撰文=徐三刀
最近关于写字楼投资的问题，突然多了起来，因此，我们撰文来统一回复。
对于写字楼市场，我们一向是比较看好的，但我们也必须要提醒，未来写字楼的租金或将整体下滑！
尤其是随着西咸新区、浐灞金融区、高新丝路金融区、秦汉新城、沣西新城、泾渭新城等项目同时启动之后，由于环线扩散和产业填鸭式进入，各个板块对于写字楼有需求，整体租金水平会下降。
但必须指出，写字楼租金将会极具分化，凤城八路-凤城五路-凤城二路、科技路-唐延路-锦业路、电视塔-雁展路-南三环、南门外等核心板块，会随着通货膨胀租金提升；但秦汉新城-兰池大道、沣西新城-西咸大道、沣东新城-世纪大道、港务区-港务大道等，或因入驻企业承租能力有限，或者税费减免补贴等政策，导致房租普遍降低。整体来看西安写字楼租金会一路走低！
2018年7月西安市办公物业存货447.7万㎡，按照近6个月月均去化12.9万㎡来计算，去化周期在34.7个月。
西安写字楼空置率一直比较高，大致在10%-43%之间，而且还在继续增高，尤其是甲级、超甲产品，空置率在变大。高端供给量太多，客户承租能力下降，空置率反应的是企业压力太大。
2018年8月西安市办公物业供应量为8.2万㎡，同比上涨279.2%，环比下降18.8%；成交面积为10.1万㎡，同比下降35.4%，环比下降27.2%；成交均价为12971元/㎡，同比上涨了11%.
但从写字楼的租赁回报率来看，还算可以，以城北某写字楼为例，售价1.5万/㎡，面积100平，按照租金100元/平/月，大致回报率在8% （公式：投资回报率=月租金×12(个月)/售价），貌似还可以，毕竟余额宝的收益才3%.
再加上每年的物业增值，似乎写字楼市场确实是最保险的。但有一点我们已经前面提到了，必须是核心区，如果是近郊板块，回报率算得再高，租不出去，也是问题。
还有人老想着赚写字楼差价，这点欠考虑，商用物业税费都比较高，可能你卖的时候赚钱的钱还不够弥补各种成本。有人买写字楼光税费缴纳超过20%，还不算偿还的月供，反算一下似乎根本不赚钱。
但实际情况是这种资产处置方式本身就有问题，写字楼怎么能按照住宅思维去玩？举个例子，高新大都荟有人8000元/㎡购入，租金达到90元/平/月，如果按照100平米计，回报率高达13.5%，还是租约不断。即便是后来1.2万/㎡购入，回报率也高达9%！这是绝对的优质资产。
就算是月供购楼，七八年就能回本，一般的住宅能够做到么？如果住宅按照租金收益来算，很多房子估计烂掉了还赚不回本。
备注：戴德梁行，西安经济数据对比
备注：戴德梁行，西安写字楼租金和空置率
备注：戴德梁行，各区租金及空置率
备注：戴德梁行，写字楼净吸纳量和空置率
备注：戴德梁行，租赁客源市场分析
备注：戴德梁行，写字楼租赁未来预判
趋势虽然不可逆转，但西安并非没有一搏之力，随着全国进出口贸易出现逆转，不少省份出现下跌，反而
陕西进出口竟然呈现“妖股”，逆势上涨。
过去五年的进出口，陕西成为最亮眼的经济省份。陕西的进出口贸易总额，从2013年的328.37亿美元，上涨为2017年的571.21亿美元，涨幅达到73.95%。
备注：图片摘取8月28日《西部城事》
重庆与四川一向是西部的领头羊，但近五年的外贸出口平淡无奇，当然重庆经济一直是高速增长，即便是下跌3.06%，也不会影响外贸产业。但这反映出了城市经济的内在活力，陕西基数小，上升较快，受惠比较明显。
国家向西开放，“一带一路”国家战略提倡了五年时间，地理位置的先天条件决定了城市与顶层设计的距离。比如新疆、甘肃、青海等省会普遍下降，西藏下降的最厉害，达到了73.82%.
为什么突然提到“一带一路”？因为贸易出口变化与经济实力关系不显著，但与经济活力却有极大关系。回看下降的几个省份都是经济相对落后，大起大落，产业结构不稳定。
西安经济向好，写字楼的需求会加大，这一点毋庸置疑。从写字楼市场量及其涨幅就能够看出来这一点，如果没有需求，紧靠炒作，能涨起来么？
西安市人民政府印发《西安市推进企业上市和并购重组“龙门行动”计划（2018—2021年）》。
到2021年，争取全市境内外上市企业达到100家，其中民营上市企业数量占比达到60%以上；“新三板”挂牌企业达到300家；储备拟上市挂牌企业达到1000家，打造上市挂牌的“西安军团”。
到2021年，力争全市40%以上的上市企业开展并购重组，并购重组金额累计达到100亿元；培育和引进知名并购基金和中介服务机构150家，打造并购重组的“西安高地”。
无论是对外贸易增长，又或者刺激民营经济，都会刺激写字楼需求的增长。但还是那句话，经济总量的增长并不意味着遍地黄金，值得投资的写字楼一定是中心！
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