第24届地产金融形势发布会实录

克而瑞研究中心 CricBigData 昨天

洞悉变局 投资有道

2018年第三季度地产金融形势发布会

文 / 研究小Q

在当前形势下，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降四季度的楼市将如何走向？房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生？ 2018年10月9日，克而瑞研究中心举办第24届地产金融形势发布会。旭辉、福晟、东原、隆基泰和、平安不动产等热点企业齐聚，洞悉变局，共谋未来。

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丁祖昱：从高速增长到有质量增长

——当前房地产行业形势分析与发展前景判断

丁祖昱 易居企业集团CEO

三季度房地产市场微观变化

• 房企焦虑中前行，减速、降价力争更好地活下去
• 房地产税延期，多省市集中整治市场秩序，特别规范“租金贷”
• 市场频现转冷信号，去化率降低、土地流拍增多,首付分期、降价维权等层出

三季度市场整体表现盘点

• 政策： 中央表态坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责,各地方着手落实整顿市场秩序。
• 行业：8月销售额同比增15%、新开工面积同比增27%，前8月开发投资超预期增长。
• 供应：二季度以来一线、三四线累计增幅20%，二线保持6%。
• 成交：成交量稳中有升，一线低位回升、二线整体稳定分化、三四线市场成交仍处高位。
• 库存： 七成城市库存环比回升， 8成城市消化周期环比显著拉长。
• 二手房：成交环比小幅回落、同比增长明显但增幅收窄，城市分化明显。
• 百强格局：TOP30门槛增幅最大，TOP100集中度升至66%。
• 单月业绩：百强房企9月业绩较8月环比上升、单月超百亿房企27家。
• 企业表现：千亿房企数量18家,部分房企9月业绩增速相较前三季度累计增速放缓。
• 各梯队企业表现：第三季度整体平稳,但TOP3房企业绩规模下降明显。
• 销售预判：四季度房企供应加大，大部分企业将完成目标,全年千亿房企数量超过30家。

各能级市场格局解读

• 一线：行情各自独立，北京量价齐跌、上海量跌价升，广州量稳价涨、深圳量稳价跌
• 二线：规模相对稳定，商品住宅月度成交面积整体维持在3300万平方米左右
• 三四线：2017年以来三四线城市销售占比快速上升，热点城市高度聚集于长三角和珠三角

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行业规模以2017年作为一个相对高位的标准，我觉得短期2、3年可以保持，中期基本平稳，长期还是要回落的。从规模增速上看，房企业绩增速和行业增速均较前3年、5年复合增长率下降,未来将从高速转入平稳增长。在这种情况下对于房企转型，规模房企地产开发业务尤为重要，而中小型房企可从创新业务中寻找机会。

2

张燕：2018上半年总土储榜单发布与解读

张燕 易居企业集团执行总裁 克而瑞CEO

榜单发布与解读

2018年上半年土储榜单中，7家企业土储货值过万亿，加起来近13万亿，占总土储百强的三成以上。总土储货值百强门槛近700亿，其中美的、和昌等企业土储增长快，是未来的“潜力股”，但也有超过三成企业总土储货值较去年下降。去化方面，销售百强房企总土储平均去化4.1年，较去年明显下滑。

近期土地市场变化六大特征

• 下半年供地节奏加快，成交总量已出现下降趋势
• 三季度流拍地块陡增，其中三四线热点城市流拍占比加大
• 土地投资回归理性，二三四线溢价率快速回落
• 地价显著降温，同比跌幅近5成，三季度降至近一年新低
• 投资力度较2017年明显减弱，各梯队投资态度更趋谨慎
• 三季度房企新增拿地意愿差异较大，分化显著

从市场和企业两个层面预测拿地走向

从总体市场看，整体供应上升，而成交量低位维持，流拍恐成常态化。从企业层面看，拿地将更加谨慎，持币观望等待四季度抄底时机。从城市市场看，一线城市“无地可拍”，投资难度大、资金要求高；二线城市土地市场分化，当前仍以中西部高能级二线为主，拿地不宜过分激进；三四线地价涨幅大，重点关注核心城市周边经济、人口发达三四线，警惕市场非理性过热的三四线。

3

谢皓宇：以资本视角，看土地变革

谢皓宇 国泰君安首席房地产分析师

房地产未来存有增长空间

地产是一个周期，销售从今年四月见底以来一直在恢复，我认为接下来会进入“二次探底阶段”，预计明年会再起来，而地产行业至少还有两轮周期。城镇化则是支持所有地产人最核心的因素。现在城镇化率为58%，未来还有长足的增长空间。假设每轮周期的城镇化率以每年1.2%增速，到2025年就是70%，这意味着未来7到10年，每一年城镇化提升导致的新增需求量还有很大增长空间。

