新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/王永
1月13日，合生創展發佈公告稱，朱孟依從1月10日起辭任董事會主席及其他職務，由其女接任，這意味著合生創展終於步入“二代接班”時代。
合生創展作為一家老牌地產企業，曾被稱作“地產航母”，但是其特有的“慢週轉”模式也使其銷售規模常年處於增長“停滯”狀態，2014年甚至下滑到50億左右，土儲規模則從2013年開始不斷下滑。
近兩年合生創展似乎有“快”起來的跡象，加快了拿地節奏，2019年銷售額突破了200億元。未來，在朱桔榕的帶領下，合生創展會改變發展模式嗎？
“二代接班” 朱桔榕接任合生創展董事會主席
1月13日，合生創展發佈公告稱，朱孟依從1月10日起辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕接任董事會主席一職。
辭任原因為“考慮到經過多年發展，公司的管理系統已經成熟且集團的表現趨於穩定，朱先生對本集團未來的健康發展充滿信心，並認為現在是其退出董事會的適當時機。”
除了辭去董事會主席及執行董事職務外，朱孟依還一併辭去提名委員會的主席及成員職務，及購股權委員會成員職務。朱孟依離任後，會以戰略規劃顧問的身份給予支持和意見。
不過從股權結構來看，朱孟依仍為公司實際控制人。截至2019年上半年，朱孟依持有合生創展55.22%股份，兒子朱一航持有17.76%股份，朱桔榕持有0.09%的股份。
根據公開資料，朱孟依生於1959年，80年代中期從家鄉的一家建築隊起步，1992年在香港與人合辦了合生創展集團，之後進入房地產市場，1998年公司成功在香港上市。
朱桔榕畢業於中國人民大學金融學專業，2006年加入合生創展集團，2009年-2011年任總裁助理，2011年11月擔任執行董事，2012年3月擔任常務副總裁，並從2013年7月11日起任公司的副主席。公告稱“朱桔榕在公司投資及運營管理方面擁有豐富經驗”。2012年3月，朱桔榕擔任常務副總裁，外界普遍認為是在為接班鋪路。
慢週轉的合生創展會快起來嗎？
合生創展是行業內以“慢週轉”出名的一家老牌地產公司。從近兩年銷售數據來看，沉寂多年的“地產航母”合生創展終於有了復甦跡象。
2019年地產行業增速大幅放緩，根據克而瑞數據，2019年TOP100房企全年累計權益銷售金額同比增長6.5%，而2017年與2018年分別為40.5%和35.1%。
而合生創展2019年合約銷售額為212.58億元，創出新高，比2018年的149.75億元增長42%。此前的2018年公司合約銷售額增長率達到62.3%。
從2013年到2017年，合生創展基本處在停滯狀態，合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。2018年才重回百億規模。
事實上，從2014年起，合生創展在拿地上就開始變得“謹慎”， 每年新增的土儲面積從2011年起逐漸下滑，2014年起年報中不再單獨披露。而其總土儲面積，從2013年起就不斷下滑。
根據公開資料，早在2010年前，合生創展就囤積了大量土地，2009年其總土儲面積為3020萬平方米，位列當年房企土儲排行榜TOP10。即使到2018年底，憑藉近3000萬平方米的土儲規模，合生創展依然排到了第27名。
手握大量土儲，銷售規模常年在100億左右浮動，足見合生創展週轉速度之慢。截至2019年中報，合生創展存貨週轉率僅為0.047次，而香港內房股存貨週轉率中位數為0.11次，A股地產企業中位數為0.098，合生創展不到中位數的一半。
而早在2010年前後合生創展就面臨銷售不佳的問題，2010年定的銷售目標為196億元，由於上半年銷售額與目標差距過大，將全年目標下調至150億元。在銷售不佳的同時，公司那幾年還在大舉拿地，2011年、2012年新增土儲均超過100萬平方米，直到2014年才開始放緩節奏。
2017年公司銷售額大幅增長的同時，拿地節奏也開始加快，當年 9月份重啟公開市場拿地。2018年起重新披露新增土儲面積，當面新增了62.73萬平方米土儲。進入2019年，拿地更加頻繁，在廣州、江門、北京等地獲得多宗土地，除了公開市場拿地，還獲得三個舊改項目。截至上半年，公司總土儲規模相比2018年底，增長了18萬平方米，結束了2013年以來的連續下降局面。
銷售額的增長，一定程度上改善了公司的現金流狀況。截至2019年中報，合生創展現金及現金等價物從2018年底的65.34億元，增長到170.42億元，其他財務指標也有所改善，淨負債率下降了10個百分點至60%，現金短債比提升至1.4，長短債比也繼續提升至3.34。
但是不容忽視的是，公司過去在“慢週轉”下，積累了不少超長開發週期與銷售週期的項目，根據此前媒體的報道，公司有多個項目建設多年仍未竣工，比如位於花都的合生TIT國際產業園自2013年招商以來僅建設了4棟產業用房，至今仍在建設階段。甚至有項目開盤10年仍未售完。
合生創展二代接班後，能否在短期內改變發展模式，加快去化速度仍有待觀察。
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