文 | 歐陽捷
導讀：土地流拍不會更多，房價調整隻在短期，未來樓市仍將趨穩。
提要：
- 部分城市出現調整信號？
- 土地流拍還會不會增多？
- 流拍的土地多在哪裡？
- 高價地會複製“地王”命運？
- 地方政府會自降地價？
- 流量下行會不會蔓延？
- 房價會不會大面積下降？
- “大穩小亂”“零增長”？
- 信心比黃金更重要？
上上週，連續參加了中房協、易居研究院以及中指院舉辦的中國房地產品牌發佈會，與克而瑞總裁丁祖昱博士、中指院黃瑜院長和一些房企高管探討了對房地產市場的看法。
大家比較一致的觀點是房地產與中國經濟相似，市場本身沒有太大問題，最大的問題是市場預期不明、企業信心不足。
過去，政策打左轉向燈，可以向右轉。現在，政策打雙閃燈，你不知道究竟會向左轉、還是向右轉，或者還可能會倒車？
中國經濟50人論壇的發言傳遍了微信圈，恰恰是這種坊間與廟堂的認知鴻溝越來越大的表現。
過去，黨的三大作風是“理論聯繫實際，密切聯繫群眾、批評與自我批評”。
而現在的政策制訂似乎越來越少地關注行業建議、市場觀點，資本市場的跌宕起伏印證了決策的基礎不牢固、信息不透明，也反映了基層越來越難以理解上層意圖，社會共識越來越難以形成合力。
雖然，全社會對中國發展目標的期望都是“強起來”，但是，如果沒有發展路徑的一致共識，沒有市場前景的良好預期，沒有企業投資的充足信心，何來穩投資、穩消費、穩就業呢？何來建設富饒強大的國家呢？
我在會間也與樊綱老師、賈康先生做了交流，他們的觀點相對理想理性，對於未來，也有很多不解，賈康先生說了三個字：“拱著走”。
然而，坊間的理性似乎並不能改變政策的任性。
政策的簡單化、反覆化讓企業和人們頗感無所適從，輿情的簡單壓制而非教育引導更讓社會易於被“居心叵測”的假象所迷惑。
相對而言，房地產市場還是要簡單一些。
雖然，房地產市場也面臨著很多困擾：長效機制、租購併舉、農地入市、房地產稅、金融管制、調控政策，房地產製度的頂層設計似乎又多了出來。
但房地產市場的大方向還是希望“房住不炒、住有所居”，還是要滿足自住型首置、改善需求和租賃住房需求。
不過，未來的制度落地依然要靠地方政府， 而地方政府本身的發展觀、政績觀與應有責任、實際財力的不匹配，勢必導致政策執行的走樣變形愈加明顯。
缺乏市場基礎、不明所以的政策措施，缺乏積極主動、及時反饋的輿情引導，還在盲目疊加的調控動作與政策信號，不斷引發市場的認知偏差與情緒反彈，進而造成市場預期改變和信心喪失，極有可能帶來市場的“誤殺式”塌陷，這是需要引起我們足夠的重視和警惕的。
上週演講之後，市場出現了更多的消極信號，不合時宜的負面信息總是容易引起資本市場和社會各界的惶恐不安，雖然那些負面信息最終往往得到澄清，但市場信心已被不斷挫傷。
我們願意嘗試客觀解讀正面與負面信息，幫助市場理解表象背後更多的邏輯，在此結合上週演講內容，補充一些房企對策，謹供大家參考。
部分城市出現調整信號？
當下的住房市場已經出現兩個調整跡象。
一個是房子促銷增多。
杭州、成都、海口、哈爾濱、石家莊、包頭、桂林、香河今年7月、8月住宅成交量同比均是下降的，而且今年前8個月對比2016年、2017年同期也均是下降的。
部分城市的下行正在影響市場信心。
先知先覺的房企正在搶收有資格、同時也有購買力的客戶。
因為在限購的城市裡，有資格的購房者在逐漸的減少，就像池子裡的魚不斷被撈掉，而小魚還沒有長大。
在房價被摁住的城市和房價已經上升至高點的城市，房價上漲預期減退，投資客退潮，剛需客無力面對高昂的房價、被慢慢擠出，導致流量減少，改善客戶出現更多的觀望情緒。
越是去年以來房價上漲過快、土地供應過多的城市，包括一些都市圈周邊的中小城市，明顯透支了未來的需求，在調控政策的擠壓下，客戶流量下降更明顯。
另一個是土地流拍增多。