长周期所需思考问题

第一，房价、地价都涨时，行业集中度能否提升，以及当前土地财政的问题。

第二，适应了增量市场之后，我们如何应对缩量市场和当前城镇化问题。

第三，多元转型是否有必要以及目前依然巨大的新房市场空间。

4

林峰：地产变革下的危与机

林峰 旭辉集团总裁

虽然2018年的冬天会比2008年和2014年那两波更冷，但依然存有机会点。

第一，要克服心态上的障碍：别人贪婪时你要恐惧，别人恐惧时你要贪婪。

第二，只要有产业、有经济发展，有人口持续导入的力量，那它就是一个有机会的城市。

第三，要看一个城市的小周期，跌得狠的城市窗口期打开得越快。

第四，如果一个城市，没有大的价格调整、政策调整、基本面调整，还不是最好的窗口期。

我觉得真正买地较好的时间可能会在明年上半年。市场销售最困难之际，应该就是买地最佳时期，也是“存下的粮”派上用场的时候。

希望与大家一起把这个行业做得更好，

5

童文涛：地产江湖不在于做大，而在于做久

童文涛 福晟国际行政总裁

目前严格监管地产融资，国有银行、大型股份银行受严格限制，地产融资主要来自银行、信托、私募、资管、发债、增发。

虽有央行降准，流动性有所宽松利好，但对房地产行业影响有限。

坚决遏制房价上涨，住房不是用来炒的，这个总基调非常正确。房价涨的太快，会吸纳很多的资金到地产行业，影响其他行业发展。

房企融资的资金成本已经大幅上升（融资成本上升200bp），多数房企利润迅速下降。

房地产行业依然是高杠杆率行业，放下杠杆，平稳心态，不同时期下，只有配合适度的金融杠杆，房地产企业才能健康发展。

地产行业黄金时刻可能就10年、8年，但是房子永远都有人住。地产江湖不在于做得大，而在于做得久。

房地产企业紧跟政策，多做扶贫事业，多承担社会责任，饮水思源，回报社会。

NO.24 地产金融发布会之圆桌论坛

议题：洞悉行业变局 共话投资方略

主持：张 燕 易居企业集团执行总裁 克而瑞CEO

嘉宾：杨永席 东原集团总裁

张　佳 隆基泰和置业常务副总裁

胡常怡 平安不动产助理总经理兼上海区公司董事总经理

谢皓宇 国泰君安首席房地产分析师

张燕：今年这个形势之下，企业在投资方向、节奏上，是怎么考虑的？请东原杨总、隆基泰和张总分别谈谈。

杨永席：东原在密切关注着外部的变化，一直以来东原的投资非常谨慎。因而在行业变化的节点上，公司经营状况尚好，管理层对业绩表现认可，公司杠杆不算高。

在投资方面，我们不在最疯狂时期拿地，也不在低价很多时期拿地，比较经得住诱惑。在2017年到2018年，高峰期的时候公司没有拿很多地，在后续四季度和明年一季度，东原会发力大一些。

具体在实际投资的过程中，第一关注盈利指标，即在限价城市价格基础上再打折，还能盈利；第二关注是未来有否好的现金流，好的投资机会，越投未来现金流越好。

张佳：隆基泰和是一个相对比较集中的一个区域型的公司，主要发力地点是现在的京津冀。在2016年才开始扩展到西安、成都、郑州、天津，才扩展出去。

在投资方面，其一，以现金流定投资量，有了钱之后，再去确定投资，特别是今年金融政策严峻时期；其二，隆基泰和是一个相对比较集中的一个区域型的公司，储备了大量的区域型土地，将现在土地尽快变成可转换的货值；其三，进入一些金融机构准入的一些城市里，融资对房地产来非常重要。

销售造血加金融供血，这两个都满足的话，使得投资不会出现大的失误。这样就能保证明年的现金流，会源源不断地供给过来，所以这个投资肯定是还要进行的，但肯定是谨慎处理。

张燕：刚才杨总说成功的投资是越投现金流越充沛、充裕越好，基于此有没有一个比较细致的标准分享？包括之后发展如何发力？

杨永席：东原内部有一张表格，这张表格满分是120分，其中利润率只占到20分，ROE也只占20分，另外80分是很多的维度。从融资维度，现金流贡献维度，然后对品牌的维度，它包含更多细项。

2016年、2017年东原在长三角基本上没什么发力，但2016、2017年东原西南、华东都在发力，但到2017年半年以后，我们觉得西南的周期已经过去了，基本没有拿地。西南的周期可能会在今年的年底才到来，华中的周期可能已经开始了。长三角在半年以后已经开始了，半年以后东原在长三角的布局越来越加重。这一点来讲，从行业的大周期到城市的小周期，抓周期是我们的核心。

张燕：作为区域型深耕企业，张佳总觉得在这个时点投资最需要注意什么？

张佳：第一个政策发展的变化是比需要关注的问题，这关系以前储备土地整体的盘活；第二个是周边中小开发商的一个跑量。因为金融的形势逐渐严峻，小的开发商在忍不住的情况之下，可能出现大幅的降价。这一降价的话，可能对于区域型的开发商的压力还是比较大的。

张燕：从金融、资管角度如何看待目前地产投资机会？

谢皓宇：

胡常怡：目前谨慎出手，很认同丁总的观点，上海的房地产现在是叫黎明前的黑暗，明年的现在第四季度和明年一季度就见底。

注：以上内容来自2018年第三季度地产金融形势发布会。

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