編者說：
隨著房產證加名現象的普遍，其引發的法律問題也隨之增多。在房產證上加名字行為是否為贈與行為?如果是，該贈與行為是否可撤銷?只有贈與協議，是否發生物權變動?加名後的房產共有形態是按份共有還是共同共有?民事調解書是否可以直接發生物權變動?最高人民法院官刊《人民司法·應用》2018年第16期浙江省金華市中級人民法院應秀良法官通過兩個案例對房產加名所涉及的問題進行了分析，具體內容推送如下：
作者 | 應秀良法官，浙江省金華市中級人民法院
來源 | 《人民司法·應用》2018年第16期
一、房產證上加名字現象與引發的法律問題
案例一：原告甲(女)與被告乙(男)系夫妻，訟爭房屋由乙婚前建造取得，結婚後半個月，兩人一起到房屋登記機關，將房屋登記為兩人共有。不久，甲提起離婚訴訟，請求確認訟爭房屋一半歸甲所有，並依法進行分割。一審法院審理認為：結合原、被告共同生活時間較短，被告對財產的貢獻度較大、投人較多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情確定原告享有該財產的三分之一份額，並以貨幣形式進行補償。問題：原告應有的份額是三分之一還是二分之一?
案例二：原告甲和乙是夫妻，因兒子丙的死亡賠償金等分配糾紛，訴兒媳婦丁和孫女戊。訴訟中達成協議：甲乙丙共同共有的房屋中增加丁的名字。雙方當事人請求法院確認調解協議。問題：登記簿上添加共有人的性質是什麼?法院是否應當確認該協議?
二、個人婚前房屋加名字成為夫妻共有房屋
1.物權變動的原因行為
甲、乙在婚後到登記機關，把原本屬於乙個人婚前財產的房屋登記為兩人共有，之間必然存在一個法律行為，通常情況下應當是房屋份額的贈與。其邏輯是：首先，對原權利人來說，把原本屬於其個人所有的不動產分割為兩份，將其中部分份額贈與他人，另一部分自己保留。其次，贈與的對象是共同份額，即對新共有權人來說，接受了原權利人贈與的份額。最後，登記機關基於雙方當事人的份額贈與協議，辦理共有份額轉移登記。據此，新登記的權利人取得共有權利的基礎應當是接受贈與。因此，在申請共有權登記時，其提供的房屋權利合法來源的證明材料，應當是贈與協議。登記機關應當審查當事人提交的權利來源證明，並在登記簿上作登記。登記的結果是標的物由個人所有轉化為兩人共有。
2.婚內贈與登記的意義
在案例一中，登記發生在婚姻關係存續期間，因此，屬於婚內贈與，受法律保護。但是，如果未經登記，則贈與人享有任意撤銷權。對此，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第6條規定：“婚前或者婚姻關係存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”因此，婚內贈與只有贈與協議的，不發生物權變動的效果，只有辦理了轉移登記，才真正發生贈與的效果。
3.共有物的共有性質
確認共有時，應當明確是共同共有還是按份共有。在我國物權法上，共同共有與按份共有的性質不同，登記公信力的內容不同，對於第三人信賴內容及是否善意的判斷極為重要，必須加以確定。例如，根據物權法第九十七條的規定，處分共有不動產或者對不動產作重大修繕的，共同共有與按份共有的限制不同。對於共同共有的不動產，必須徵得全體共有人同意;而對於按份共有的不動產，只需徵得三分之二以上的按份共有人同意即可。
關於共同性質，根據婚姻法第十九條的規定，夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。物權法第一百零三條規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。”案例一中，甲、乙向不動產登記機構申請轉移登記時，應當提供贈與協議。協議內容除了贈與份額以外，還應當包含夫妻共有的性質，除非有明確約定，否則應認定為按份共有。
