來源丨喜馬拉雅FM陸銘的精品課《經濟學名師陸銘：中國經濟72講》
前些年房價上漲比較快的時候，有一些新的土地拍賣出來以後，它的土地拍賣價格就已經超過了周邊的房價。大家都把這種現象理解為是地價推動了房價，似乎聽上去也是有道理的。如果拍賣的地價非常貴，超過了當時的房價的話，那未來的房價肯定是更貴的。那麼不就是地價推動了房價嗎？
什麼是土地財政？
中國的土地財政制度，很多人都認為是學習了香港。簡而言之，土地財政就是政府通過轉讓土地使用權而獲得財政收入的一種制度。在中國大陸，我們把土地分為工業用地、商業用地和住宅用地，土地的使用權的出讓年限，通常也分別定在20年、50年和70年。
政府拿了土地使用權出讓的財政收入以後，就把這筆錢用來做各種各樣的事情。比如說造房子，提供廉租房，也有可能是去建造基礎設施，也有可能用來提供公共服務。
總而言之。它的用途不用在各個方面，大家不妨問這樣一個問題，如果政府把土地使用權出讓，拿到的財政收入用來造房子、造基礎設施、提供公共服務，其實本身並不是錯的。
現在在亞洲的一些國家，甚至還希望通過學習中國的經驗，來把土地財政當作是一種融資手段，把土地增值的收益通過拍賣土地使用權的方式，拿到政府的財政收入裡，然後再把這筆錢用來去改造基礎設施。實際上它發揮的就是一種金融的手段。
地價和房價是什麼關係？
社會公眾普遍存在的一種認識問題的方式，就是把先發生的事情當作原因，把後發生的事情當做結果。在地價和房價這組關係當中，一種慣常的思維方式就是認為先是有土地使用權的出讓，然後才有造房子和賣房子。
但是大家想想，其實在有些情況下，事情發生的前後關係並不代表著因果關係。在這個意義上，當房地產開發商在拍賣市場上，通過比較高的出價來獲得土地開發權利的時候，其實是因為基於一種房價上漲的預期，他才會這樣做。
在2017年到2018年，中國的一線城市，尤其在北京出現了比較明顯和大幅度的租金上漲現象。這種現象的本質就是供給越來越跟不上需求。一方面人口增長，即便是在政府嚴格控制超大城市人口的情況下，北京的人口在2017年也僅僅下降了2.2萬人。
但是在北京和上海這樣的一線城市，卻有大量的房子被拆掉了，其中有很多被拆的房子是以非法建築為名義而得到拆除的。換句話來講，住房的需求沒有明顯的變化，供給卻大幅度的下降。那麼最簡單的道理就會告訴你，價格一定會相應的上漲。
講到這裡，我提醒大家注意一個被大家嚴重忽略的事實，我們通常僅僅看到中國的土地財政制度，是學習了中國香港地區的土地批租制度。但是我們卻忽略了香港經驗在另外一個方面的表現，那就是哪怕是在香港這樣寸土寸金，房價地價非常高的地區，政府的土地供應也和房價變動的週期是反向操作的。也就是說在房價高的時候就增加土地供應，房價低的時候就相應的減少土地供應。
在中國內地，其實我們是在人口流入、住房需求比較旺盛的地區，我們是嚴格控制土地供應的。在這個意義上，我們也沒有把香港經驗學透。更為麻煩的是，隨著房價上漲和房租的上漲，在社會當中產生一種輿論，就是主張政府去控制價格，甚至政府就真的直接通過行政的管制去控制房價。
由於我們長期以來以為是地價推動了房價，於是在管制房地產價格的同時，中國有些城市曾經嘗試過去控制拍賣土地的價格，在拍賣的時候設置一個最高價格，結果很多房地產商都想去拿這個地，然後就又是通過搖號的方式來決定誰能拿到這個土地的開發權。
有意思的是，在現場通過搖號搖到土地開發權的房地產商，振臂歡呼。不難理解，這些房產商以為自己賺到了，因為這個拍賣價格實際上是被政府的行政力量管制的，而這種管制的做法，本質上相當於是政府把本來可以通過拍賣，拿到自己的財政收入當中的錢，用來補貼給了開發商。
這種做法真的能導致房價下跌嗎？大家只要問問自己一個問題就明白了。如果你是開發商，你在拍賣的時候通過搖號，拿到了一個價格被壓低了的土地開發權。那麼當你把房子造好以後，如果市場上有需求，有人願意出更高的價格來買房子，你會不會因為自己在拍賣土地的時候價格是比較低的，就善意地把房子也相應地壓低價格出售，我想不用我解釋，大家都已經有了自己的答案。
總之，房價和所有商品一樣，它的最為基本的決定因素仍然是供給和需求的關係，不能簡單的認為是地價拉動了房價。中國如果真要建設房地產市場長效發展的、健康發展的機制的話，那麼最為基本的做法，仍然是讓土地和住房的供應能夠跟上需求的增長，才能真正地滿足人民對美好生活的嚮往。
關於主播：
陸銘，復旦大學經濟學博士、教授，2001復旦大學經濟學博士。陸銘教授重視實地調研，足跡遍佈全國，掌握了經濟運行的大量第一手資料，他關於城市發展、土地和戶籍制度的政策建議對相關改革產生了重要的推動作用。
在本課程中，陸銘教授將經濟學的思維運用於中國的現實情境，形成一套掌握宏觀經濟的方法論，幫助你理解中國經濟的現狀和趨勢，從而把握時代發展的機會，更理性地作出各種決策。
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