時隔6年後委任新行政總裁，合生創展集團有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創展”）的發展走向及家族管理，一時之間成為焦點。
9月初，合生創展宣佈來自銀行系統的席榮貴為新一任行政總裁。銷售規模增長乏力與排名落後，已讓昔日“地產航母”合生創展如今風光不再，再加上近期兩筆合計131億元的債券發行受阻，“外援”席榮貴承受的擔子並不輕鬆。尤其是在家族控制下的合生創展，這位來自其他行業的行政總裁能有多大的施展空間，也是業內靜觀其變的懸念。
一位曾在合生創展任職並接近董事會主席朱孟依的知情人士告訴《中國經營報》記者：“在我的觀察中，朱總（朱孟依）有自己的一套打法和想法，這套打法和想法相對來說是固化的，他需要一個職業經理人在執行層面來幫助他。”該知情人士還表示，合生創展向來追求高利潤，“喜歡捂著土地等合適的時候再賣，而且慢慢賣。”
131億融資陷入僵局
日前，記者在上海證券交易所公司債券項目信息平臺瞭解到，名為“合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券”的項目狀態顯示為終止，更新時間是2018年8月30日。另外，自7月2日起，“合生創展集團有限公司公開發行2018年住房租賃專項公司債券”的項目狀態現在仍為中止。
上述非公開發行公司債券擬發行金額為31億元，而住房租賃專項公司債券的擬發行金額則高達100億元。兩筆債券擬發行金額合計131億元。
其中，住房租賃專項公司債券擬發行的100億元，70億元擬用於住房租賃項目建設或償還住房租賃項目貸款，30 億元擬用於補充營運資金。
事實上，房企融資受挫的情況，合生創展並非孤例，也反映了目前房企融資環境收緊的形勢。“由於國家收緊政策，房地產企業在國內發債相對較難。事實上，在香港也越來越難了。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對記者分析。
早在2016年6年，合生創展發行31億元公司債券，募集資金扣除發行費用後擬用於償還金融機構借款、補充流動資金及適用的法律法規允許的其他用途。在2018年6月，合生創展贖回了其中的11億元債券。
記者注意到，除了公司債券，發行資產支持證券也是合生創展近年熱衷的主要融資方式。2016年3月及10月，合生創展先後發行兩筆資產支持證券，金額分別為21.1億元及 8.8億元，所得款項用作一般營運用途。
此外，合生創展在2018年上半年融資也有突破。在2018年6月，合生創展發行了50億元的商業抵押擔保證券，該證券到期時間為2039年。
2018年6月底，合生創展資產負債率為57%，淨負債權益比率為72%，與2017年底持平，負債水平處於行業低位。合生創展的現金也保持充裕狀態，現金及短期銀行存款達45億港元。另外，合生創展短期及長期的銀行貸款信用額度仍有456億港元並未使用。
不過，負債水平雖低，但合生創展近年短期借款攀升，一年內到期借貸金額持續高企。東方財富網等相關數據分析平臺顯示，合生創展2017年的短期借款從2016年的69億元飆升至156億元，2018年6月底短期借款也在158億元高位。而從財報來看，合生創展2017年底一年內到期的借貸金額為190億港元，比2016年底的132億港元增長了44%，除了銀行及財務機構一年內到期借貸金額的攀升，公司債券與資產支持證券的一年內到期金額也由7億港元增長471%至40億港元。2018年6月底，公司債券、資產支持證券及商業抵押擔保證券一年內到期的借貸金額仍達41億港元。
規模徘徊不前
9月3日，合生創展發佈人事任命公告，宣佈席榮貴為公司執行董事及行政總裁，已於9月1日生效。合生創展迎來了新一任行政總裁，也結束了此前行政總裁一職“懸空”6年的尷尬。
資料顯示，現年46歲的席榮貴在銀行業擁有逾18年管理經驗，專注營運及企業管理。加入合生創展前，席榮貴曾於中國建設銀行股份有限公司任職23年，他曾於2009至2014年擔任中國建設銀行廣東省分行公司業務部總經理，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。