根據中國指數研究院的數據，今年土地流拍已經達到了歷史相對高位，截止到9月底，流拍已達888宗地。
其實，去年市場很好，大家信心很足，但去年三四線城市住宅用地流拍達到954宗。
今年1-9月，三四線城市住宅用地流拍數量僅為681宗，未必能超過去年。
土地流拍還會不會增多？
我們認為不會了。
7月流拍130宗住宅土地，8月流拍186宗住宅用地，達到今年的最高峰，而9月份流拍住宅用地僅31宗。
我們相信，今年後幾個月土地還會有流拍，但會明顯減少。
這是源於兩方面的因素。
一是今年前9個月的住宅用地成交量已經很多。
雖然，一線城市住宅用地成交面積與去年同期相比下降了20.1%，但二線城市同比增長了29.3%，三四線城市同比增長了39.7%，整體上，住宅用地已經變得相當充裕。
二是大房企土地儲備充足。
根據全國前19強房企的上市公司年報分析，其合計土地儲備面積摺合成規劃可建面積大約相當於19億平方米，它們去年全年合計銷售面積為3.2億平方米。
以此匡算，未來幾年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年，即便是保持整體規模不超過50%的增長，未來兩年不拿地，亦無大礙。
因此，住宅用地供應相對充足，房企並不急缺土地，房價上行空間有限、地價偏高地塊也已不再受寵。
流拍的土地多在哪裡？
今年前9個月，三四線城市流拍住宅用地佔比達到了76.7%。
毫無疑問，三四線城市的市場反應顯然要慢半拍。
7月31日，中央政治局會議已經明確要求“堅決遏制房價上漲”，改變了過去“遏制房價過快上漲”的提法。
過去，一二線城市限價，房價是不能過快上漲的，所以有些城市就緩慢上漲。
三四線城市是不限價的，所以部分城市產生了過快上漲。
現在，限價令從一二線城市傳導到更多的三四線城市，三四線城市正在成為限價令的新戰場，高價地也會面臨被限價的風險。
但是，很多本地的中小企業仍然未曾醒悟。
7月31日之後至9月底，溢價率超過100%的高溢價地塊有111宗，其中在三四線城市的就有89宗，而中小房企和個人拿地就佔了91.9%。
高價地會複製“地王”命運？
這些中小房企和個人拿了這麼多高價地，未來會怎麼樣？
答案是毫無疑問的。
有媒體統計，去年一二線城市300多宗地王項目，只有10%左右入市了。
不能入市的原因是眾所周知的，因為限價可能虧本，只好放著不賣了。
過去我們說過，在調控嚴厲的一二線城市，限價令不可能放鬆，項目能賣早賣。
地價、房價“兩腿泥、互相蹭、交替上漲”的邏輯已不再成立。
房價上漲過快，勢必導致中央部門的約談問責。
過去，約談問責的對象主要是一二線城市及其周邊中小城市，現在，所有的三四線城市都會納入約談問責的範疇。
哪怕地方政府酌情考慮適當上調高價地的預售價格，也不要指望能通過大幅漲價來覆蓋高地價帶來的高昂成本。
在目前的局勢下，漲價邏輯既不符合中央政策，也不能迎合市場期待，高價地與其等待觀望，不如及早入市。
高價地入市拖得越久，資金成本越高，未來解套的幾率越低，盈利可能性越小。
當然，高價地更不能拿。
中小房企還未曾覺悟。
未來，很多三四線城市的高溢價項目極有可能重演一二線城市地王的命運，也會掉入“被限價”的陷阱。
此輪調控以後，拿了高價地的中小房企和個人將會陷入非常被動的局面，加速被收併購、退出地產江湖的進程。
地方政府會自降地價？
問題的關鍵還是地價太高。
地方政府當然不甘自降地價。
一方面，土地收益的誘惑實在太大；
另一方面，隨著房價上漲，拆遷補償安置成本水漲船高。
如果低價出讓土地，賣地收益不足以覆蓋拆遷、補償、安置成本，地方政府將入不敷出，這是個虧本的買賣，那又如何願意白費力氣拆遷安置、出讓土地呢？
況且，龐大的地方債償還壓力巨大，沒有土地財政收入，即便不考慮還本，又如何償還利息呢？這也導致地方政府不可能在沒有土地出讓淨收益的前提下低價賣地。
