2016年的8月份，我加入雅生活集團，是物業服務行業的一個新兵。
但是呢，恰恰是在這兩年，我非常有幸地能夠看到，這個行業、這個時代賦予了物業，在資本市場更為光亮的或者說更有價值的一個突破。今天，我結合雅生活集團的上市，和大家分享一些關於“物業企業在上市過程中需要考量哪些問題，資本市場如何評估物業企業”的經驗和感悟。
物業服務行業，最近兩年掀起了一輪資本市場的一個高潮：
2014年6月份，彩生活，在香港資本市場登陸，掀起了上市的第一輪熱潮。
緊接著，眾多的優秀物業企業在新三板登陸資本市場。
在2015年，中海物業、中澳到家、綠城服務，又掀起了在香港資本市場的一個上市熱潮。
2018年2月9號，雅生活服務集團正式以H股的形式，登陸香港資本市場，拉開了中國物業管理行業，在資本市場認可的一個新篇章。
2018年的6月份，碧桂園物業。也是在香港，紅籌分拆上市，讓整個的物業管理行業、物業企業的市值，達到了一個新的高度。
為什麼要上市？
物業管理企業以前可能沒有想過上市，作為雅生活集團的cfo，我充分感覺到上市助力了雅生活企業的加速發展，我們獲得了長期的、流動性的資本。我們的股票在國際資本市場開始流動開始交易，增強了企業的知名度和聲望，提升了企業的估值，實現了投資退出的途徑。同時，在這個以人為基礎的行業，我們建立了股權激勵制度，並給企業提供了再融資的平臺，用於企業長期的發展，這就是資本的力量。
物業企業上市的途徑有什麼呢？其實大家聽了很多，有的去A股上市，有的去香港上市。南都物業是在A股登陸資本市場，這是境內的資本市場。在香港上市，又分成兩種，H股上市和紅籌上市。雅生活本次上市，我們是採取了H股的上市形式。
什麼是H股？雅生活是註冊在中國境內的一家中國公司，我們的上市是要經過中國證監會審批，所以叫H股。包括綠城服務和彩生活，在香港上市的物業企業都採取了紅籌上市，也就是說，他們的上市主體是在境外。碧桂園和中海物業也是紅籌上市，但是他們是沒有融資，僅僅是進行了分拆。
雅生活上市在去年的2月24號開始啟動，經過了大概350天。這一年的時間，我們經歷了這樣一個過程：引入戰投，綠地集團拿了我們20%的股份，同時我們又收購了綠地物業；向中國證監會遞交h股的上市申請；進行上市路演；最終我們在2018年的2月9號，登陸香港H股，完成了上市。
在為期一個禮拜的路演中，我們經歷了香港、新加坡、倫敦、波士頓和紐約，我們向國際的著名的基金介紹了中國的物業管理行業，介紹了雅生活集團，讓資本重新認識在房地產的這個產業鏈上，原來還有這麼一個行業——這個行業輕資產、現金流好、抗週期。所以呢，我們可以看到，在今年1月份2月份的時候，我們每走一場，整個中國物業管理行業上市公司的幾家公司股票，都在往上漲。可以說，本次雅生活上市不僅僅是推介了雅生活集團的這支股票，更重要的是把中國的物業管理行業，推向了整個的國際資本市場。
本次雅生活的上市，創造了幾個第一：
1、中國首家以h股的形式登陸香港資本市場；
2、我們的上市募集資金是達到41億元港幣。我們通過國際路演，在機構端的覆蓋達到了7倍。什麼叫7倍？我們只發行5億美元，但實際上我們拿到訂單已經接近了40億美元。而在零售端，是超過了20倍。
3、綠地集團的戰略入股，也讓雅生活集團成為中國第一家，背靠兩家一線開發商的物業公司。
在上市的整個過程中，我們需要注意些什麼？
有的企業選擇了A股，有的選擇港股，那麼，A股和港股有什麼不一樣呢？
獨立性和大股東依賴
在於獨立性和大股東依賴上，A股有比較明確的限制，在A股的審核過程中，對大股東是不是會產生很大的依賴性，將是一個重要問題。但是香港是市場化的發行 ，所以，“我們背靠兩家大股東”這個條件，實際上能給投資者比較大的信心，也就是說，大股東將會源源不斷地為我們提供高質量的物業管理面積。
