上述各要素具備後，項目要搭建一個能夠實現項目目標的平臺。這個平臺包括外部貿易平臺、內部管理平臺、網絡信息平臺、電子商務平臺總之物流園區規劃、設計是一個系統工程，它涵蓋了宏觀經濟學、系統工程學、運籌學、建築工程學以及物流管理專業中的倉儲與配送中心運作管理、物流方案戰略規劃理論、物流項目策劃與論證等專業學科。
項目論證內容
項目論證是一項目實體各個細節進行可行性論證，是在詳盡市場調研的基礎上進行一系列的數據採集與分析，主要內容包括：
１.項目目標市場容量；
２.項目區域行業市場總量，包括主營產品、相關邊緣產品、本地產品與外埠產品消費總量；
３.行業市場的各種服務需求分析；
４.項目主體目標市場與目標客戶佔有整體市場的比例；
５.客戶對本項目需求的成本分析；
６.項目綜合投入成本與產出效益分析，包括經濟效益與社會效益；
７.項目功能設計與行業市場需求的吻合度；
８.項目規模設計與設計利潤率的吻合度；
９.項目實施空間與市場空間分析以及項目規模的預留空間；該項內容涉及投資規劃及項目實施進度；
１０. 項目效益來源。
園區建築規劃設計
一、規劃設計要素
１、車輛出入通道，視總面積及區域功能，刻劃分為若干個出入通道，固定車輛的運行方向；
２、主要通道（正門）應有足夠的道路容量，以避免發生交通擁堵；
３、進出園區通道應隔離，隔離帶長度應不少於30M;
４、其他進出通道應滿足最大車輛通行條件，並有足夠轉彎半徑。
二、園區內部道路交通規劃
１、功能區域之間的聯接通道應滿足雙向二車道，轉彎處應有足夠的轉彎半徑；
２、功能區域內兩倉庫間應有足夠的間隔，保證裝卸作業且不影響相鄰倉庫作業及道路交通；
三、物流功能區
１、物流功能區倉庫應前後開門，前門為各物流公司零擔裝車場地，後門為園區內商戶發貨場地；前門場地應相對較大，最好是面對停車場，臨近出入口，避免物流配送車輛過多影響園區交通；
２、根據園區功能定位，各功能區應各自集中，特別是不同產品類別、銷售模式、存儲數量合理設計倉庫面積及區域面積，避免造成倉庫面積浪費；
３、園區內應有駁車、倒裝場地，以方便大宗貨物不進倉直接交割。
物流園區功能、系統規劃設計
一、園區功能規劃
一個綜合型物流園區應具備以下幾種基本功能：
１、專業倉儲功能；２、即時交易功能；３、物流配送功能；４、信息諮詢功能；５、工商、稅務、檢驗檢疫等行政管理功能；６、電子商務功能；７、銀行結算功能；８生活服務功能。
９、國際貿易服務功能。
二、滿足園區基本功能的園區系統設計
１、物流配送系統；２、交易、價格顯示系統；３、電子商務系統；４、公共管理系統；
５、安保監控系統；６、車、貨對接信息系統；７、綜合服務系統；８、倉儲管理系統。
一個綜合型物流園區在規劃設計時，滿足上述功能及系統是園區基本功能條件，但並不限於上述功能、系統，可根據園區規劃、設計進度、投資規模進行功能與系統的漸進開發，但在規劃設計時一定要預留功能及系統的拓展端口，以便於根據項目進度進行功能與系統的拓展，實現良好的無縫對接。及早規避隱性成本與沉沒成本產生的風險。
項目實施管理
項目實施管理內容涵蓋項目管理方案及管理成本設計、規劃，包括項目管理手冊、運營成本分析、運營質量標準設計、質量監控、管理責任落實、質量責任落實、人力資源配置等；管理方案相關內容應具有科學性、實效性、可操作性；重點突出專業、技術、質量、成本、資金管理，實施標準化、規範化、專業化、信息化管理，避免行政統管一切的官僚行政管理模式。
項目專業技術管理
項目專業技術管理，是項目最終能否實現規劃設計效益規模的基礎保障，根據項目類型，有不同的專業管理標準，但是物流園區項目專業技術管理是有共同標準的，它包括以下幾方面內容：
一、項目整體管理流程設計、質量標準與部門、崗位管理流程、質量標準；
二、項目運作流程設計與崗位作業流程設計；
三、各部門主管經理管理崗位職責與專業技術職責；
四、各部門、各崗位技術作業交接、整體協調聯動與責任劃分。
綜 述
物流園區項目目前在中國是一個朝陽項目，但物流行業與物流專業在國內是一個新興行業與專業，目前還沒有可以克隆、拷貝的既有模式，再者，物流項目因區域、地緣經濟影響很大，所以，每一個物流項目、物流園區項目都有自己的核心優勢，既有區位地緣優勢，又有核心專業技術與運作管理優勢，所以物流園區項目必須在綜合評估自身優勢後，再根據項目區域宏觀經濟環境，確定自己的目標市場與目標客戶，同時根據行業市場的服務需求，科學地確定物流園區的功能定位與運營規模。
同時園區規劃在滿足運營功能的同時，要附帶有相關服務功能，如餐飲、賓館、車輛維修、工商、稅務、銀行等滿足運營功能的延伸服務功能。
物流園區項目，必須有自己的物流運營管理機構、模式，也就是說，項目一定要自己運營或委託專業物流管理公司運營，否則，物流園區項目便會成為房地產項目，只是出租倉庫、房產而已，這樣，項目的實際運營模式與項目規劃設計目標是背道而馳的。
本文只是物流園區項目規劃設計的概括性文字，具體項目規劃只能在對項目進行詳盡的瞭解後方可進行整體設計。
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