2012年3月，合生創展宣佈薛虎辭任執行董事兼行政總裁，緣由為薛虎擬投放更多時間於其個人事務。在席榮貴到來之前，行政總裁一直處於空缺狀態。
記者查閱瞭解到，相比外部空降而來的席榮貴，薛虎屬於合生創展內部提拔，其於2010年3月被委任為行政總裁，而2007 年10月23日起就已出任執行董事一職。從合生創展在2010年財報披露的信息來看，薛虎是高級經濟師，曾任職於國內高等院校及大型國有企業，1994年加盟合生創展，在房地產投資、營銷管理、企業管理方面積累逾十年經驗。
自第一任行政總裁謝世東在2003年離職後，合生創展行政總裁隨後遭遇了頻繁更換的局面。而銷售規模增長遲緩，行政總裁不斷變換，這些都被業內認為與合生創展家族管理方式有著密切的關聯。
2017年財報顯示，新達置業有限公司持有合生創展 52.14%股權，為發行人的控股股東，遠富投資有限公司持有17.76%股權。在上述住房租賃專項公司債券募集說明書裡，合生創展就已提到，新達置業有限公司主要業務為投資控股，並無實際生產經營，合生創展董事會主席朱孟依是唯一股東。朱孟依之子朱一航間接持有遠富投資有限公司 100%的股份，該公司與新達置業有限公司為一致行動關係。值得一提的是，朱孟依之女、時年25歲的朱桔榕在2013年被委任為合生創展董事會副主席。
“在我的觀察中，朱總（朱孟依）有自己的一套打法和想法，這套打法和想法相對來說是固化的，他需要一個職業經理人在執行層面幫助他。”一位曾在合生創展任職並接近朱孟依的知情人士告訴記者，“合生創展一向的想法，是不管資本市場，並不在意資本市場的看法，因為它所做的所有事情跟資本市場需求是相背離的，比如說資本市場需要持續的業績增長，它不管，它只需要高利潤，它就喜歡捂著土地等合適的時候再賣，而且慢慢賣。”
近年來，合生創展的土地儲備處於只減不增的微降態勢。2013年的土地儲備曾達3269萬平方米，截至2018年6月底，合生創展的土地儲備已降至2936萬平方米。另外，2018年上半年的毛利率高達48%，處於行業水平的高位。
不過，行政總裁人事更迭的背後，此前合生創展引以為豪的銷售規模早已出現停滯不前的局面，這種境況至今也未有明顯改觀。
公開報道顯示，2004年11月，合生創展相關高層宣佈2004年銷售額達到100億元，成為國內首家突破百億銷售規模的房企，在業內引起熱議。記者梳理發現，合生創展接下來的銷售規模增長陷入停滯，長期在百億水平搖擺，最後遠落後於昔日銷售規模不如自己的競爭對手。
2005年~2008年，合生創展維持在百億元銷售規模，2009年升至150億元，這也是其迄今年度最高的銷售額。此後的銷售業績也未見起色。2010年~2013年的銷售額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元和112.7億元。2014年回落明顯，銷售額僅有53.52億元。2015年~2017年，合生創展的銷售額雖有回升，但依舊在百億規模徘徊。在2018年上半年，合生創展的銷售額為62億元，同比增長38%。
第三方統計機構克而瑞發佈的《2017年度中國房地產企業銷售排行榜TOP200》顯示，合生創展的銷售額排名第146位，遠落後與萬科、恆大、碧桂園、富力、雅居樂等廣東本土房企。2018年上半年，合生創展的銷售排名也無太大變化，依然遠在百強房企之外。
在市場集中度不斷提升的背景下，房企銷售規模較小的競爭劣勢開始凸顯。資深地產專家劉忠嶺告訴記者，對比大型房企，中小型房企在資金、資源、品牌等方面處於劣勢，融資難度大，資源相對較少。克而瑞相關報告亦指出，2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。未來，隨著行業集中度繼續上升，市場資源和份額將向大型品牌房企靠攏。
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