想想2016、2017年的济南楼市，那时候不管什么品牌、物业、学区，能买上房子就是赢家，那时候开发商底气十足，买上房的也欢欣雀跃，因为买上之后每个月账面上看都有浮盈，少则十几万，多则几十万的账面财富。
那个时期，最受伤的弱势购房者真的是心力交瘁。那时候“买房歧视链”横行，付款条件好的购房人能优先购房、选房。而需要按揭贷款，首付3成客户，且又没有找到“关系”的刚需购房族，就很难买到房子。“全款优先选房”、“捆绑装修费”、“捆绑高额车位地下室销售”，屡见不鲜，开发商赚得盆满钵满。
那时候谁家有房谁是大爷，不要谈什么优惠；那时候谁有全款谁有底气。
经历过两年的大涨之后，2018年下半年济南楼市出现了冲高回落迹象，打折或降价现象很可能由点到线再到面扩散。未来几年，不同片区，不同楼盘的价格走势也将分化。
转眼间楼市变了天
转眼看2018年下半年楼市，急转直下，供应井喷，需求被遏制，老百姓能沉下心来比较房子了，品牌、物业、学区、建筑质量、户型，购房者刚有了挑选的权力，开发商就受不了了。你们让全款客户排队，3成首付客户滚蛋的时候，购房者说什么了？
现在的楼市才是检验真金的时刻，谁家产品好、物业好、服务好、价格合理，谁家自然是销售的要好一些。而一些无诚信，物业服务差，毫无品牌可言的楼盘彻底熄火，在选择越来越多的行情之下，某些楼盘降价卖都很难出手。
风水轮流转，还是扎扎实实的品牌房企相对来说一直靠谱，即使后期降价，也会有说法，有相应的补偿措施。
虚高的楼盘相继挤压水分
前段时间几个高价地块想高价开盘，因为蓄客惨淡，不得不调整价格，这种顺势的及时调整符合现在的市场。
最近济南东边几个高价楼盘认筹蓄客相当惨淡，有的价格上在做调整，而有的还想撞一下南墙。每个开发商对自己家的产品只能看到优点，很难发现项目的缺点，堆积的各种卖点一数几十条，但是购房者看来这些都还可以，只是有一个致命缺点——太贵。
每个老百姓心里都有一杆秤，你这个位置现在值多少钱总有个区间价格，你比如凤凰路附近2+差不多，长岭山顶多在2附近徘徊，工业北大家的心里价位已经跌到1.5以下，唐冶雪山也是1.5以下的心理价位，现在买房的要么刚需、要么改善，千万别定价太虚，这些人最认实惠。
现在很多楼盘开启分销模式，就是让中介公司去帮着卖房，人海战术去拉客户。你的楼盘性价比高，拉50组能成交10组，中介积极性也高；你的楼盘性价比低，拉50组成交2组，中介积极性降低。说白了购房者都不傻了，千万不要玩虚的，实实在在降价让利才能赢得市场。
水分到底有多大？成交量最能体现实情，购房者一定要多了解预购买楼盘的真实成交情况，如果你真打听不到可以私信问我，公开说显得我在黑人家，不好。
济南楼市各片区相继趋冷
大家会发现这次楼市趋冷就像2016年楼市的火爆一样，从东往西慢慢蔓延。从某个热点片区成交量开始下跌开始，敢于吃螃蟹的人首先降价，依次蔓延开来。精装变毛坯、直接降价、首付分期、赠送车位地下室家电……
东边凉了，紧接着是南部，东北部，最后因为西部的供应量偏少，还未看到明显的下行趋势，但是这一两周也看到开发商的宣传造势多了起来。没有任何片区在这一次的房地产调控下能够独善其身，该来的或早或晚都会来。
能够明显感觉到楼市的资金像一潭死水，谁也掀不起大波浪。
四季度济南楼市走向
自从9月份开始，济南各片区楼盘价格已经有所调整，整个国庆期间有接近20个楼盘或明或暗的降价促销。而接下来的几个月，大部分的楼盘都会跟进调整价格，这是现阶段的主旋律，很难扭转。
价格调整到位的楼盘，自然相比之前出现了短暂的热销；而那些犹抱琵琶半遮面的楼盘，调整的价格不尴不尬，根本打动不了购房者的购房欲望。在信息如此透明的环境下，千万不要跟购房者玩躲猫猫，一定得拿出诚意来。
在房地产市场，向来都是“买涨不买跌”，一旦降价成规模地出现，势必影响购房者的信心，观望情绪将有所增加。新房降价幅度越大，则后续的观望气氛也越严重，持续1年以上，再牛的开发商也受不了。开发商的对策肯定是减速开发，价格调整到位之后挺着价格，慢慢开发，慢慢销售（会有不高于15%的价格折让）。二手房一般都有惜售心理，等到二手房报价也下行，趋稳的时候，说明市场基本上到了底部了。
总结：大部分有压力的开发商现在都已经开始以各种名义促销，调整到位的楼盘促销信息一释放就会有一波行情，紧接着又是长时间的平稳销售，等待大家适应当前的价格销量会有一个小幅度回温。
对于想购买新房的购房者，如果自己有意向的楼盘还没调整价格，今年可以等到12月左右的窗口，那时候可能促销力度相对是最大的。现在已经调整到位的可以直接购买，多跟置业顾问打听一下，申请点额外优惠。
二手房挂牌量最近急升，成交量下滑，看房人次也是急剧下滑，部分房东已经下调价格，价格合适的好房源出来没几天就能成交。打算购买二手房的一定要勤快多去几次中介，多加几个中介的微信，有合适房源可以第一时间收到信息。根据房东售房的缓急适当压价。
昨天看到一则新闻：济南进入九月“气质”较差榜，希望停工令不要来的太快，要不然明年上半年又会出现几个月房荒，现在有几个楼盘已经出现今年难上市的迹象。
市场一直在变化，供大于求只要一直持续，市场还会下行。前提是调控政策不要放松。
最近在组织三盛国际公园、海信贤文世家团购活动，有意向的可以后台电话报名。
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