地價太高、流拍增多？地方政府並不擔心。
賣不掉，就先不賣了，地方政府也會減少推地。
瀋陽市最近出讓一宗調規後再賣的土地，地價翻了一番，這是當年流拍、時隔六年再次出讓的地塊。
地方政府有足夠的耐心，卻沒有降價的慾望。
未來，當存量土地逐漸消化之後，新增土地又會變成“物以稀為貴”了。
流量下行會不會蔓延？
土地供應及地價水平、房價水平、投資潛力、購買能力之間的諸多關係，決定了單個城市的供求關係與客戶來源。
在限購、限貸、限售、限價等調控政策打壓下的城市，客戶流量下降是非常正常的。
限價打消了房價上漲預期，擠出了投資客戶，留下真實有效的購房需求。
儘管限價提升了自住型客戶的相對購買力，但購房資格制約了交易流量。
因為限購導致有資格的購房者在減少；
房價處於高位導致購買力不足；
限貸、限售導致換房能力下降；
換房能力下降導致二手房交易流量減少；
二手房交易減少導致換新房購買力下降；
換新房購買力下降導致新房交易減少；
新房交易減少導致市場信心調整；
市場信心又影響到購房者入市。
這一循環鏈條中的每一個環節調整，也都可能改變市場行情。
然而，城市分化越來越嚴重，不受調控影響的城市更加面廣量大。
也有更多的城市成交面積同比是正增長的。
影響城市交易流量的核心要素還是在於供求關係與房價水平。
當市場處於供不應求的時候，房價就會自然而然地上調，就會帶動人們保值增值預期看漲，進而帶動需求上漲。
而市場供大於求的時候，房價很難上漲，投資客退出，自住購房者心態更加平穩，流量也相對穩定。
因此，局部城市的流量下行並不一定必然導致整體樓市的信心喪失。
房價會不會大面積下降？
一線城市房價已經貼著限價令，處在相對低位，下降空間很小。
而且，市場普遍看好一線城市的長期價值，如果位置適中、交通方便、性價比不錯的項目，總是更受青睞。地處偏僻、交通不暢、“時空距離”更長的項目，自然受到冷落。
不過，在地價高位的約束下，小幅降價未必能夠跑量，大幅降價勢必導致虧損，也只能慢慢賣了。
大多數二線城市房價已經沒有太大的波動了。
當這些城市繼續成為省內產業和人口的“黑洞”時，我們沒有任何理由可以忽略其長期價值。
雖然買房不急在一時，但買的遲了，合意的地段、 合意的配套、合意的環境、合意的房子很可能就沒有了。
在多數二線城市，房企降價跑量的概率較低，多數房企還是會爭取貼著限價令銷售的。
房價處於低位、基本未漲的三四線城市房價基本是跌無可跌，除非地價極其低廉，而房企資金鍊又極度緊張，否則虧本銷售的可能性還是比較小的。
唯一需要考慮的是，當通脹預期不斷影響到這些城市的時候，其城鎮化需求與改善型需求的空間究竟還有多大？
房價已到高位的三四線城市，如果供不應求，房價難降；如果供大於求，現金流緊張的房企帶頭降價促銷不足為奇。
但是，小幅降價促銷效果不會很好，大幅降價更會嚇退客戶，也未必能帶來可期的持續性效果。
根本原因還是在於房價已高，投資客退潮，剛需客無力，進而導致流量下降，引發改善客出現觀望。
由此可見，大面積、大幅度降價的可能性基本不存在。
限價令向中小城市傳導，也使得大中小城市失衡的房價關係就此固化下來，即便是一些縣市的房價高於某些省會城市，政府也不會任由市場自發調整了。
在這些城市，供求關係與預期管理依然是最重要的，既不要幻想調控會放鬆，也不要指望房價會大跌。
也許，房價小幅調整的時間不會很長，窗口期可能只會延續到明年上半年。
雖然不能排除少數房企、樓盤降價幅度較大，但大多數房企未必會跟隨效仿。
而這也勢必衝擊社會穩定，最終可能引發政府不滿，導致“雙向限價”、不予備案的反向調控動作。
“大穩小亂”“零增長”？
7月31號，中央政治局會議非常明確地提出“穩中有變”。