關聯交易和同業競爭
對於我們物業管理企業來說，我們是處於房地產企業產業鏈上的一個產業，尤其是大型的地產公司下的一個物業公司，將不可避免地，會和地產公司產生一些關聯交易的問題。A股對關聯的交易有比較明確的限制，但在香港呢，只要是合法公允的這樣進行交易就沒問題。
財務合規問題
在財務上，有些關於公共權益、勞動社保等一些問題，是審核過程中的一個重點。
法律架構重組
剛才已經講了，我們是採取境外還是境內的方式上市，側重點各有不同。
股權故事
最核心的就是我們的股權故事。怎麼樣來講我們上市，怎麼來講我們這家公司的股權故事，怎麼樣向投資者來介紹中國物業管理行業。
投資者怎樣看這個行業？
1 輕資產，現金流穩定
首先，投資者，尤其是機構投資者，在看物業管理行業，他看到這是一個輕資產、現金流穩定的行業。
有一個詞叫自由現金流， free cash flow。就是用經營性現金流（也就是我們今年掙多少錢），減去資本性開支（我們購買的哪些設備，花了多少錢），而得出真正能夠落到企業口袋裡的錢。自由現金流是機構投資者在判斷一家企業是否好壞的重要的衡量依據，他們覺得說和利潤相比，這個指標應該是更有質量。所以，我們看到這個行業，大部分企業尤其是龍頭的企業，自由現金流和利潤基本接近，甚至高於利潤。因此，尤其是在市場不明朗、經濟不明朗的情況下，投資企業實際上就是在投資現金流。
所以我們明白了，物業管理行業為什麼被資本青睞，支持比較高的一個估值？我們的自由現金流好。
2 抗週期、高成長、盈利可預見性
2014年到2017年近三年時間裡，雅生活的複合增長率都超過了50%，這是非常高的一個增長速度。其他的龍頭企業，比如彩生活、綠城、中海物業，也基本上超過了30%。所以，和GDP相比，和我們整個經濟整個產業相比，能夠穩定超過30%複合增長率的企業並不多見，而且近期經濟下行的週期對他的影響也沒有那麼大，因此，國海證券認為物業管理具備剛需、長週期的消費特徵，在經濟下行時期，物業管理企業可以成比較良好的抗週期的，或者說是比較避險的一個板塊。
3 行業集中整合
我們這個行業有個特點，叫大行業小龍頭。物業管理百強企業，市場佔有率只有不到1/3，排名前十的龍頭企業只有11%。有人說八二定律，但是現代中國物業管理行業，從整個分散度來說還沒有出現真正的龍頭。對比房地產企業，從2017年，排名前三的房地產企業市場佔有率達到了8.6%。目前來看，幾家上市公司的差別沒有很大。抓住行業現在的整合機會，投資現在的企業，可能對於投資者來說，就是在抓中國物業管理行業，未來會不會出現像阿里、騰訊這樣一個巨頭企業。
4 增值服務的增長可期
2018年，比較大的物業企業，整個的增值服務可能只做到了510億，明年的資本市場預測的可能只有800億，和社區萬億的經濟量相比，其實還有很大的空間。所以，如果中國物管企業能給突破增值服務的圍牆，我想將會是一個指數級的增長。
最近我們可以看到，香港、美國、A股都經歷了一輪資本市場的探底，今天我上臺之前看了下股市，今天又再繼續跌。實際上，從今年開始，我們整個的經濟，不管是內部還是外部，出現了很大的挑戰。而資本市場是非常逐利的市場，在經濟有下行風險的時候，馬上就會逃離，造成很大的拋盤壓力，股價就會下跌。
4個月之前，我們物業管理行業這幾家上市公司的pe大約在22倍，房地產在7.8倍。剛才沈會長也在講，房地產的pe已經跌到了5倍左右。為什麼會出現這樣的問題？是因為這是一個週期性的行業，尤其是在經濟不明朗的情況下，看不到未來。買股票實際上就是在買未來。對於物管行業來說，雖然我們是抗風險抗週期的行業，但是這一輪的下跌，還是沒有撐住。而像中國移動、中國電信幾乎是美受到什麼影響，而且他們還在往上走，達到了歷史的最高點，就是因為他們不止是抗風險行業，同時體量夠大，容得下這種避險資金。
