地产财富会
房地产的下半场，
很多东西都发生了实质性的变化。
这个阶段，
要实现高速有质的扩张，
它的筹码可能不仅仅是现金流和土地，
还有核心技术。
2018-9-14
房地产行业的下半场已经来临，这并不是一件新鲜事。
但这其实是一件让很多地产大佬们都喜欢不起来的事，毕竟对于很多房企而言，踏入这个“下半场”所要付出的代价和面临的不确定性实在太大了。
肉体还在上半场
灵魂已经被拉到下半场
“下半场的路究竟该怎么走？”这是所有房企都必须要解决的一个难题。
但在解决这个问题前，房企首要面对的是一个不容乐观的宏观形势。
一方面，进入到房地产下半场，持续性高压的政策意味着融资和现金流压力更大、土地会更难以获取、房子的溢价率会越来越低，关键是，这样的态势可能还会持续很久很久。
某业内资深人士指出，“尽管今年‘中考季’房企业绩普遍飘红，但这可能是最后的狂欢，通常调控具有滞后性，所以后面的业绩报表可能会比较难看，而更大范围的房企危机才刚刚来临。”
这绝非危言耸听，房企业绩报表上未能体现出来的趋势首先在资本市场得到了应验。
今年上半年，房地产板块在资本市场的表现一路下跌。数据显示：2018年上半年的房地产指数跌幅为28．89％，创造新低，地产股市值蒸发万亿元。
另一方面，房地产是一个具有周期性的市场，进入到下半场是一个典型的周期性选择，房企在这个周期浪潮中又是十分被动的。所以，面对突如其来的变化，很多房企既无强大现金流，又无充足土储和产品力的房企显得十分尴尬。
“刚入秋不久，冬天的寒意却提前来临。”某房企高层这样向财富会形容这番遇冷的市场。
在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况。所以，有不少房企开始“勒紧裤腰带过日子”，重新核定预算，严格控制企业运营成本。
肉体还在上半场，灵魂已经被拉到下半场，行业下行的时候，往往也是众房企最焦虑、最挣扎、最迷茫时候。
这个阶段
还会有房企搞高速扩张吗？
焦虑、挣扎、迷茫，让众多房企做出了一个一致性的选择。
今年中报发布以来，“重质降速”成了众多房企的战略选择。他们开始控制发展节奏、淡化既定销售目标。
“接下来，我们会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。”今年中期业绩会上，某TOP5房企高层如是说。
显然，在新一轮的周期下，高速扩张将是一件比较“吃力”的事情，不但房企手上的现金流不允许，而且行业的预期风险也不允许。
这意味着，房企高速规模化扩张的时代将会一去不复返了。
事实上，这是个实打实的真命题，然而对于京投发展而言，这却是个“伪命题”。
早前，财富会在专访京投发展总裁高一軒时，他高调宣称：今年，京投发展将从北京出发，开启全国化扩张之路。
京投发展总裁高一軒
在2018中国房地产业战略峰会上做主题演讲
作为一家深耕北京数十年的地产企业，为什么偏偏在这个号称地产最艰难的时期选择全国化扩张，这是一件所有人都看不太明白的事情。
并不是执意要走最艰难的路，而是现在的这个时候，时机成熟了。
俗话说，“机会是留给有准备的人”，面对这个不算好的地产时代，京投发展的准备算是非常充足。
京投发展的目标定位很准，在北京深耕十年，专注做轨道物业，这十年来实力和经验的积累为接下来的扩张提供了很大的保障。
十年前，北京已是一片繁华，四通八达的轨道交通、穿行在地下人流和地铁，把这个城市推向了高速成长阶段。在彼时“轨道物业”还是西方世界的专利时，京投发展成了中国内地“第一个吃螃蟹的人”。
10年前，由于轨道物业在国内接受度不高，又存在技术上的瓶颈和壁垒，不仅在市场上处于“空白”，甚至连相关政策法规也尚未建立。
依托大股东资源，凭借专注、专业、专擅、专攻的企业优势，京投发展硬是在这块难啃的骨头上做出了一番成绩。
细数这十年来京投发展取得的成果时，会看到诸如公园悦府、琨御府、西华府、璟悦府等一个又一个曾以骄人的销售业绩及品质傲领区域市场的项目，这些项目无一例外都是京投发展颇具代表性的轨道交通车辆基地开发项目。
京投发展·西华府项目实景图
