第一章 總論
一、項目概況
該項目位於廣東省東莞市清溪鎮行政中心區的繁華路段上（香芒西路）。該區域已經納入東莞市清溪鎮“三舊”改造專項規劃範圍。項目距離清溪鎮政府1.4公里，距離清溪文化公園1公里，距離清溪鎮標廣場西北面不到兩公里。項目一公里內市政配套齊全。項目離計劃建造的輕軌R4號線清溪站地鐵口僅1公里，離清溪汽車站地鐵口僅2公里距離。
本項目土地使用權性質為國有，土地用途為工業用途。項目地塊權屬人為快意電梯股份有限公司。該項目由大小四個地塊組成（土地證號：東府國用字[1996]第特283號、東府國用字[2011]第特13號、東府國用字[2008]第特423號、東府國用字[1995]第特88號），合計權屬用地面積為24,321.19平方米。
該地塊現有兩棟廠房及一棟綜合樓，其中廠房A(粵房地權證莞字第2600505498號)，為一層框架結構的建築物，基底面積6,372.42平方米，建築面積為6,372.42平方米；廠房B（粵房地權證莞字第2600505497號)，為三層框架結構的建築物，基底面積1,010.9平方米，建築面積為3,056.43平方米；綜合樓(粵房地權證莞字第2600501862號)，為三層框架結構的建築物，基底面積1,654.95平方米，建築面積為5,002平方米。由於該項目現狀主要為工業用途，土地使用效率不高，功能和開發強度上存在優化調整的可能性。同時該兩棟廠房均建於上世紀90年代並按照當年的建設標準進行建造，已不適應公司現代化生產的需求。因此，公司已於2011年7月把生產中心從該舊廠房搬到清溪鎮謝坑村金龍工業區的新廠房，目前該廠房除少量用於工廠售後人員辦公，其他部分均處於閒置狀態。
二、項目建設背景
東莞是珠三角地區典型的依靠外商投資迅速實現農村工業化和農村向城市轉型的城市，是我國“自下而上”城市化最為典型的地區，也是城市化相對較為滯後的城市。
為了優化城市人居生活環境，推動城市產業結構調整和轉型升級，完善城市功能和建設用地結構佈局，東莞市政府根據《國務院關於促進節約集約用地的通知》提出城市建成區“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造工作計劃。於2014年12月8日印發東府【2014】147號文《關於加強“三舊”改造常態化全流程管理的方案》，對東莞“三舊”改造的全流程進行了重新梳理和規定，擬定“政府主導、社會資金參與、集體經濟組織自行改造及原土地使用人自行改造”四大改造類型，並附帶各環節申報指引，成為目前東莞三舊改造政府申報的重要依據。
依據東莞市清溪鎮“三舊”改造規劃和2010-2014年度實施計劃，快意電梯股份有限公司位於香芒西路5號的舊廠房（土地證號：東府國用字[1996]第特283號、東府國用字[2011]第特13號、東府國用字[2008]第特423號、東府國用字[1995]第特88號），已納入東莞市清溪鎮“三舊”改造專項規劃範圍。根據東府【2014】147號文《關於加強“三舊”改造常態化全流程管理的方案》指引，該項目屬於舊廠房改造，符合“原土地使用人自行改造”類型，列入《東莞市清溪鎮“三舊”改造專項規劃（2015-2020）》。
本項目的實施響應了東莞市“三舊改造”政策的號召，符合東莞市城市總體規劃，及清溪鎮中心區綜合服務中心改造規劃。本項目的實施同時也是理順城市舊廠房的必然選擇，是改善鎮區生活環境及投資環境的需要，是促進鎮區經濟持續、高速發展的重要前提。本項目的實施對促進東莞市清溪鎮的鎮區經濟和社會各項事業的健康發展都將產生深遠的影響。
三、主要研究結論
根據對本項目進行技術論證以及經濟分析的結果，研究認為：對本項目實施“三舊”改造是可行的，符合當地社會經濟發展和城市規劃建設的實際需要，主要的結論包括：
1、從城市規劃建設角度分析
本項目所在區域已經城市化，本地塊的改造已經徵求了地方政府和城規等部門的意見，納入《東莞市清溪鎮“三舊”改造專項規劃（2015-2020）》，並已取得相關批覆文件，使得該項目的建設與當地的城市建設整體規劃相協調，從而最大限度的推動了東莞市城鎮建設和社會經濟更加健康的發展。
2、從企業經濟發展角度進行分析
本項目投資開發週期三年，開發總投資46,538萬元，稅後利潤18,152萬元，投資利潤率39%，項目經濟效益明顯，項目經濟評價效果良好，工程投資可行。並且具有良好的抗風險能力。
3、從項目的社會效益分析
本項目作為《東莞市清溪鎮“三舊”改造專項規劃（2015-2020）》中心區綜合服務中心重點改造項目，其建設貫徹相關“三舊”改造文件的精神，為市民營造一個舒適的生活環境，加快建設宜居城市步伐，推動城市產業結構調整和轉型升級，具有良好的社會效益。
因此，本項目的實施在提高土地利用效率的同時，推進了當地的城市建設，促進了當地的經濟發展，無論從社會效益、經濟效益等方面都是可行的，在時間上也是合適的。該項目的改造實施對提升當地城市形象，促進當地城市規劃發展都將有著積極的意義。