中國物管行業，雖然我們市場夠大，但是還沒有出現真正的龍頭。如果未來有一個千億市值甚至萬億市值的企業出現的話，在經濟下行期，我相信它的股票也將會非常堅挺。到那個時候，物管行業的上市公司或許將成為一個獨立的板塊。
很多人在問我，我們怎麼樣來評估一個物業企業的價值。前兩天我看到這樣一個公式：
企業價值=【內生增長+外延擴張】*品牌溢價*成本管控*多元化增值服務*平臺輸出
括號裡面：規模擴張、內生式增長+外延式增長，通過規模來提升我們的收入、收益，這個叫線性的增長。今天面積大了，我們的收入和利潤就提升了，但是並沒有達到指數級增長。
指數級增長：把它“乘”上去。這個乘法，包括成本的管控、運營能力，再乘以規模效益（也就是多元化的增值服務），再乘以平臺輸出。如果的物業企業能給做到這幾點，我相信千億市值的公司應該馬上就會出現。
結合雅生活的例子，我介紹一下內生增長和外延擴張。內生+外延，實際上就是規模因素。雅生活集團去年年底在管面積大約是是7800萬，今年截止到6月30日，達到了1.1億。在第三方面積的增長，從去年年底的3300萬增長到了6000萬，增長率達到了40%以上。同時，我們的合約面積也是從去年年底的1.26億增長到了這個1.85億，實現了規模的擴張。
在內生和外延的驅動下，我們的複合增長率達到47%。從歷史上來看，這幾家上市公司裡，雅生活的增長率是最高的。從歷史可以看到未來，我們有信心，能夠讓雅生活保證比較高的增長率。
從內生來說，我們有兩大股東。雅居樂每年會給雅生活固定的超過600萬到800萬平方米麵積的注入，綠地集團每年至少有1000萬的面積注入。同時，雅生活集團和第三方的開發商進行了全方位的市場拓展，會員面積僅上半年就達到2100萬。所以雅生活內生的增長始終處於一個高速的發展。
從外延來說，舉一個例子。美國第一物業為什麼會迅速成為北美第一大物業公司呢？它就是通過併購的方式，即藉助資本的力量。在短短的三年之內，第一物業收購了17家物業企業，擴素擴大了管理的半徑。雅生活在今年上市之後，也迅速藉助資本的力量進行擴張。本著尊重、信任、共贏的原則，在今年4月與紫竹物業簽署了戰略合作協議。7月，與城關簽署協議。通過戰略合作，我們跟紫竹在品牌輸出上形成了共享，在基礎的標準化平臺方面給了對方支持，展現出了強強聯合1+1>2的效果。
5 品牌溢價的力量
餐飲業和物管行業有一定的相似度：輕資產、現金流好、勞動密集型、行業很分散。在海底撈上市之前，沒有人能看到餐飲行業有龍頭企業，但是海底撈打造了一個神話。海底撈上市時，估值上千億，而物管行業最高也就300億。從2017年海底撈的利潤來看，市盈率接近80倍，到了2020年，也就說發展3年之後，它的市盈率的話還有25倍。這3年當中有很多不確定性，比如承諾每年擴張200家店，人工成本不發生大的變化，利潤率能夠保持，同時也沒有安全問題，在三四線城市的擴張不會拉低整體的客流量。
在這些不確定因素之下，為什麼資本市場，尤其是香港這樣比較成熟的資本市場，會給海底撈這麼高的估值呢？實際上就是品牌效應，品牌下的服務品質。這是我們所有服務行業的立足之本。對於雅生活來說，我們會珍惜自己的羽翼，我們希望能夠在規模效應的同時，企業價值得到進一步的提升。
6 成本管控
