昨（前）晚的新闻，北京万科与华夏幸福就环京的34万平米宅地展开合作，交易价款32.34亿元。这34万平米总共包括了10宗土地，分别分布在大厂、廊坊、涿州和霸州。
收购后的项目股权分配大家可以看下图：
从股权分配来看，万科接下来将对这些项目有绝对话语权。之所以留给华夏一部分股份，我自己猜测应该是公关需要，这种方式更利于将来项目的开发。
一般情况下，地产公司开发项目都会喜欢跟当地开发商合作，这样可以降低与当地政府公关的交易费用。近些年北京万科的各项目人员整体年轻化，在公关方面其实是偏弱的，在北京的不少项目，这些年也因为跟政府公关上出现了问题而导致了项目进展不顺。（这是题外话）
从项目分布来看，大厂算是环京热度最高的地方，仅次于燕郊，但是项目位置却在大厂县城那，属于比较差的位置了。涿州也属于环京热度偏弱的位置了，霸州我觉得都有点脱离环京的概念。
所以整体来说，华夏幸福其实把自己的好项目都留着呢。为了缓解现金流压力（华夏幸福的负债率超过82%），先把相对较差的项目拿出来对外合作。
这也说明一个问题，那就是不管是卖项目的华夏幸福还是抄底环京的万科，都对环京未来的房产市场很有信心。
从土地成交价格来看，以涿州项目为例，如果按容积率2来算，楼面价接近6700元/平米。最终折合到将来房价的话，那么至少要卖1.5万/平米才能保证不赔钱。这可是涿州的价格……
这个供大家参考吧，不构成投资建议。
说一下二手房市场。现在环京限购区域的二手房真的有点惨不忍睹了，燕郊的房子继去年底到了阶段性底部后，这两个月又进一步下跌。跟去年最高点比，现在的价格基本上算是腰斩了。
如果限购政策持续，那么毫无疑问，还会继续降低卖房人的信心。我自己感觉，环京的限购至少在明年上半年还是没有放松的机会，现在北三的整体规划也没有消息，大环境又是控制房价，所以环京可能还要撑一撑。
但房价什么时候是真正的底部这个很难判断，如果明年下半年有放松的话，很可能明年上半年的房价就要比现在高了。
对于想要去环京抄底的朋友来说，现在的机会可以了。你永远无法知道真正的底部，行走江湖，最重要的是稳！
万科就是很好的例子。前段时间秋季例会刚刚喊完要“活下去”，结果这么快就在环京拿地了。近期接触了几个开发商的朋友，其实他们也知道环京有机会，但是这会儿整体环境不好，各地的房子也都不好卖，开发商的现金流都是个大问题，所以很无奈，只能看着万科这种现金流充足的公司一边“哭穷”一边在那抄底……
最后说一下，很多人会问买环京二手房没有资格怎么办，办法很简单，结婚。这是目前最靠谱的，其它都不推荐了。
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