第二章 項目建設需求及符合性分析
一、項目影響區的社會經濟發展狀況
1、東莞市
東莞又稱“莞城”，廣東省地級市，全國5個不設區的地級市之一。位於廣州東南、珠江口東岸，南鄰深圳，國際花園城市，全國文明城市，全國籃球城市，廣東重要的交通樞紐和外貿口岸。為“廣東四小虎”之首，號稱“世界工廠”。被列為第一批國家新型城鎮化綜合試點地區和廣東歷史文化名城。
東莞下轄28個鎮及4個街道，總面積2465平方公里。常住人口834.25萬人，有港澳同胞約120萬人，海外華僑約30萬人，是著名的華僑之鄉，有“音樂之城”、“科技之城”、“博物館之城”?、國家森林城市、國際花園城市，全國文明城市，全國籃球城市等美譽。
2017年東莞國民生產總值7582.12億元，同比增長8.1%。先進製造業增加值1675.49億元，增長13.7%，其中先進裝備製造業增長18.6%，高技術製造業增加值1292.23億元，增長15.0%。
2018年4月2日，科技部、國家發展改革委發佈支持新一批城市開展創新型城市建設的名單，全國17座城市入選，東莞名列其中。2017年中國百強城市排行榜排第24位。
2017年，東莞房地產開發投資702.15億元，比上年增長9.2%；房屋竣工面積471.02萬平方米，增長102.4%；
新建商品房網上籤約銷售面積811.54萬平方米，下降23.6%；新建商品房網上籤約銷售金額1281.94億元，下降12.2%。
2017年12月末，東莞全市商品房屋建築施工面積4553.68萬平方米，增長3.3%；商品房待售面積301.67萬平方米，下降13.2%；其中，住宅待售面積152.18萬平方米，下降15.0%。
2、清溪鎮
清溪鎮，東莞市轄下鎮，位於廣東省東莞市的東南部，毗鄰港澳，與深圳市、惠州市接壤，屬臨深片區，鎮府駐地距市城區及深圳均約為48公里。
清溪鎮總面積143平方公里，下轄20個村委會，1個社區居委會，戶籍人口3.4萬人，常住人口約27萬人。鎮區經濟多年來一直穩步上升，2017年鎮區經濟總體量達到260億元。清溪鎮是中國2012首批“最美小鎮”、“2012中國最佳休閒小城”、“全國文明鎮”、“中國最宜居城鎮”。 2014年8月，清溪入全國重點鎮，打造珠三角的香格里拉。
清溪鎮是集“生產、生活、生態”於一體，將打造為珠三角的“硅谷”，重點建設產學研基地、國際低碳生態小鎮、智慧小鎮建設，形成以創新為主要引領和支撐的經濟體系和發展模式。
二、項目所在地需求性分析
本項目位於清溪鎮，地處臨深片區，承接深圳交通和產業規劃利好，住宅市場近2年稍供不應求。近兩年受到政策的影響，供求量均出現一定下降，但整體需求仍然表現旺盛，仍然呈現供不應求的態勢。
2015-2016年為清溪房地產集中供應期，在此期間市場去化量也激增，但隨後受限購政策的影響，鎮區的關注度出現一定程度的下降，市場新增供給隨之下降。
洋房價格保持平穩的上升趨勢，目前達到歷年最高16469元/㎡，熱銷戶型逐漸從過去的80-100㎡剛需轉為目前的100-120㎡剛需，及120-140㎡改善性產品。目前清溪購房客群以清溪本地為主，受未來規劃利好的驅動，清溪購房客群將越來越豐富。
清溪近幾年商鋪供應量較少，年均供應約1萬㎡，2016年成交稍旺盛，其餘年份均處於低位徘徊，整體呈現供過於求的態勢。商鋪的價格相對較為穩定，整體均價在2萬/㎡浮動。商鋪面積段主要集中在40-60㎡小面積戶型。
三、項目建設必要性
1、項目建設是促進節約集約城市土地的需要
我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處於工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走一條建設佔地少、利用效率高的土地利用新路子，是關係民族生存和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針。
本項目建設是為了促進經濟發展方式轉變，優化人居生活環境，完善城市功能和建設用地結構佈局而進行的城市舊廠房改造，促進節約集約城市土地建設。
2、項目建設是盤活公司土地資源的需要
本項目目前容積率極低（僅為0.6），土地大面積閒置，土地利用不充分，且建築已經老舊（建於90年代）。對土地資源日益緊張的中心區綜合服務中心來說是一種資源的浪費。該項目的建設依據城市規劃，合理提升容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發揮到最大。
3、項目建設是對人居環境改善的迫切需要
從項目周邊建設水平來看，現有居住條件比較惡劣，建築佈局雜亂，配套設施差，安全隱患嚴重。居住安全性較差，急需改造革新。項目的建設將有效提高周邊居民的居住條件，改善周邊居民的生活環境質量。
