◎作者 | 路口大爺
第一個吃螃蟹的不一定能成為“風向標”。
9月底，一則“廣東醞釀逐步取消預售制”的新聞讓全國熱鬧了好一陣子。當時正是市場觀望情緒嚴重，地產界由是炸鍋，住建部忙著“闢謠”，廣東省房協欲說還休，天天盼著房價下跌的群眾看戲，但到底是吹風試探還是謠言外流，莫衷一是。
風波不過20天，吃下預售制第一隻螃蟹的深圳以“打響現房銷售第一槍”姿態登上新聞頭條。如此形似“風向標”的舉動似乎在預告著什麼……
且慢，南京似乎走得更在頭裡。不過，就在今年7月以來，南京已經取消了此前拍出地塊中“現房銷售”的要求。
這一退一進，究竟是鬧哪樣？
明星城市果然惹眼。比起它們，還有一座廣東三線城市最近陸續推出批量現售地塊，試點意味濃厚。
市場風雲變幻，究竟誰才是真正的風向標？
人人都說“一刀切還不現實”，但誰才是急先鋒，誰又會按兵不動？
最後回到我們人民群眾最關心的話題——如果現房銷售時代真的來了，房價會跌嗎？
01
作為改革前沿陣地，深圳的一舉一動難免會被放大到全國性意義去解讀。但此次所謂“全國首例現房銷售試點項目”的解讀並不準確，第一個吃螃蟹的還真不是深圳，而且這個舉動也還不足以動搖預售制這一制度。
深圳最近亮相的龍華金茂府項目，是在2016年6月拿下的。
當時深圳房價飆升，官方有意防止地王頻現、抑制市場過熱，就推出了首宗“現售”試點地塊，想考驗一下開發商們的現金流。這塊地在推出之時，官方態度比較樂觀，時任廣東省房協會長蔡穗聲曾表示：商品房取消預售制代表了一種方向，深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標誌，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。
沒想到，結果卻被狠狠打臉了——
這一試點項目不僅沒能打擊房企空前高漲的拿地熱情和對房價一路漲的預期，最後甚至刷新深圳地王記錄，被電建和金茂聯合體以82.89億的總價一舉拿下，樓面價約5.68萬，遠超該區域4.3萬的新房均價，當時有業內人士預測，至少要賣到8.5萬-9萬才能掙錢。
降溫不成，反而又搞出了“麵粉比麵包貴”的案例，深圳的這一試探性改革悄然退出。
但售出的地塊總是要開盤，今天的金茂項目只是正常流程下的入市，只是市場為何反映激烈，財經觀察作家葉檀有一觀點不乏參考價值：媒體過度解讀了金茂府現房銷售，它反映的是2016年深圳房地產熱度，不是當前，更不意味著全面進入現房銷售時代。
02
深圳並不是首個推出現房試點的城市，而且這種“改革悄然退出”的案例也並非首發於深圳：
2010年，廣西南寧成為取消商品房預售制的試點，效果不理想，不了了之；2016年8月，南京要求“競價到最高限價的90%時，必須現房銷售”，23個月後，“現售”要求被“競自持”取代；2017年3月，杭州要求土拍時“溢價率達到50%，必須現房銷售”，但4個月後該政策即取消；2018年6月，廣東中山試點推出“現售”地塊，經過200輪競拍之後，被萬科競得，再次刷新中山地王記錄。
取消預售制的改革阻力不言而喻。
據財新報道，關於是否取消商品房預售制度，即便是在住建部內部，意見亦不一致。支持者認為，商品房預售制引發虛假宣傳等諸多弊端，亦為樓市加槓桿，應予以糾正；反對者認為，取消商品房預售制勢必拉長開發週期，在短期內改變樓市供應生態，並有可能推高房價。
廣東省房協有關人士也說了：
從2004年起，每一輪樓市調控，政府都會對取消預售制度進行調研，但取消類的建議從未真正落地過。不過，地方政府發出的信號並非完全一致。
廣東一個三線城市，中山，在4個月前試水首個“現房”試點效果不佳的情況下，仍勇氣可嘉迎面直上，在10月份迎來大爆發，近期中山多塊入市的土地竟然無一例外都要求現樓銷售。
如果說深圳一個項目不足以動搖市場，那麼中山的舉動則要挑戰當地樓市，意圖帶來根本性的改變。
