越南，我们海外房产投资系列的收官文。
这些年，因为旅游，前后去过三次越南，给我留下最大的印象是“尽情享受人民币”。
在很多媒体上，越南被认为有望成为“下一个泰国”，于是它逐渐成为炒房客的新目标。
能买？表面看的确是非常好的投资。
Ao dai 的越南女孩的肖像
外国人能随便买买买？部分开禁
外国人能在越南买房，是从2015年才开始。之前想买，只能通过越南本地人代持。
按照新《住房法》，只要是持有合法签证进入越南的外国人，都可以买房，但只能购买公寓，使用期限是50年，到期可免费续约一次，可以把它看成100年产权。
每人在一个公寓小区，或一个坊级行政区划，最多只能拥有一套房屋。另外，外国人在一个小区的公寓内，不得拥有超过总数30％的单位。
由于产权的限制，外国人如果想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人。
另外，外国人在越南买房，无法在银行贷款。不过有的开发商允许根据开发进度分期付款。
实际上，在越南流通的房子包括独栋和公寓。
独栋非常受到本地人的欢迎，每年涨幅能达到25-35%，一栋比较好的独栋都是100万美元起，但因为有永久产权和土地所有权，所以外国人没办法买。
很多文章鲜有提到，越南现在并没有真正进入商品房时代。
像很多河内长大的人都有自己的地，可能很大，也可能很小，但高度不限，所以就有了传说中的天地楼，风格各异。
我曾经见到，一个家族都挤在一栋楼里的情况，而且还在不断往上加盖。
为什么会要挤在一起住？相比收入，越南房价已经高的根本买不起。贷款？接近10%的房贷利率，本地人根本扛不住。
租售比怎么样？的确很理想
越南的两大城市河内和胡志明市，相当于中国的北京和上海，一个是政治中心，一个是经济中心，这也是很多人投资的重点区域。
当然，这两年，芽庄和岘港也成为新的目的地，这不就是照抄海南模式嘛。
胡志明市这几年变化很大，不过放在大陆，也就2-3线城市的规模，但房价颠覆你的想象力，根本就是“畸形”发展！
第1郡（相当于浦西黄浦江畔），7500美元/平
第4郡，3000-4000美元/平
平盛郡，2500美元/平
第7郡，2000-2500美元/平
第11郡，2500美元/平
第2郡（相当于上海陆家嘴），2000-2500美元/平
之前，我还在第1郡看到一个9000美元/平的公寓项目，确认货币单位没有写错。胡志明市内在建设轻轨，轻轨车站附近步五分钟以内的楼盘价格也在张。
目前，投资越南地产的几乎都是外国人，韩国人最多，其次就是中国人。
为什么是韩国人？在越南近20年的经济发展中，影响最大的国家就是韩国。
首都河内的高楼、商圈和全国数以百计的工业区，基本都是韩国投资建设的，目前约有15万韩国人在越南，这群人正式目标租客。
我大概了解一下，平盛郡SAI GON PEARL一个每平2500美元，面积100平的两室一厅，一个月租金1200美元（比北京的租金都要贵），大约需要18年就可以收回购房成本，投资回报率在6%左右。
河内越南城市景观
这在国内是不可想象的高！
越南公寓的物业费也是很高的。就拿上面那套来说，每平每月3元。当然，租客自理。如果托管的话，每个月收取8%的房租作为服务费。
关于税费，购房时除了房款还有10%的增值税和2%维修基金。持有时没有任何税费。卖出时卖方承担交易额2%的交易税。
接盘侠在哪里？不知道
胡志明市北边平阳，西面隆安，东边同奈，几乎都是工业区。人工资多少呢？底薪600万，算上加班费能到800万，折合人民币2300元。
有人说，越南本国买房市场还没有被开发。我想说的是，就算开发了，市区公寓也买不起呀！
最近一次去旅游，和私人导游聊过，她每个月的收入折合人民币5000元，当地算高的，但也不敢买房。