值得探討的是，在物權法中，共同共有主要有三種情形：夫妻共有、家庭共有、遺產分割前的共有。夫妻關係存續期間取得的物，原則上應當認定為夫妻共同共有，那麼，夫妻之間的婚內贈與是否應當推定為共同共有?筆者認為不是。這是因為，夫妻、家庭共有僅限於夫妻、家庭共同建造、共同出資購買等行為產生的共有，夫妻之間贈與產生的共有不包括在其中。也就是說，對物權法第一百零三條中家庭關係的解釋，不應當從文義上解釋，應當作目的性限縮解釋——共同出資或共同勞動，不包括婚內贈與。贈與是否產生共同共有，應當視贈與合同的約定。
需要說明的是，我國臺灣地區“民法”規定，依合夥協議產生的共有為共同共有。但在大陸地區，雖然合夥協議產生的共有被認定為按份共有，也認可共同性質可以通過約定。
4.共有份額的確定——對案例一的評析
案例一的爭點之一，也是案件審理的難點，是共有份額的確定。物權法第一百零四條規定：“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。”由於案例一中，甲取得共有份額是基於接受贈與，不存在出資問題，因而不能直接適用這一規定。但是，該條規定中“不能確定出資額的，視為等額享有”的規定，可以參照適用。由於甲、乙向登記機關申請登記時未提供具體的份額約定，故推定為等額享有。
關於份額的確定，特別需要強調的是，夫妻共有除外的家庭共同共有房屋的分割，可以根據共有人對於共有物的貢獻大小確定應有份額。但是，對於按份共有房屋的分割，應當按照約定確定份額，而不能按貢獻大小、投入多少區分份額。一審法院根據貢獻大小確定甲享有三分之一，雖然在情理上有合理性，但不符合物權法規定，或者不符合物權法原理。
5.贈與型加名字的登記屬於轉移登記
同樣是夫妻之間在房產證上加名字，應當區分更正型與贈與型：如果原本屬於夫妻共有財產的加名字，不存在權利轉移問題，不收取契稅，屬於更正型加名字;如果原本是夫妻個人財產的加名字，則存在權利轉移問題，屬於贈與型加名字，應當收取契稅。因為，贈與型的加名字類似於父母子女之間加名字，性質上屬於贈與，與買賣相似，應當交納契稅。在登記法上，夫妻將一方婚姻關係存續期間取得的個人房產以及婚前取得的個人房產約定為共同所有或部分共同所有，應當屬於房屋所有權的轉移，應當按照《房屋登記辦法》第三十二條規定申請房屋所有權轉移登記。
三、夫妻共有房屋房產證上加名字
1.夫妻共有房屋房產證上加名字的性質
現實生活中，夫妻共有的房產登記在一方名下，未登記一方作為隱名共有人的情況十分普遍，未在登記簿上登記的夫妻另一方要求進行顯名登記，即俗稱在房產證上加名字的現象也隨之產生。申請房產證中加名行為的實質是將隱蔽的共有關係向登記機關披露，請求登記機關將真實的共有關係對外公示。夫妻一方加名字的現象，通常發生在登記環節，一般不會進入到訴訟程序。但是，與之相仿的現象可能存在於現實的訴訟中。在案例二中，在房產證上增加戊(孫女)的名字後，原來由甲乙丙三人共同共有的房屋登記為甲乙戊三人共有，這中間必然存在物權變動。在沒有特別約定的情形下，甲、乙、戊應當各佔有三分一份額。戊的共有權的來源，既有繼承丙的共有權的成份，又有甲、乙、丁贈與一定份額給戊的因素。因為，按照正常的法定繼承，戊的份額不足三分之一，而甲乙應當各超出三分之一，丁可以繼承十二分之一。在此背景下，房產證中加戊的名字，不完全等同於案例一中的贈與型加名字，而是贈與型與更正型結合的加名字。
2.夫妻共有房屋房產證上加名字屬於更正登記
對於夫妻共有的房屋登記為一方所有，另一方申請登記共有的情形，登記實務部門觀點基本一致，予以認可。因為，根據婚姻法規定，夫妻關係存續期間取得的財產為共同共有財產，除非夫妻雙方採約定財產製，否則，夫妻共有的性質，可以基於法律的明確規定確定為共同財產，因此，只要夫妻另一方申請，即可以辦理更正登記，將夫妻另一方增加為共有人。對此，上海等地制定了地方性法規或規章，作出明文規定。
