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昨日夜間（10月17日），深圳市規委經市政府批准正式印發關於《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》（下文簡稱《管理辦法》）的通知（深規土規[2018]11號）。
《管理辦法》對劃撥和出讓用地的開工、竣工期限、批後監管，竣工違約處罰等方面作了詳細規定：
1.住宅類需1年內開工或4年內竣工
2.非住宅類建築面積以5萬、10萬平方米作為建築面積為界點，合理確定開竣工期限。建面5萬㎡以內四年內竣工，超10萬㎡兩年半需動工。
3.嚴格開竣工延期管理，加大竣工違約處罰力度，調整後違約金大幅提高。
官方解讀
強化批後監管，規範開竣工延期管理
批後監管是土地利用管理的重要環節，加強土地供應後期批後監管力度，是保障土地使用權出讓合同的履行，預防土地閒置，提高土地節約集約利用水平的重要舉措。
根據相關調查數據顯示，近年來我市建設用地按時開竣工比例普遍偏低，特別是產業用地不按照合同約定開發建設情形較為嚴重，合同履約及開發建設情況不理想。
為規範建設用地開發建設管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進一步加以規範。
《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》）在現行政策基礎上，通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數、監管職責等內容進行明確規定，進一步規範開竣工延期管理工作。
合理確定建設項目開竣工期限
目前，國家除住房建設項目明確了開工竣工期限以外，其他用途用地項目並未作明確規定。
為合理確定建設項目的開工竣工期限，按照建築設計及施工的有關規定，在綜合以往工作實際以及充分徵求意見的基礎上，選取了“建築高度”和“建築規模”兩個關鍵指標作為確定具體建設項目開工、竣工期限的依據。
考慮到不同的建築高度和建設規模，所採用的建築設計、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同，對項目開發建設的工期產生直接影響。
因此，《管理辦法》中“建築高度”採用《民用建築設計通則》（GB 50352—2005）關於超高層建築高度（超過100米）進行區分。
“建築面積”以5萬、10萬平方米作為建築面積為界點，合理確定開竣工期限。
加大竣工違約處罰力度
《管理辦法》對政府、政府有關部門的行為導致未按時開竣工的情形進行了列舉，並對出具證明材料的部門、認定的程序等進行了規定，規範了政府原因開竣工延期的處理。
對企業自身原因未按期開工的，為避免規避閒置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年後將按閒置土地相關規定進行處置。
此外，《管理辦法》對竣工違約的違約金計收基數和計收比例進行了調整，計收基數由“土地出讓金”調整為“合同地價”，計收比例由“每半年5%”調整“每3個月1.5%”。
對逾期滿2年（含2年）的，可以按照繳納基數的20%收取違約金，如實際逾期期限按照前款規定測算應繳納違約金的比例高於20%的，按實際測算的比例徵收。
也可以根據土地使用權出讓合同約定，政府有權無償收回土地使用權及地上建築物、附著物。調整後，竣工違約的應支付的違約金大幅提高。
新舊政策銜接
為了保持政策的延續性，避免因政策修訂而導致新的問題產生，根據“從舊從輕”的原則，本辦法實施前已簽訂土地出讓合同的項目，符合條件的建設項目土地使用權人可申請按新辦法調整開工竣工期限和違約責任，也可按已簽訂的出讓合同約定執行，出讓合同未約定的，按照《管理辦法》執行。
專家解讀
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁
對於捂地的管制，這些年來其實一直在。再強調不能捂地，實際上是以往執行力度還不夠，很多開發商通過各種辦法各種渠道捂盤，就是希望將來漲價賣高價錢。
那麼現在，尤其是整個市場的供應量一直跟不上，雖然經過調控壓制了房價，但是並不意味著供需關係改變了，所以現在仍然是缺地和缺房的。所以強化管制捂盤捂地，就是讓更多的土地能儘快進入市場，不需通過捂盤來去改變市場。
當然，客觀來說，所謂的捂地是歷史上出現很多的土地到了開發商手裡以後沒有儘早地進入開發。這個原因其實很複雜，它不單純是開發商有意地捂地。
其實還有相當的比例是來源於政府，以前我看過的文件是至少不低於40%的比例，政府給了地之後其實還有相關的配套要提供到，比如環評配套以及糾紛處理等方面。如果土地使用條件不夠，糾紛沒有處理完，這塊土地就不能馬上進入使用。
那就意味著土地滯留在開發商手裡不能開發。相當一部分是政府原因，那就是政府一方面要去管控不能夠去捂地，同時也要積極地梳理整齊土地關係。
土地在開發商手裡，他不能夠開發的話，是不是出於政府原因？無論是政策、法規、法律、環保等因素還是其他因素，沒有經過政府梳理到位的話，開發商也不敢貿然開發。
所以要解決這個問題，是要兩方面努力事情，當然主要還是開發商本身的一個問題。
這個政策就主要針對過去土地資源的閒置和浪費現象。
一九九幾年到兩千年左右供應的很多工業用地確實是存在，已經供地了但沒有進行開發的情況。如此一來就造成了很多土地就的閒置和浪費。但是這個政策能不能起到實際上很重要的一個效果，歸根結底還是要看政府的執行力度。
在過去很多土地合同裡面都會提到，如果項目不按期開工，一方面需要交罰款，另一方面政府有權去收回土地的使用權，但幾乎都沒有去執行這個措施。所以這個政策的出臺是情理之中，關鍵還是看政府的執行的力度。
不過，目前我所接觸到的一些工業用地項目地企業主，也在比較積極地推進項目的開發。大家可能也是在政府的這個政策的壓力下。也在努力去做更快速的開發。
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