從明年1月1日開始，稅務局開始徵收社保。資本逐利，投資人看到了一些不確定因素會對這個行業產生比較大的利潤影響，對上市公司的股票進行拋售，我們的股價，承擔了很大的壓縮。我們這個行業是勞動密集型，人工成本上，存在不確定性，隨著未來人工成本越來越高，如何進行成本管控，保持我們的利潤率呢？
日本有一家物業公司，叫長谷宮。日本的人工成本很高，而且從事物業管理的人員年齡偏大，招工非常困難。長谷宮大概管理了接近40萬間公寓，人均在管面積達到了2.4萬平方米，遠遠高於中國的物業管理（國內的人均在管面積大約是6000平米）。日本的先進物企用了大量的信息化、智能化、科技化的手段來節省人工，讓他們的基礎物業服務的利潤率常年保持在6%到7%。
雅生活做了些什麼呢？我們通過管理數字化、操作機械化、流程標準化、服務專業化不斷完善我們的管理體系，實現提質增效。在人工成本每年承擔比較大的壓力的情況下，我們實際上實現了毛利率的逐步提升。
雅生活的基礎服務的毛利率達從2014年的11%一直持續上升到2017年到26%，人力成本佔比，從2014年的70%下降到了58%，應該是達到了行業的一個先進水平。未來我們將利用科技手段，持續優化人力成本，提升運營效率。
7 多元化的增值服務
日本最大物業公司增值服務業績超過傳統物業服務板塊
剛才講到長谷宮物業，它為什麼會成為日本最大的物業公司呢？除了基礎管理之外，圍繞著物業管理相關產業鏈上的服務進行了協同效應，包括了房屋中介、租賃、翻修、養老。日本的物業的管理模式和中國是比較接近的，所以，長谷宮的增值服務體系與國內有一定的相似指出。比如房屋翻修，日本的房屋有25%以上超過30年的房齡，業主需要這樣的服務類型；再比如日本的老齡化嚴重，所以進行了社區的養老服務。這些增值服務，提升了整個長谷宮的用人質量和效率。
First Service，較高的利潤增速得益於增值服務的飛速發展
再比如北美的First Service，他目前的市值大概在30億美金。除了基礎的物業服務之外，也是通過開展增值服務，包括保修、保險、修復、粉刷、收納，以及安全服務等一系列和業主生活息息相關的服務，使增值服務的量從2015年大概不到20%，一直到了2017年接近一半，效益顯著提升。
ServiceMaster，專注於物業管理服務的細分領域
ServiceMaster市值超過了60億美金，去年的利潤大約有5億美金，其中很大的利潤來自於白蟻的掃除。美國大部分的房屋是木質，白蟻是一個非常大的問題。在房屋租賃、買賣的過程中，都要進行白蟻的測評和滅殺。於是物企抓住業主的這個痛點，做相關服務。
所以說，增值服務是成熟市場主流物業都會做的事情，而且，這些服務必然要跟業主的生活息息相關，瞄準痛點來進行。
雅生活，增值服務賦予物企更大的想象空間
雅生活結合業主的生活需求、消費需求，打了一套組合拳。從一手房銷售時就介入到整個場景，包括房屋管理、廣告運營、社區教育、社區便利店、社區理財、社區養老等多元化增值服務，針對業主日常的生活場景的需求，做到精準營銷。通過一系列增值服務，希望在規模擴張的基礎之上，實現指數級的增長，讓我們的利潤和整個運營效率，得到最大程度的提升。
除此之外，我們已經搭建了雅生活集團的社區生態服務生態圈，這個平臺不止服務雅生活集團，我們更願意用我們資本的力量、技術的力量服務於中小的物業公司。到目前為止，我們服務的中小物企，聯盟面積達到了9.7億，業主超過了2000萬。
我們投身於這個行業，放眼於未來，通過規模擴張、品牌打造、運營提升，實現規模效益；通過平臺輸出，賦能中小物業，凸顯他們的價值，讓整個中國物管行業能夠帶給資本市場不一樣的估值體系和評價機制。
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