關於夫妻另一方的加名字登記，在性質上，不屬於《房屋登記辦法》中變更登記和轉移登記，應當是更正登記。首先，變更登記是指權利人名稱變更或坐落、面積等現狀發生變化而進行的房屋所有權登記。根據《房屋登記辦法》第三十六條規定，下列情形之一，權利人應當申請房屋所有權變更登記：(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的;(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的;(三)房屋面積增加或者減少的;(四)同一所有權人分割、合併房屋的;(五)法律、法規規定的其他情形。加名字不屬於上述任何一種情形。其次，轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合併、裁決等原因致使其權屬發生轉移後所進行的房屋所有權登記。隱名共有轉化為顯名共有的，不屬於權屬發生轉移的行為。從導致物權變動的原因方面看，既不屬於依法律行為發生物權變動的情形，也不屬於非依法律行為發生物權變動。因而，顯名過程中不涉及交易行為，無需辦理轉移登記。
根據物權法第十九條的規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。《房屋登記辦法》第七十四條規定，權利人、利害關係人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。申請更正登記的要件之一，是權利人、利害關係人提出申請。權利人是指登記簿記載的權利人，包括所有人和他項權利人、預告登記權利人、查封登記權利人。利害關係人是指對登記簿記載的權利歸屬存有異議並認為權利歸屬自己的人。更正登記的要件之二，是登記簿記載錯誤。所謂登記簿記載錯誤，通說認為是登記簿的記載與真實權利狀況不一致。因此，對於實質上是夫妻共有財產而只登記為一人的情形，與真實的權利狀態不一，因而屬於登記錯誤。
值得注意的是，《房屋登記辦法》施行後，對於夫妻在婚姻存續期間共同購買的房屋，雙方應當共同到房屋登記機構申請房屋登記，申請人提交登記材料符合規定的，房屋登記機構應在房屋產權上註明“共有”字樣，以明確登記房屋屬於夫妻共同所有;如夫妻提供相應的財產約定文件或一方出具相應的聲明等文件證明房屋並非夫妻共有，房屋登記機構認為登記材料符合規定的，則會將房屋直接登記在夫妻一方名下。也就是說，在辦法施行後，夫妻購買房屋登記在一方名下且未註明“共有”字樣的，該房屋一般被視為屬於夫妻一方所有。
3.對案例二的評析
能否通過法院調解書的形式，直接確認引起物權變動的協議?筆者認為可以確認，只要當事人之間引起物權變動的意思表示真實，不侵害他人利益，人民法院應當確定協議效力。但是，應當向當事人釋明，調解協議本身不能直接發生物權變動效力，需要及時辦理轉移登記手續，才能產生物權變動效力。也就是說，調解協議書中應當包含轉移登記的時間約定。
關於調解協議能否發生物權變動的效力，我國臺灣地區學者認為，法院的調解、和解筆錄，依仲裁法所為的仲裁判斷、和解和調解書，依鄉鎮市調解條例所為的並經法院確定的調解書等，都僅具有擬製為當事人的依法律行為發生不動產物權變動的效力。和解或訴訟調解，不具有直接發生不動產物權變動的效力，經調解之後，當事人申請轉移登記，始生不動產物權變動的效力。
筆者認為，民事調解書不發生物權變動的觀點也值得贊同：一方面，民事調解書排除在應當公開的裁判文書類型以外，足以說明經人民法院確認的民事調解書沒有對世效力。民事訴訟法第一百五十六條規定，公眾可以查閱人民法院判決書、裁定書，但是沒有調解書，所以在司法解釋中，沒有把調解書列入互聯網的公開範圍。並且，調解書是當事人之間對私權處分的結果，當事人達成了協議，很多情形是當事人放棄權利的情況下完成的。在調解方式結案的文書當中，不體現法官的心證和裁判過程。另一方面，民事調解書本質上是法院確認的和解契約，具有影響當事人權利義務關係的形成力，但由於該形成力的相對性與物權的絕對權之間存在固有矛盾，故不能直接引起物權變動。也就是說，調解書不能直接引起物權變動的根本原因是民事調解書形成力的相對性與物權絕對權之間的固有矛盾。
閱讀更多 騰瑞法律網 的文章