京投发展·琨御府项目实景图
京投发展·璟悦府项目实景图
京投发展·公园悦府项目实景图
要知道京投发展的一个项目是相当于传统公司的三四个项目。凭借这些大体量项目，京投发展连续四年进入北京的十强，连续两年进入全国百强，并一举奠定京投发展“亚洲轨道物业专家”的地位。
此外，高一軒强调，对未来扩张的信心源自于企业的四大核心竞争力：第一、京投发展有能力解决开发建设、后期运营等管理过程中跟地铁的一系列衔接问题；第二、通过京投发展独特的经验及技术，解决振动噪音问题，为业主提供舒适居住体验；第三、京投发展应对开发条件受限等问题，积累了不断迭代升级的园林打造经验；第四个竞争力，是京投发展多年操盘积累的人才储备。
根据上半年业绩显示，京投发展上半年销售总金额进入北京市场前十名，按照单盘平均值计算，京投发展获得2018北京市场上半年平均单盘销售额第一，同时，京投发展正积极与多个城市地铁公司进行合作沟通。
因此，在技术、经验、人才等多重因素的综合作用下，京投发展能够拥有极强的穿越周期能力，全国化扩张自然也就顺理成章的被提上日程。
差异化扩张模式
撬动细分领域亿万蓝海
2018 年，京投发展的扩张计划准确来说应该是：植根北京，茂盛全国，用 TOD 智慧生态圈的理念，强调对城市、地铁、业主三个层面提供可持续性服务，恢复城市活力、带动区域经济发展、为消费者打造“地铁一体化集约生活”。
这是一种差异化的扩张模式，它的支撑点在于TOD智慧生态圈理念和京投发展独有的轨道物业技术。
据高一軒介绍，“TOD智慧生态圈是指以轨道交通物业开发为代表的综合开发模式，是TOD公交导向开发，区别于DOT传统开发导向模式，TOD以智慧思维和科技作为加速发展的主要工具，以人文、自然、产业生态价值的共存与提升，同时是一个闭环系统，具有自我修复和优化的能力。”
具体来说，对城市而言，TOD智慧生态圈可以盘活车辆基地周边闲置土地，恢复城市活力；对地铁而言，可以优化地铁基地空间结构，反哺地铁建设；对业主而言，京投发展在新建项目中全面推行绿色建筑，引入WELL体系，嫁接养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换、科技等九大产业，最终形成一个微网联家庭、内网联社区、外网联城市的完整智慧体系。
而如今，在轨道物业这一细分领域，TOD模式正迎来风口，迎接京投发展的是一个体量巨大的市场。
这个市场到底有多大？数据显示，目前已经实现综合开发和综合利用的车辆基地数量还不到整体数量的6%，而综合还未进行综合利用的轨道交通和未来即将产生的车辆基地，保守估计仅城市地铁和轻轨，未来轨交车辆基地可开发容量达20000万平米，投资效益可达3-5万亿，堪称是一个前景广阔的蓝海市场。
高一軒表示，“从黑河到腾冲这条线以东地区，中国人口密度最大，产业结构最好，经济活力最强的这些城市，其中相当一部分委托我们，包括一些在建的其他轨道站点项目和新零售对接的一些办公项目，我们也会把TOD智慧生态圈里面的相关产业内容进行导入。”
因为对TOD模式开发长期看好，不少企业纷纷向京投发展抛出橄榄枝。刚刚过去的9月12日，作为中国共享办公行业首个独角兽企业——优客工场，正式与京投发展进行了战略合作签约。此次签约标志着京投发展与优客工场建立起长期稳定的战略合作关系，将充分发挥各自行业优势，为智慧城市产业融合、跨界合作提供全新思路。
而优客工场董事长、共享际创始人毛大庆也对双方的合作前景极为看好，他表示京投发展的TOD智慧生态圈是一个城市疏散跟聚集的枢纽，多产业智慧数据在这里聚集。优客工场可以集结一批可能是今天城市里最时尚、需求最旺盛的平台型公司和品牌，集合城市需要，以轨道交通为入口，在这个生态圈中合力打造智慧城市的算力中心。
此外，财富会了解到，目前，京投发展也正全国多个城市地铁公司接洽。同时，接下来京投发展将重点布局京津冀、长三角、以西安为中心的西北地区、以成都为中心的西南区域及其他重点城市。
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