天际线河内
当地年轻人，几乎都是租房，要么住家里，买房的都是去郊区（1800美元/平），所以越南的主要交通工具是摩托车，很少有人骑自行车。
等着外国人接盘？就目前来看，只有国人了，尤其旅游胜地芽庄，岘港，若干年后再卖给东北人？这不就是再造海南嘛！
问题是，一旦越南在旅游上的价格优势不在，谁还会来呢？其他国家对越南房地产市场投资兴趣，一直很淡。
未来最担心的一个情况，就是有价无市。当然，河内和胡志明的优质房产，可以一直吃租，当ATM。
泡沫怎么形成？韭菜质量问题
越南经济这些年的发展，主要靠仿天朝当年的招商引资政策，吸引外资投入，依靠外资拉动经济的增长。大量外资流入，房子就是最好的蓄水池。
很多人吹，越南经济如何如何好，却不说这几年它也深受重创，前几年房市的暴跌，今年的股市暴跌。
目前越南的楼市已经出现供需不平衡，毕竟本国老百姓还太穷，接盘能力远低于外国人。
我不知道谁给那些自媒体勇气，吹嘘越南经济，人均GDP才2186美元，也就是广西省的水平。
泰国人口约为越南的三分之二，而人均GDP却是越南的2.5倍，没有GDP，怎么持续推动房价？
Asia Islands Summer Boat Landscape
越南这一波发展是凭借廉价劳动力和区位优势，以纺织业主导，这是有天花板的，产业升级不了，工业化上不去，就是一辈子打工仔的命。
即使这次贸易战，部分产业从中国转移到越南，但大部分还是初加工，毛利率很难带来财富效应。可以参考下中国入世前五年，苏州和东莞的房价。
货币贬值，极少人告诉你真相
2015年购房资格开放之前，越南的房价几经波动，尤其是2013年，房价比最高时候缩水了30%。
这两年恢复元气之后，房价异动，河内和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地价也开始野蛮上涨，岘港的地价从15-17年已经翻了3倍，背后黑手——越南政府。
在我看来，更大的麻烦是汇率波动。
1996年起算，美元兑越南盾（蓝色），升值111.35%；同期美元兑人民币（紫色），贬值16.59%。
换句话说，越南盾兑人民币，贬值了127.49%。
而且从越南的国际收支看，汇率长期趋弱短期难以改变，经济非常依赖出口和外资。
所以，房产长期投资，不得不考虑汇率损失的风险。
至于反华情绪，我倒觉得并没有大家说的那么严重，你反正也不会去住或者养老。
越南买房这一波，谁点的火，大家都清楚。
我想说的是，别以为自己是去抄底，就越南这个国家来说，现在根本不是底，不要被数据假象和信息不对称迷惑。
几个旅游城市就别碰了，几乎都是深水炸弹，要动手也是两个核心城市。短线毫无机会，长期的投资收租当取款机还可以。当然，具体情况还要具体分析。
作为这个系列的总结，我只想说，海外房产投资，必须明确非常非常明确自己的目的，选对国家和城市才是关键，最好自己“单独”去两次，找个当地的翻译，就什么都清楚了。
老南旁白
感谢石榴叔过去几个月的调研，也感谢各位读者的关注。到今天，我们这个海外购房系列，暂告一段落。
客观的说，这个系列，以负面为主的初衷，在于网络上关于海外购房的信息，几乎清一色来源于房产中介，都是好好好，买买买。
还是需要一些客观的反面意见，平衡下，让大家能思考更多。如我们之前文章反复提醒的马拉西亚。
此外，在这个逆全球化，全球货币紧缩的特别时段，海外购房的风险，前所未有，尤其是文中涉及的，均是发展中国家。
买房，不是因为买的起，所以买。而是要买正真有价值的，更要买在自己能力范围内的。
还有记住这句话：余者为财，心足为富！
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