4、項目建設是提升城鎮形象、促進企業經濟效益的需要
該項目建築陳舊落後，已經與城市發展非常不協調，不僅有損城市形象，而且不利於城市規劃發展。本項目通過“三舊”改造，重新合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入城區的風格之中，提升城市建設形象。在城市加快結構整合、功能提升的過程中，本項目優越的區位優勢成為城市的寶貴財富，從而促使企業通過用地功能和佈局調整達到充分利用土地價值，創造更高土地經濟效益的目的。
5、各級政府大力推動社會和諧發展
快速的城鎮化建設過程中，使得工廠與城市的矛盾日益凸顯。為實現和諧社會發展目標，各級政府正在通過“三舊”改造大力推進解決城市化進程中工廠與城市的矛盾與差距。
第三章 項目改造判斷與建設方案
一、項目現狀
該地塊原為快意電梯原廠址及辦公樓，由兩塊獨立的地塊組成，因企業發展壯大，現已將生產車間搬離到新的廠區，僅剩部分辦公區域、宿舍還在使用，另有部分廠房及臨街物業在出租使用。
據現有數據統計，原地塊上需要拆遷的總建築面積約21660㎡。地塊中央有兩個人工挖掘的魚塘，魚塘周圍種滿了各種果樹。
二、改造思路和建設方案
1、通過SWOT分析，我們認為項目的最佳發展方向如下：
（1）充分發揮項目的區位優勢，將項目價值最大化；
（2）充分認識到項目地塊的劣勢及利用項目的交通優勢及市場空缺，以剛需類及改善型產品為重點考慮對象，適當補充適量小戶型；
（3）儘量規避周圍農民房及廠房對項目帶來的環境及觀瞻影響，大量種植高聳的綠色植物，形成一道天然的屏障，把小區內外劃分開；
（4）最大限度降低4棟農民房對項目的影響，用設計去迴避相關影響，營造城中精緻生活小區。
（5）項目總體量不大，嚴格把控產品規劃、戶型設計及項目工程施工組織安排，“短、平、快”高效解決本項目。
2、建設方案
（1）項目地塊坐北向南，面向南面主幹道香芒西路的位置最佳，商業氛圍最濃厚，是地塊黃金地段。因此，擬把商業部分分佈在主幹道沿線，車流量與人流量最多，佈置一樓臨街商鋪（局部考慮兩層），商業價值得以體現。
（2）另外，位於香芒西路上的原工廠大門的位置設置為小區主出入口；熱鬧的氛圍、氣派的小區入口能整體提升小區的形象。另外在地塊的東西兩面分別設有小區側門及地下車庫出入口，方便住戶出入。
3、建設規劃指標（假設）
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4、產品規格
（1）商業：臨香芒西路分佈臨街商鋪，可適當考慮二層商業，儘量控制其面寬與進深，層高六米（可做夾層），一層當兩層使用。
（2）住宅：根據對清溪住宅市場的調研分析發現，剛需及改善型產品越來越受市場青睞，但價格依然是影響其購買的最關鍵因素，可嚴格控制戶型面積。
（3）車位：從城市發展、家庭小汽車的普及率角度及項目競爭力角度考慮，擬將項目車位配比提高至1:1配建地下停車位（僅考慮住戶停車）。
第四章 項目投資估算與資金籌措
一、項目總投資估算
項目投建期三年，總投資46,538萬元,具體概算如下:
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二、投資回報估算
根據靜態分析，項目開發總投資為46,538萬元，利潤總額為24,202萬元，稅後利潤18,152萬元，項目投資利潤率39%。
三、資金籌措
本項目投資所需資金全部為自籌資金。
第五章 項目風險分析
一、對外投資的目的和對公司的影響
公司充分利用東莞市“三舊”改造政策，對東莞市清溪鎮香芒西路地塊進行“三舊”改造，將該地塊上的舊廠房及綜合樓拆除改造成為周邊工廠生活配套小區，有利於優化公司資產結構，提升現有資源的價值。投資項目建成運營後，對公司的財務狀況和經營成果具有積極的影響。同時能提升公司的對外整體形象，加快公司的發展。
二、對外投資存在風險
受國家宏觀政策、行業競爭、市場供需和公司管理等因素影響，該項目存在行業競爭風險、市場風險、經營風險、管理風險等。
三、風險防範對策
市場風險是本項目的主要風險之一，對項目的運營有較大影響，公司將採取相應措施將該風險化解至最低。公司將通過各種宣傳渠道，突出項目的差異化特色，同時重點針對項目周邊市場需求制定相應的市場策略，減少市場風險。
為了有效地降低項目的經營風險、管理風險，一方面公司將注意做好人員的招聘，引進必要的人才，另一方面將通過採取各種形式培訓、學習，提高員工的技術水平和業務素質。同時，通過採用招標方式在國內外公開擇優招選項目開發及管理公司，通過專業招商運營公司進行商業運營，通過採取上述一系列的保證措施，降低管理風險、經營風險。
快意電梯股份有限公司董事會
2018年10月8日
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