包括穩經濟、穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩地產、穩預期等等，穩定是第一位的。
年初的時候，我們預判，在“房住不炒”的定位下，樓市不會大起大落，房價沒有大漲大跌，進入“大穩小亂”的新時期。
所謂大穩，就是調控體現了調整和控制，未來五年，樓市將在“不突破上限、不穿透下線”的區間內小幅波動，就像重症病人心電圖。
過去“刺激、火爆、打壓、冰凍”的三年輪迴週期論不會再現。
所謂小亂，是指地方政府有的在收緊，有的在放鬆，有的在刺激，有的在打壓，因城施策轉向一城一策、甚至一城多策，小亂局面不可避免，但不會影響整體樓市的大穩。
大穩小亂也意味著樓市將進入“零增長區間”。
什麼是零增長區間？
就是房地產主要指標在正負3%以內，少數指標在5%左右。
從數據來看，銀行按揭貸款和開發貸款都已在負增長區間。
雖然定金和預收款、自籌資金還在兩位數的增長，但這是因為房企提高了首付比例、加大了融資，才彌補了銀行資金來源的不足，目前，房企到位資金僅有6.9%的增長，預計年底前還會回落到“零增長區間”的。
錢不會變得更多，房企投資也會回落。
8月份，房地產投資已經掉頭向下了，雖然只是比上月微幅下降了0.1個百分點，但趨勢有所顯現。
土地購置面積增速還在上升。
這是因為三四線城市中小房企還沒有覺醒，還在大舉拿地，帶動土地購置面積增速從7月份的11.3%提升到8月份15.6%。
顯然，這與調控的邏輯是相悖的，與市場調整跡象也是不相符的，我們相信這是不可持續的。
預計未來幾個月，土地購置面積增速會快速回落。
新開工面積增速也是兩位數的上升。
這可能來源於兩個因素：一是去年以來三四線城市銷售火熱，帶動了房企補倉、補貨；二是大房企加速去化土地儲備，加速開工、加速推盤。
預計隨著市場預期調整、土地成交下降、成交面積增速回落，以及房企資金收緊，新開工面積增速還會回落。
今年1-8月份，一二線城市銷售面積與去年同期基本持平，依靠三四線城市的增長，帶來整體市場的正增長，但銷售面積增速已開始回落， 從7月份的4.2%回落到8月份的4%，正在接近零增長區間。
顯然，樓市“大穩小亂”、“零增長”不僅是政策要求，也是形勢使然。
信心比黃金更重要？
無論何時，這句話都是有價值的。
人逢絕境，活下去的信心比食物重要、比水重要。
印尼少年海上漂流49天，看到鯊魚絕望地想自殺，最終還是活下來的信念讓他獲救。
市場不必過於悲觀，即便是發達國家城市化已經結束，房地產依然是支柱產業。
歷史是這樣，未來也會這樣。
畢竟，住房市場的需求還遠未得到滿足，每年的住宅竣工套數也剛剛滿足結婚人口的購房需求，我們還有單身人口的購房和租房需求，我們還有進城人口的購房需求和租房需求，我們的8大軍團（人群）需求足以讓住房市場高位繁榮30年。
前兩天，在每日經濟新聞主辦的第八屆中國價值地產年會上，我主持嘉賓對話時，問了在場四位嘉賓對市場預期、房企對策的看法時，他們比較一致的回答是：長期看好、市場高位波動；調整心態、房企降低增速，追求有質量發展。
當然，也有焦慮與困惑，也有看不清未來。
如果大房企將增速下調至30%左右，那也是非常非常好的，很多問題會迎刃而解，這樣的增長也仍然領先於絕大多數行業。
事實上，如果沒有政策刺激，不會出現前兩年的樓市大起；如果沒有精準調控，也不會有未來逐漸趨於穩定。
穩定的市場才是好的市場。而未來幾年樓市就是平穩的市場、平穩的房價、平穩的成交量。
房地產業需要調整心態，關聯行業要調整心態，地方政府和資本市場也要調整心態。
借用國家發改委副主任連維良先生的一句話“中國經濟有足夠的彈性和韌性”。
住房市場就像中國經濟一樣，也有足夠的彈性和韌性。
房企如何應對？且看下回分解。
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