撰文=徐三刀
备注：金色西安-魏鑫摄影
壹|解锁
房子只有三种属性，房，居住属性，属于刚需；土，投资属性，优质标的物；产，经营属性，必须附着于土地，与产业密切相关，房地产除了居住、投资之外，最重要的手段就是避险。
面对哀鸿片野，经济是否“否极泰来”，1998年商品房制度正式颁布，短短一两年之内，预售制度与住房贷款制度出台，意味着商品房终于实现。时至今日，已经历经二十年发展。
作为应对经济危机，清空“过剩产能”的手段之一，成为驱动经济的“三驾马车之一”。1998年全国停止实物分房，商品房成为解决城市居住需求的主流手段，当年全国住宅销售面积10827万方（首次突破一亿平米），
增长37.37%。
备注一下：1984年万科就诞生了，1987年全国住宅销售面积2377万方，增长29.5%.
2003年权威部门明确房地产为国家支柱产业，对房企加大信贷支持力度，从此，经济与房地产密不可分，纠缠在一起，成为每个城发展的必经之路。
贰|颠簸
从房地产发展过程来看，改革开放40年&政策事件排行榜，简要解读：
1994年，公积金制度的诞生国务院正式颁布《住房公积金管理条例》。
1998年，地产进入商业化，文件落地，意味着房地产全面进入市场化。
2000年，鼓励住房消费，为促进房地产市场发展，对住房公积金贷款个人及银行实行双向免税政策。
2003年，国家支柱产业，国务院发文，正式将房地产业定位为国家支柱产业。
2004年，“8·31大限”落地，规定从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
2005年，面对上一年全国住宅均价增速15%，第一次超过两位数，房企销售额破万亿，史上第一次调控，建设部等七部委出台国八条，开始对房地产市场采取宏观调控政策。
2006年，“国八条”出台，国务院发文并出台相应文件进行辅助，要控制房地产投资开发势头，意在促进楼市健康发展。
2007年，建立廉租房制度：面对商品房住宅屡创新高，价格增速达到16.9%，国务院发文，强调加快建立廉租房住房制度。
2008年，全方位刺激楼市，国务院办公厅发文，全方位刺激楼市，2008年房价是2000年以来唯一负增长，下跌1.9%，刺激之后销售额4.4万亿，增长77%.
2013年，小产权房被拉黑：国土资源部发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。
叁|互搏
房地产是经济的周期之母，兴衰此起彼伏，为了将房地产一路推行，促进产能去化，推动城市化。官方，左手推动，市场，右手修正，使得房地产始终处于巧妙地平衡之中。
为了鼓励住宅商品化，官方推出土地招拍挂、公积金、刹住小产权、落户政策、免税政策等等，都是为了通过房地产推动经济总量。这几乎是解困模式下，所有经济体的必经之路。
但房地产在驱动经济发展的同时，劣根性却无法剔除，房地产被视为财富放大器，却无形中拉大了贫富差距。为了缓压社会，官方推出了经适房、微利房、限价房、廉租房、共享产权房等等，使之成为商品房制度的补充部分。
但房子终究是一种商品，会增值，就会贬值。从五年前，供给侧改革以来，我们看到了一连串的变化，逐渐清楚了商品房另一幅面孔，房子也是吞噬财富的巨兽，不仅要掏空六个钱包，还有人为之撕心裂肺。
2015年，北上广深迎来豪宅元年，各路房企猛砸地王，随即被限制，一路阴跌，人口加快溢出；2016年，郑州、杭州、合肥率先起步，房企一地难求，随即被限制，发起争夺人口；2017年，三四线城市普遍升温，房企巨头搭乘棚改推动住房需求，一路将商品房推入三线城市。
面对国运蒸腾与时代巨变，三十年时间，商品房制度的变革深刻的反映了经济的需求、城市的需求、个人的需求。
周金涛在研究康波周期之后，得出了一个比较有意思的结论“人生发财靠康波”，这句话的意思是，每个人的财富积累一定不要以为是你多有本事——财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。
凡是违背需求，必然被发展羁绊，最终被洗劫一空，例如这几年创业、投资股票、基金等等，即便是没有被团灭，也是被榨干体力。
肆|迷茫
房地产之中，让我们最为迷茫的有两点：其一，为房地产价格起伏不定，有抄底有套牢；其二，房地产限购政策影响，买卖房地产都受限制。
房地产的价格起伏，主要是供需影响。房子供过于求，必然下跌，或者横盘，例如2014年西安限购解封之后，货量激增，导致限购解除比限购之后价格还低；房子供小于求，必然上涨，或者出货剧增，例如2018年第一季度西安楼市，官方媒体确认“短期内供需失衡”。在需求保持高增长的势头之下，房源供给决定供需关系，继而决定房价走势。
房地产的限购与否，主要是投资强度。投资过度，必然实体经济，榨干消费，例如2017年房价上涨与之呼应的是消费降级、储蓄屡创新低、CPI指数历史低点，所有人都感觉缺衣少穿，被房子掏空了身体；投资欠缺，必然经济滞缓，例如新常态之下的西安，2015-2016年长达十几个月的西安，固定资产投资增速负增长，经济疲软，就业不济，城市迟暮如老人。
但在房价一起一伏之间，我们看到的是房地产的经济价值，可以居住，可以投资，可以避险，也可以催人泪下。
而关于西安房地产价格波动，我们已经在《预防楼市过分上涨，西安需要加快引流》一文说明，关于近年来西安房地产走势探讨，已在《15张数据，西安楼市的183天》聊过，有兴趣的可以关注一下。
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