中山已經做出了要做全中國“首個完全取消預售制城市”的姿態，但效果如何還要看後續的土地拍賣結果。
03
不少專家都表示，如今一刀切取消預售制還不現實，那麼什麼城市會如同中山這樣勇往直前，哪些城市又會像南京諸城一般望而卻步？
當前房地產調控的全局，其實思路就是決策層多次提及的分城施政、一城一策，在房地產稅上是如此，在取消預售制上也概莫能外。
我認為這裡能存在兩個指標：
一個是土地財政依賴度，一個是房地產市場的穩定度。
此前智谷趨勢在《最嚴調控下，還有城市不得不拼命賣地，這份土地財政榜單讓人尷尬》一文中曾給出過一份三年來土地財政依賴度榜單，在這份名單上，南京以126%登頂最高依賴度城市，杭州也躋身前三。
對比之下，今年上半年中山的土地財政依賴度大致在30%，更有信心在預售制這一塊先動刀。
土地財政依賴度越高的城市，在取消預售制上的改革阻力越大。拿廣東來說，就算推行試點，也會先選在深圳、東莞，而非廣州、佛山。
土地財政依賴度過高時，不僅地方政府缺少改革的動力，對穩定當地樓市、經濟也有挑戰。
年中，我們看到了南京房地產市場的矛盾，一邊是火熱的萬人搖號搶房，一邊是地價漲不動、土地開始流拍。
土地市場就是我們觀察樓市走勢的先行指標。今年上半年，南京土地成交金額減少了42.3億元，下跌9.8%，這是從2016年以來，南京上半年土地成交金額最低的一次。多個熱點板塊地價從2萬+、3萬+跌回1萬多的水平線，大部分都是底價成交。
最近南京還因為樓盤降價屢屢出現“維權潮”事件，杭州的情況也十分相似。
此時正值經濟下行週期，住建部也多次強調要“三穩”，穩房價、穩地價、穩預期，在這個基礎上，南京、杭州這種房價易大起大落的城市更不可能貿然做出根本性的制度變化，影響樓市的穩定。
中山這樣初具規模的嘗試，背後多少還是有底氣的。
合富輝煌中山公司分析師謝仲娟在接受媒體採訪時表示，中山可能是廣東省住建廳選中推行取消預售制試點的城市，這可能是因為中山存量土地較多，現售項目往往要兩年後才能推出，在中間空檔期，較多存量項目可在兩年內不斷推出新房，不會出現短期供需失衡的情況。
04
最後回到我們人民群眾最關心的話題——如果現房銷售時代真的來了，房價會跌嗎？
實際上，取消預售制的目的，不在於調控房價，而是在於防風險。
廣東省房協此前下發的文件，提及了預售制存在的弊端以及給市場帶來的風險，試點的目的是要降低房企槓桿，試圖解開銀行和房地產之間纏繞難解的結。具體可參考智谷趨勢《取消商品房預售制：中國徹底拋棄香港模式，今後再無地產大佬》一文。
但如果貿然全面取消，開發商的資金回收週期將拉長2-3年，而長江證券研報指出，這筆預售款占房地產開發資金來源三成左右，後果很容易有多慘烈：死一大批中小房企，多一大批爛尾樓。市場如果出現階段性休克，和房地產深深捆綁的銀行也要受到衝擊，一個不小心就變成了系統性金融風險，一刀切下去，得不償失。
所以，中山目前也只對新推地塊要求現售，並不涉及正在開發及在售項目，這種循序漸進、新老劃斷的思路和此前廣東省房協的文件精神保持一致，找一些城市試點，逐步實行現售。
那麼，如果你在的城市被選中試點，房價會不會漲上去？
預售制誕生的時代和如今已大不相同，它對新房房價的影響較大，對於二手房市場畢竟還是有限。
最近有一個信號值得重視，國務院主管的中央直屬黨報《經濟日報》刊登了一則報道：
官方今年對“空置率”提及頻率越來越高，屢屢吹風，可見盤活存量房的決心。
對於咱們這種要進入“存量房時代”的市場，預售制對二手房的影響就不那麼立竿見影了。
不過，談預售制對房價的影響，還要回到根源問題上。如果政府的土地供應上不來，再怎麼折騰，房價都不可能真正得到調控。
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