二手房買賣，難免要跟房屋中介公司打交道。不論是買房者，還是賣房者，在與中介公司簽訂合同時，一定要注意合同條款的約定，以免各自利益受損。
本期商戒，將為你講述一個有關房屋中介的故事：今年4月，劉枚（化名）通過中介公司售賣了一套房，事後卻被對方起訴至渝北區法院，要求支付居間服務費3.5萬元。然而，因在合同上寫下了一句話，開庭後，中介公司當場撤訴，“白忙”了一場。
賣房變更服務費條款
今年4月，看到市場行情不錯，劉枚打算將自己的一套房屋出售，在家附近一家房屋中介公司掛出後，很快就有買家上門。
經過一番討價還價，在房屋中介公司的撮合下，交易最終達成。該房屋建築面積約為165平方米，房屋轉讓成交價為175萬元；付款方式為簽訂合同時，買方交定金10萬元，餘款以銀行按揭方式支付。
一切談妥後，劉枚與中介公司及買主簽訂《房地產買賣及居間合同》，在合同上，該合同約定的居間服務費（中介費）的支付方式為：基於居間方促成合同的成立，買賣雙方應在簽訂合同時，各向居間方支付居間服務費3.5萬元。在該條款後，手寫“中介費以客戶服務費確認書為準”字樣。
劉枚向中介公司出具《客戶服務費確認書》一份，載明的主要內容為：劉枚自願支付中介公司居間服務費零元。
中介追討3.5萬元服務費
房屋順利賣出去後，劉枚也鬆了一口氣。然而，中介公司卻拿著那份《房地產買賣及居間合同》，向她追討3.5萬元居間服務費。
中介公司認為，自己提供了居間服務，積極促成合同成立，並約定買賣雙方應在簽訂合同時各向居間方支付居間服務費，但是事成之後，劉枚拒絕履行支付義務。
經多次協商未果，中介公司將劉枚起訴至法院，要求支付3.5萬元居間服務費。9月中旬，渝北區法院民二庭法官在仙桃街道蘭馨社區，公開審理這起居間合同糾紛，並邀請五名人大代表和政協委員到現場觀摩監督，近百名群眾到場旁聽。
法官釋法原告當庭撤訴
一份《房地產買賣及居間合同》寫明要支付居間服務費3.5萬元，一份《客戶服務費確認書》卻寫明居間服務費為零。庭審中，雙方就居間費是適用打印條款還是手寫條款產生激烈辯論。
庭審法官認為，原告、被告、案外人三方簽訂的房地產買賣及居間合同，實際上是將被告與賣方的房屋買賣合同、買賣雙方各自與居間方的居間合同關係寫入同一份合同，但是該合同中的買賣關係、居間關係是各自獨立的。對於本案原告與被告之間的居間合同關係，系各方當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人均應積極履行合同約定的義務。
本案中，原告中介公司作為居間方，雖然已經促成了買賣雙方簽訂了房地產買賣合同及居間合同，且該合同約定本案被告作為賣方須在簽訂合同當日支付居間服務費3.5萬元，但同日被告出具的《客戶服務費確認書》，承諾的居間服務費為零元。再結合房地產買賣合同及居間合同上手寫“中介費以客戶服務費確認書為準”的約定，客戶服務費確認書應視為對《房地產買賣合同及居間合同》中介費條款的變更。
原告聽後，當庭撤回了起訴。
法官支招
如何與中介公司打交道
特殊的約定，一定要以書面的形式體現在合同中。生活中，當我們需要跟中介公司，特別是房屋中介打交道時，該如何確保自己的利益不受損呢？
“很多人會認為，中介公司收取中介費以後，就應當保證買賣雙方完成整個房屋買賣。”承辦法官稱，實際上，中介公司提供的服務，包括促成簽訂房屋買賣合同的居間服務，以及代辦按揭、代辦權證等委託服務，在與中介公司簽訂合同時，應當仔細查看合同條款，明確居間服務內容、費用數額及支付方式，如果有異議則應當經過協商後，將特殊的約定，以書面的形式體現在合同中。比如，可以中介費的支付與工作進度相結合，完成一部分工作就支付一部分中介費，或乾脆約定中介費在房屋過戶後支付。
否則，只要合同的約定未違反法律、法規的強制性規定，就是有效的合同，應當按照合同的約定付款。
聞者足戒
“一錘子買賣”贏不到市場
通過中介買賣房屋，對於買賣雙方當事人來說，既省時又省力。但是，有的房屋中介公司又存在一些違法違規的地方，通過它買賣房屋，讓人感覺心裡不踏實。
“從市場角度看，房地產中介服務行業為房地產市場的不斷髮展壯大和房地產市場的繁榮起到了積極的重要作用。但是，目前房地產中介服務行業仍然存在著誠信危機、惡意競爭等不規範問題。”西南政法大學民商法博士常燁認為，這些都是因為房產中介公司抱著“一錘子買賣”的想法，作出違法違規的行為。
常燁說，房屋中介行業要想健康持續的發展下去，首先要做到守法經營、誠信經營，必須要規範運作，經營項目、範圍、收費標準等都要公開化，實行明碼標價，推行“一站式”服務。靠欺詐、不講誠信的中介，一旦失去了商業道德底線，無異於自毀前程。其次建立完善的中介服務體系，向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務。長期以來，中介公司主要是依靠為客戶提供信息服務收取一定的中介費用生存，但隨著市場的不斷髮展，這種經營模式已經越來越不適應市場的需要，並最終將被市場淘汰，取而代之的則應是集代理、銷售、評估於一身的經營服務模式。房屋中介應加強自身能量積累、加快品牌服務建設，才能贏得市場。
提醒
這些費用 房屋中介公司不能收
如今，很多人因為各種原因，會選擇購買二手房，如何規避陷阱，既買到如意的房屋，又只支付該支付的費用呢？重慶妙珠律師事務所倪世鈞律師專門對房屋中介哪些該收費、哪些不該收費的情況進行了整理。
倪世鈞律師介紹，2014年12月31日，我市物價局和市國土資源和房屋管理局聯合發佈渝價〔2014〕393號文，通知從次年1月1日起，放開房地產諮詢和經紀服務收費，房地產中介服務機構接受委託，提供有關房地產政策法規、技術及相關信息等諮詢的服務收費，進行房屋買賣居間代理和房屋租賃代理的經紀服務收費，實行市場調節價。由此，可以明確，以下費用不能收取：
1.約定範圍之外的費用不能收。國家和重慶市的規定，均要求房地產中介服務收費標準由委託和受託雙方根據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定，如未約定或約定之外的費用，房地產中介服務機構當然無權收取。
2.明碼標價之外的費用不能收。房地產中介服務機構應按照《價格法》、《房地產經紀管理辦法》等法律法規要求，嚴格執行明碼標價制度，在其經營場所的醒目位置公示價目表，價目表應包括服務項目、服務內容及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素。按照《房地產經紀管理辦法》第十八條第二款，房地產中介服務機構不得收取任何未予標明的費用。
3.欺詐標價的費用不能收。房地產中介服務機構不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。否則，房地產中介服務機構不但不能收取相關費用，反而還可能受到相應處罰。
4.服務不達標不能收佣金。《房地產經紀管理辦法》第十九條規定，房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取佣金。兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取佣金，不得向委託人增加收費。
5.未明確的代收代付費不能收。國家發改委和住建部發改價格[2014]1289號文規定，房地產中介服務機構代收代付的稅、費應予以標明，房地產中介服務機構不得收取任何未明確的代收代付費用。
閱讀更多 山城視野 的文章
