前天，杭州一个4万+地王入市，引发业内强烈关注。
最令人吃惊的，自然是价格。
这个4万+高价地就是位于杭州钱江新城（其在杭州的地位相当于南京的河西）的金隅中铁诺德都会森林，其拿地时间已要追溯回2016年。当年12月，其成交楼面价高达43288元/㎡，溢价率高达72%！
这个楼面价，至今仍牢牢占据杭州楼面价 TOP 5 席位，是杭州7宗4万+地块之一。
杭州4万+地块汇总（图片来源：杭州楼市动态）
正是这个频频被传7万+，甚至8万的项目，时隔近22月终于领出预售证，备案价却只有58865元/㎡，还含5000元精装修，相当于其放风价打8折，房价一下回到三年前。
此价一出，也不难看出杭州限价的决心。
由此我们或许可以类推出，南京的地王们的未来结局。
今年，土拍降温，楼市下行信号明显。在限价盘和高价地犬牙交错的市场里，那些高价地显得格外亚历山大。
看看那些单价地王的现状▼
◆葛洲坝南京中国府售楼处基本完工，6号楼现已封顶，其余四栋楼施工进度基本一致，已建至20层左右。近期已放出消息：最快本月上市。
2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝以32.8亿拿下河西南G14宅地，楼面价45213元/㎡，成为南京单价地王，且记录一直保留至今。
而后不久，河西南开始限价3.5万/㎡，这让这幅「含着金汤匙出生」的地块开始了蛰伏之路。不过其放风价一直未松口，放风价7、8万/㎡，精装标准或达万元一平，而最终房源总价将是千万级。
◆河西金茂府售楼处早已修建完成，且今年几栋楼早已封顶。自年中就开始就放风即将上市，但未能如约而至。
河西金茂府实景图
金茂府这幅地块诞生于2016年，当年电建和金茂以34亿总价拿下河西南G12宅地，最终折合楼面价约37027元/㎡。
和葛洲坝南京中国府一样，金茂府的地价也是超出了河西南的3.5万/㎡限价，而其放风价也是高达6、7万/㎡。
◆星河天赋目前在进行景观施工。体验中心正在进行内部装修，预计10月份对外开放。
星河天赋实景图
这幅地块诞生于2017年2月15日，为城北G101地块，最终被常州星河协通拿下，楼面地价为30006元/㎡，需现房销售，成为城北新地王。
◆位于河西中部的海玥万物已经公布案名，工地还在加紧施工中。
项目前身为河西中部G68地块，2016年1月，经过87轮竞拍被上海建工以64.8亿元拿下，地价为42561元/㎡。当时一举成为南京新地王。
将以上具有代表意义的高价地与杭州的诺德都会森林比对一下，这情况简直如出一辙，令人不由得发出一种猜测：这些地价贵过限价的项目是否最后也惨遭限价，亏本卖房？
还未上市的高价地包含无限可能，但部分已经上市的高价地，已经给出了「解决方案」。
除了河西，高价地还集中在江北雨山路。
今年，江北雨山路的保利云禧在高价地中率先上市。其楼面价22320元/㎡，销许均价被限制在了29000元/㎡，但其以下叠大面积低价拉低上叠高价，平衡了土地成本。
而这一做法也成为了不少高价地的“救命绳”，毕竟如此一来，在均价被限价的前提下，地价的成本不仅可以保住，还可以挣点钱。
其他不少高价地，或者是想要卖高价的项目也都是这么做的：
◆银城颐居悦见山：地价23017元/㎡，叠墅销许均价28758-29960元/㎡
◆金隅紫京叠院：地价20077元/㎡，叠墅销许均价29223-31009元/㎡
◆悦风华【现房销售】：地价22374元/㎡，叠墅销许均价27629-30117元/㎡
◆升龙桃花园著：叠墅均价约37500元/㎡
高价地上市缓慢，打造高溢价产品将成为很多高价地的共同选择。不过那些「面粉贵过面包」的高价地，处境或许更窘迫，即便放风7、8万/㎡，最终也不排除被狠狠限价的可能。
但房地产绝不是慈善行业，多数情况下，没有人会愿意做亏本买卖。
除非迫不得已。迫于现金流的压力，迫于政策的压力，前期忍痛上市，待后期再将份额挣回。
依稀记得，葛洲坝拍得地块不久，就放出豪言，将来单价会达到7万/平米，精装标准预计超万级，瞬间也赚足了这座城市对豪宅作品的期待。
而在葛洲坝南京中国府的项目施工现场，对于这样的豪宅产品和价格，连门口的保安都深谙此道。
但就现在来看，项目突破限价的可能性几乎为0，而其放风价也从未松口。在这样的两方博弈下，会衍生出怎样的结局呢？
先前合肥拟对这样的问题给出了详细的解决方案：
1、全装修新房价格分毛坯和装修两部分。网签时采用毛坯价，毛坯房继续限价。由开发企业委托第三方机构对其装修标准进行价格评估。
2、疏导部分区域限毛坯价格最高限价矛盾：各区分类调控，提高部分区域的限价标准。
3、高地价项目和低地价项目限价区分：2016年10月调控政策出台前拿地，同时不是限价地的项目，其毛坯高层在其土地成本的基础上每平加5000元。以所在区域最高明码标价备案价减去1000元作为低地价项目首次明码标价备案控制线。
如果南京也出台这样的细则，葛洲坝中国府似乎卖个6、7万/㎡都不成问题。但每个空降的政策，必定是不完善的，而随着时间的推移和各种情况的发生，政策只会变得越发完善而复杂。
令人玩味的是，有业内人士这样推算：4.5万/㎡的楼面价加上1万元的精装修标准，以及项目的各项成本（包括人力成本、公关费用、设计成本等等），7万/平米可能也挣不了什么钱甚至亏本。
而最终这个全南京的地王项目会卖多少钱？这个问题我们就留给未来的葛洲坝。
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